美国投资长租公寓、管理长租公寓的路上
周一9月17日因为得知公寓有一个租客终于等到警察来驱逐他们，我本着带我弟弟去学习的态度,带上弟弟去看看美国的警察是如何驱逐无赖租客的。
去到办公室，和新的Leasing Agent说等会警察来了，她把锁匙交给警察就可以，让她自己不要开门，也不要进去。
结果Leasing Agent简直没有把我的话听进去还是如何，和警察见面带他到需要驱逐租客的公寓里的时候，她自己就开门进去了。我简直就在那里掉汗，自己心理说了声：“不好了，希望警察不要找我们不对的地方，然后需要重新预约改天再来驱逐。”
结果，可能是我运气爆棚，当天我带着我弟弟、Leasing Agent,抱着孩子在公寓1楼遇到警察的时候，他马上问：“Are you Chinese, Vietnamese?" 我告诉他我是中国人，他好开心啊，问：“这个世界太小了。我的老婆也是中国人。你的名字如何发音？我们有三个女儿。”
于是，我和他一路聊天，告诉他我们也有三个女儿加一个抱在我手中的小不点，告诉双方彼此的孩子的年龄。他还在我们到达需要驱逐租客公寓之前给我看他手机里老婆及女儿的相片。
所以，警察看到我们的Leasing Agent开门了之后，马上说：“理论上来说，如果你自己开门进去的话，我必须取消今天的驱逐任务，马上走，你们需要重新打电话到办公室重新预约驱逐。”我知道这个程序可是最少需要3天左右的，我没有说什么，但是和警察道歉，Leasing Agent也马上道歉了。
然后这个可能的警察，就是伸手指着说话的那个，说："But I don't see anybody open the door and went into the apartment ahead of me, right?"
我和Leasing Agent 赶紧说：" No, you don't."
我想，他的两个情事肯定很无语。
于是驱逐程序得以进行，还是依然警察先进去，确保安全了之后，才叫我们进去。
后来他弄这这些程序，还给了一张我他的卡片，还有他的直线电话，说以后有什么事情，可以直接给他打电话。
所以，在美国，要不要有关系呢？看起来有一点点的关系，很多事情处理起来，也是更顺畅的，不是吗？
去到办公室，和新的Leasing Agent说等会警察来了，她把锁匙交给警察就可以，让她自己不要开门，也不要进去。
结果Leasing Agent简直没有把我的话听进去还是如何，和警察见面带他到需要驱逐租客的公寓里的时候，她自己就开门进去了。我简直就在那里掉汗，自己心理说了声：“不好了，希望警察不要找我们不对的地方，然后需要重新预约改天再来驱逐。”
结果，可能是我运气爆棚，当天我带着我弟弟、Leasing Agent,抱着孩子在公寓1楼遇到警察的时候，他马上问：“Are you Chinese, Vietnamese?" 我告诉他我是中国人，他好开心啊，问：“这个世界太小了。我的老婆也是中国人。你的名字如何发音？我们有三个女儿。”
于是，我和他一路聊天，告诉他我们也有三个女儿加一个抱在我手中的小不点，告诉双方彼此的孩子的年龄。他还在我们到达需要驱逐租客公寓之前给我看他手机里老婆及女儿的相片。
所以，警察看到我们的Leasing Agent开门了之后，马上说：“理论上来说，如果你自己开门进去的话，我必须取消今天的驱逐任务，马上走，你们需要重新打电话到办公室重新预约驱逐。”我知道这个程序可是最少需要3天左右的，我没有说什么，但是和警察道歉，Leasing Agent也马上道歉了。
然后这个可能的警察，就是伸手指着说话的那个，说："But I don't see anybody open the door and went into the apartment ahead of me, right?"
我和Leasing Agent 赶紧说：" No, you don't."
我想，他的两个情事肯定很无语。
于是驱逐程序得以进行，还是依然警察先进去，确保安全了之后，才叫我们进去。
后来他弄这这些程序，还给了一张我他的卡片，还有他的直线电话，说以后有什么事情，可以直接给他打电话。
所以，在美国，要不要有关系呢？看起来有一点点的关系，很多事情处理起来，也是更顺畅的，不是吗？
2018年9月23日 又谈谈独立屋投资
今天又跑题一次，我说过这个帖子里想着是全部写公寓投资的。今天再啰嗦啰嗦一下独立屋。以前我在另外一个帖子里写过，如果在5年内慢慢投资独立屋让自己实现财务自由的计划，希望对你有用。总之，如果你没有太多的资金，又想自己慢慢实现财务自由。也许，你可以这子操作。
上周六从Dallas回来的路上经过Austin，受一新认识朋友的邀请，顺便拜访了他们一家。
他们是不久前才刚刚从Portland搬到Austin的，简直被Austin的“白菜”房价给惊呆了，马上出手购买了4套全新的独立屋投资，虽然一套的现金流还了贷款及其它的费用之后，每套才有$200-$250/月，但是也比较没有的好，而且Austin的房产升值相对于Houston, San Antonio这些城市要快很多，当然，还有Dallas也升值相对快，大家应该都知道原因。
这四个独立屋，他们因为是投资房产，他们得出20%的首付。可是，对于升值这么快的房产，他们还不想失去购买的机会，但是，他们的资金已经很多被占用了，他们在Portland还有一个全款已经付清的新房子。但是暂时还不想动这个房产。
于是，他们想到了，购买一套自己住的全新房子，只需要出3-5%的首付就可以了。他们如此操作了，第一套住了6个月之后，马上着手购买第二个房产，也是把它当成primary resident property,这样子一来，又可以用3-5%购买一套，然后把前面这一套的独立屋给出租出去。
我们到他们家的时候，这个新家他们才搬进来不到三个月，他们打算这次住满6个月之后，又如此举一反三继续如此操作。然后再把之前购买的4套20%首付的房产在两到三年后升值到一定程度之后，每套再重新贷款融资，每套取出来的现金再购买两到三套，这样子，这原来的4套，就可以变成12-16套了。然后他们这三年再用3-5%的现金购买房子居住6个月出租再购买的方式，三年后大概他们就可以有16-20个独立屋。
另外，我们拜访他们的时候，他们告诉我他们已经申请他们在Portland全款现金购买的房产贷款，取出$20-25万出来,投资到公寓房产里去。这样子大概3年后就可以可以实现财务自由了。不过，这种方式，只适用于在美国最少有绿卡的人并且有足够的W2收入才可以申请到那么多的贷款。
这样实现财务自由的方式，你get到了吗？
但是是话说回来，我们最近这几个月出售的独立屋，我之前也说过，一三个买家的购买首付都只 3%，并且还要求我们提高出售价格来实现更多的贷款、让我们在过户的时候给他们退一定的资金，以便达到贷款手续、过户手续的费用也几乎不从自己的腰包里掏出。我们周三又签了两个独立屋出售，买家也是写着要付的首付为3%而已，可见，目前已经渐渐又回取了2008年前之前次贷危机之前的贷款方式了。
加上很西雅图7月下旬房价已经开始下降了，前几天带孩子在外面玩，遇到一对西雅图来看自己女儿的夫妇，谈起西雅图房子终于下降了，他们是多么开心。据说加州的房价也有所回落。我对这些地方不熟悉，只是道听途说。可是，从我们相对熟悉的Houston、San Antonio,Austin这几个城市来说，房价真是有所控制了。
我之所以想早一些出手我们的独立屋的原因也是因为担心2019年很可能就是买家市场了，卖家的价格都不可能太高。
今天又跑题一次，我说过这个帖子里想着是全部写公寓投资的。今天再啰嗦啰嗦一下独立屋。以前我在另外一个帖子里写过，如果在5年内慢慢投资独立屋让自己实现财务自由的计划，希望对你有用。总之，如果你没有太多的资金，又想自己慢慢实现财务自由。也许，你可以这子操作。
上周六从Dallas回来的路上经过Austin，受一新认识朋友的邀请，顺便拜访了他们一家。
他们是不久前才刚刚从Portland搬到Austin的，简直被Austin的“白菜”房价给惊呆了，马上出手购买了4套全新的独立屋投资，虽然一套的现金流还了贷款及其它的费用之后，每套才有$200-$250/月，但是也比较没有的好，而且Austin的房产升值相对于Houston, San Antonio这些城市要快很多，当然，还有Dallas也升值相对快，大家应该都知道原因。
这四个独立屋，他们因为是投资房产，他们得出20%的首付。可是，对于升值这么快的房产，他们还不想失去购买的机会，但是，他们的资金已经很多被占用了，他们在Portland还有一个全款已经付清的新房子。但是暂时还不想动这个房产。
于是，他们想到了，购买一套自己住的全新房子，只需要出3-5%的首付就可以了。他们如此操作了，第一套住了6个月之后，马上着手购买第二个房产，也是把它当成primary resident property,这样子一来，又可以用3-5%购买一套，然后把前面这一套的独立屋给出租出去。
我们到他们家的时候，这个新家他们才搬进来不到三个月，他们打算这次住满6个月之后，又如此举一反三继续如此操作。然后再把之前购买的4套20%首付的房产在两到三年后升值到一定程度之后，每套再重新贷款融资，每套取出来的现金再购买两到三套，这样子，这原来的4套，就可以变成12-16套了。然后他们这三年再用3-5%的现金购买房子居住6个月出租再购买的方式，三年后大概他们就可以有16-20个独立屋。
另外，我们拜访他们的时候，他们告诉我他们已经申请他们在Portland全款现金购买的房产贷款，取出$20-25万出来,投资到公寓房产里去。这样子大概3年后就可以可以实现财务自由了。不过，这种方式，只适用于在美国最少有绿卡的人并且有足够的W2收入才可以申请到那么多的贷款。
这样实现财务自由的方式，你get到了吗？
但是是话说回来，我们最近这几个月出售的独立屋，我之前也说过，一三个买家的购买首付都只 3%，并且还要求我们提高出售价格来实现更多的贷款、让我们在过户的时候给他们退一定的资金，以便达到贷款手续、过户手续的费用也几乎不从自己的腰包里掏出。我们周三又签了两个独立屋出售，买家也是写着要付的首付为3%而已，可见，目前已经渐渐又回取了2008年前之前次贷危机之前的贷款方式了。
加上很西雅图7月下旬房价已经开始下降了，前几天带孩子在外面玩，遇到一对西雅图来看自己女儿的夫妇，谈起西雅图房子终于下降了，他们是多么开心。据说加州的房价也有所回落。我对这些地方不熟悉，只是道听途说。可是，从我们相对熟悉的Houston、San Antonio,Austin这几个城市来说，房价真是有所控制了。
我之所以想早一些出手我们的独立屋的原因也是因为担心2019年很可能就是买家市场了，卖家的价格都不可能太高。
中秋节快乐！
我今天起来看朋友圈，才知道是中秋，真是不知今夕是何年。
早上打开电脑，因为平时都会有一小部分的邮件自动跑到垃圾箱里，查看垃圾邮件时看到错过了一个靠近Houston市中心的16套小公寓，邮件是昨天发的，并且我还看到了另外一封同一个经纪人发的，告知公寓已经被拿下了的邮件，不需要其他的投资人回复的邮件。
公寓价格不贵，共16套，10套一房一卫，还有6个更小的efficiencies（就是没有分厅和房间，房间和厅一体的，租金相对便宜一些。）像此类小公寓，如果有人自己购买自己管理还是不错的，特别是在Houston 靠近市中心的位置，租客肯定不愁，租金也不会太低。这几年，Houston 市中心附近的房产都被重新定位，好多旧房产推倒重建、翻新装修，那一带的房产价值又在慢慢变高，地理位置很不错。
我们自己目前已经不会看这类规模小的公寓，但是价格不错。如果我要购买的话，我会希望更便宜一些，然后我们可以花一些资金做比较大的翻新，让它的价值得以升高，再把租金提高起来，房产的价格就会很可观，出手或者重新贷款融资取出现金，又可以投入到下一个房产进去，把一个金蛋变成两个。
一般这么小型的公寓，竞争也很大，因为价格不高，很多人有这种购买能力，可以马上被拿下。
另外，在Houston的市中心，这种小公寓其实可以做的事情很多，除了可以作常规的公寓长期租赁，其实也可以当成airbnb来做，或者是提供一到几个月的这种小短期到长期的租赁。因此，这种房产，真是的适合例如全职一个人打理的情况，就是把打理这个小生意当成一份工作。但是不适合我这种不想工作的人。
我今天起来看朋友圈，才知道是中秋，真是不知今夕是何年。
早上打开电脑，因为平时都会有一小部分的邮件自动跑到垃圾箱里，查看垃圾邮件时看到错过了一个靠近Houston市中心的16套小公寓，邮件是昨天发的，并且我还看到了另外一封同一个经纪人发的，告知公寓已经被拿下了的邮件，不需要其他的投资人回复的邮件。
公寓价格不贵，共16套，10套一房一卫，还有6个更小的efficiencies（就是没有分厅和房间，房间和厅一体的，租金相对便宜一些。）像此类小公寓，如果有人自己购买自己管理还是不错的，特别是在Houston 靠近市中心的位置，租客肯定不愁，租金也不会太低。这几年，Houston 市中心附近的房产都被重新定位，好多旧房产推倒重建、翻新装修，那一带的房产价值又在慢慢变高，地理位置很不错。
我们自己目前已经不会看这类规模小的公寓，但是价格不错。如果我要购买的话，我会希望更便宜一些，然后我们可以花一些资金做比较大的翻新，让它的价值得以升高，再把租金提高起来，房产的价格就会很可观，出手或者重新贷款融资取出现金，又可以投入到下一个房产进去，把一个金蛋变成两个。
一般这么小型的公寓，竞争也很大，因为价格不高，很多人有这种购买能力，可以马上被拿下。
另外，在Houston的市中心，这种小公寓其实可以做的事情很多，除了可以作常规的公寓长期租赁，其实也可以当成airbnb来做，或者是提供一到几个月的这种小短期到长期的租赁。因此，这种房产，真是的适合例如全职一个人打理的情况，就是把打理这个小生意当成一份工作。但是不适合我这种不想工作的人。
中秋节快乐！
我今天起来看朋友圈，才知道是中秋，真是不知今夕是何年。
早上打开电脑，因为平时都会有一小部分的邮件自动跑到垃圾箱里，查看垃圾邮件时看到错过了一个靠近Houston市中心的16套小公寓，邮件是昨天发的，并且我还看到了另外一封同一个经纪人发的，告知公寓已经被拿下了的邮件，不需要其他的投资人回复的邮件。
公寓价格不贵，共16套，10套一房一卫，还有6个更小的efficiencies（就是没有分厅和房间，房间和厅一体的，租金相对便宜一些。）像此类小公寓，如果有人自己购买自己管理还是不错的，特别是在Houston 靠近市中心的位置，租客肯定不愁，租金也不会太低。这几年，Houston 市中心附近的房产都被重新定位，好多旧房产推倒重建、翻新装修，那一带的房产价值又在慢慢变高，地理位置很不错。
我们自己目前已经不会看这类规模小的公寓，但是价格不错。如果我要购买的话，我会希望更便宜一些，然后我们可以花一些资金做比较大的翻新，让它的价值得以升高，再把租金提高起来，房产的价格就会很可观，出手或者重新贷款融资取出现金，又可以投入到下一个房产进去，把一个金蛋变成两个。
一般这么小型的公寓，竞争也很大，因为价格不高，很多人有这种购买能力，可以马上被拿下。
另外，在Houston的市中心，这种小公寓其实可以做的事情很多，除了可以作常规的公寓长期租赁，其实也可以当成airbnb来做，或者是提供一到几个月的这种小短期到长期的租赁。因此，这种房产，真是的适合例如全职一个人打理的情况，就是把打理这个小生意当成一份工作。但是不适合我这种不想工作的人。
我今天起来看朋友圈，才知道是中秋，真是不知今夕是何年。
早上打开电脑，因为平时都会有一小部分的邮件自动跑到垃圾箱里，查看垃圾邮件时看到错过了一个靠近Houston市中心的16套小公寓，邮件是昨天发的，并且我还看到了另外一封同一个经纪人发的，告知公寓已经被拿下了的邮件，不需要其他的投资人回复的邮件。
公寓价格不贵，共16套，10套一房一卫，还有6个更小的efficiencies（就是没有分厅和房间，房间和厅一体的，租金相对便宜一些。）像此类小公寓，如果有人自己购买自己管理还是不错的，特别是在Houston 靠近市中心的位置，租客肯定不愁，租金也不会太低。这几年，Houston 市中心附近的房产都被重新定位，好多旧房产推倒重建、翻新装修，那一带的房产价值又在慢慢变高，地理位置很不错。
我们自己目前已经不会看这类规模小的公寓，但是价格不错。如果我要购买的话，我会希望更便宜一些，然后我们可以花一些资金做比较大的翻新，让它的价值得以升高，再把租金提高起来，房产的价格就会很可观，出手或者重新贷款融资取出现金，又可以投入到下一个房产进去，把一个金蛋变成两个。
一般这么小型的公寓，竞争也很大，因为价格不高，很多人有这种购买能力，可以马上被拿下。
另外，在Houston的市中心，这种小公寓其实可以做的事情很多，除了可以作常规的公寓长期租赁，其实也可以当成airbnb来做，或者是提供一到几个月的这种小短期到长期的租赁。因此，这种房产，真是的适合例如全职一个人打理的情况，就是把打理这个小生意当成一份工作。但是不适合我这种不想工作的人。
今天吃完午饭后，两个小的孩子有些闹，我决定把他们俩抓上车，开车到公寓那边去看看，刚刚好也有好几天没有去公寓了，40多分钟的程度回来可以让他们俩在车上睡个午觉。
到公寓停车场转居然被我看到上周二被驱逐的并且威胁要用他们家里免费律师告我的无赖租客，他在我们公寓的停车场玩无人机，这个举动很反常，我不知道他在做什么，从公寓的摄像着看了一下，看到他在这里弄无人机有一段时间了。
他既然已经被驱逐了，他就不应该出现在我们公寓里。于是，我打了电话报警。我告诉电话里的接线员，说我们有一个上周二已经执行的驱逐的租客，在我们的房产不知道做一些什么，我想要申请一个criminal trespass warning （非法闯入房产警告）。接线员问我有没有法庭的裁决结果，我说我有。
在警察到来之前，我用我的电话上调出上次这个租客法庭的裁决纸。我之前都没有看，以防警察到了需要我出示，我才调出来看。结果看到，法庭的判决是如果租客需要起诉我们，他需要交的bond是$3500,结果他一分钱都没有交，法官也接受他的起诉，就是因为这上结可恶的法官老是无论什么情况都接受无赖租客的起诉，还害我们除了租金的损失，驱逐费用及请警察驱赶他们出房产，还可再花钱请律师来应对他们的起诉。我们的律师不止一次说过，他们要我和法官提议如果租客没有交起诉保证金，就不应该接受他们的起诉。他们可以当无赖的成本太低了，所以，他们可以更加肆无忌惮、有持无恐地可以当无赖。
总之，一个男警官和一个女警官约5分钟便到公寓的办公室了。他们先问了一下大概情况及问了这个人在哪里之后，马上到这个无赖租客所在的地方去。然后，我在摄像头里看到，其中有一个警察去把停在公寓前面的警车也开到侧边停车场这个人所在的地方去。没有多久，女警官过来问我：“他除了在这里之后，他有没有做任何对你有伤害的事情。”我回复警官，暂时还没有，但是，我不想这个人出现在我的公寓房产范围内。她同意了。
两个警官对这个租客查完身份后，到办公室给我一个报案号码，而且告诉我，以后，我、公司员工及租客，如果有谁看到他在我们的公寓房产范围内出现，可以马上打电话，警察会来拘捕他。
对付无赖的人，什么时候都得拿起法律的武器保护自己。
后来我拿到了警官给的报案号码后，回到家这边接完孩子，男警官还打电话过来问我，这个人有没有再继续出现在公寓附近。
到公寓停车场转居然被我看到上周二被驱逐的并且威胁要用他们家里免费律师告我的无赖租客，他在我们公寓的停车场玩无人机，这个举动很反常，我不知道他在做什么，从公寓的摄像着看了一下，看到他在这里弄无人机有一段时间了。
他既然已经被驱逐了，他就不应该出现在我们公寓里。于是，我打了电话报警。我告诉电话里的接线员，说我们有一个上周二已经执行的驱逐的租客，在我们的房产不知道做一些什么，我想要申请一个criminal trespass warning （非法闯入房产警告）。接线员问我有没有法庭的裁决结果，我说我有。
在警察到来之前，我用我的电话上调出上次这个租客法庭的裁决纸。我之前都没有看，以防警察到了需要我出示，我才调出来看。结果看到，法庭的判决是如果租客需要起诉我们，他需要交的bond是$3500,结果他一分钱都没有交，法官也接受他的起诉，就是因为这上结可恶的法官老是无论什么情况都接受无赖租客的起诉，还害我们除了租金的损失，驱逐费用及请警察驱赶他们出房产，还可再花钱请律师来应对他们的起诉。我们的律师不止一次说过，他们要我和法官提议如果租客没有交起诉保证金，就不应该接受他们的起诉。他们可以当无赖的成本太低了，所以，他们可以更加肆无忌惮、有持无恐地可以当无赖。
总之，一个男警官和一个女警官约5分钟便到公寓的办公室了。他们先问了一下大概情况及问了这个人在哪里之后，马上到这个无赖租客所在的地方去。然后，我在摄像头里看到，其中有一个警察去把停在公寓前面的警车也开到侧边停车场这个人所在的地方去。没有多久，女警官过来问我：“他除了在这里之后，他有没有做任何对你有伤害的事情。”我回复警官，暂时还没有，但是，我不想这个人出现在我的公寓房产范围内。她同意了。
两个警官对这个租客查完身份后，到办公室给我一个报案号码，而且告诉我，以后，我、公司员工及租客，如果有谁看到他在我们的公寓房产范围内出现，可以马上打电话，警察会来拘捕他。
对付无赖的人，什么时候都得拿起法律的武器保护自己。
后来我拿到了警官给的报案号码后，回到家这边接完孩子，男警官还打电话过来问我，这个人有没有再继续出现在公寓附近。
我们有付费的关于公寓相关数据的调查报告，每个月、季度都有。
我们可以清楚知道，我们公寓周围的竞争对付的租金情况，下面这个这些数据是总的平均闹别扭，我们还可以看到每个单独的公寓他们的租金情况。这些数据可以让我们对我们的租金作一些相应的调整，如果入住率相对低的话，可以降低一点点租金或者出一个签约优惠第一个月减$200-$250、或者是减少一些申请费用、减少一些其它的收费来吸引更多的申请者，让我们提高一些入住率。
但是，我们的公寓目前都保持在93%-95%左右，我们这一年多，只给了租客很少的优惠。续签的租客倒是都提升的租金。
8月份有一个租客，因为那天我有事情，Leasing Agent生病请假了，我让不能在他们预约的时间到办公室与他们见面，让他们迟两个小时才到办公室了，为了表示我的对他们的感激，我把一般我们新租客需要交的水连通费用$50加上文件费用$100减免了，他们也很开心。这两项，是我们的其它的收入小项目，但是，给潜在租客一点点的小优惠，让他们更开心，这种做法也是我们经常做的，San Antonio这一个公寓，10个月的经营，像这种小优惠，我们只给过不到$500，相对于一些公寓来说，真是少得多了。
其它的条件好了，就不需要有太多的优惠措施，除非入住率太低了，为了追求入住率，只能给更多的优惠来吸引潜在租客。
我们可以清楚知道，我们公寓周围的竞争对付的租金情况，下面这个这些数据是总的平均闹别扭，我们还可以看到每个单独的公寓他们的租金情况。这些数据可以让我们对我们的租金作一些相应的调整，如果入住率相对低的话，可以降低一点点租金或者出一个签约优惠第一个月减$200-$250、或者是减少一些申请费用、减少一些其它的收费来吸引更多的申请者，让我们提高一些入住率。
但是，我们的公寓目前都保持在93%-95%左右，我们这一年多，只给了租客很少的优惠。续签的租客倒是都提升的租金。
8月份有一个租客，因为那天我有事情，Leasing Agent生病请假了，我让不能在他们预约的时间到办公室与他们见面，让他们迟两个小时才到办公室了，为了表示我的对他们的感激，我把一般我们新租客需要交的水连通费用$50加上文件费用$100减免了，他们也很开心。这两项，是我们的其它的收入小项目，但是，给潜在租客一点点的小优惠，让他们更开心，这种做法也是我们经常做的，San Antonio这一个公寓，10个月的经营，像这种小优惠，我们只给过不到$500，相对于一些公寓来说，真是少得多了。
其它的条件好了，就不需要有太多的优惠措施，除非入住率太低了，为了追求入住率，只能给更多的优惠来吸引潜在租客。
前几天看到FB上这个公寓的广告，真是很不喜欢这些人，为了入驻率也是拼了，我家附近有一个还是$0入驻。
之前考察要购买的公寓时，还看到一些公寓外面挂在“Free move in, free movers available."
我们家附近的公寓是A级公寓，目前挂在市场上销售，他们也是写着Free move in, $0.00 to get your key,这个公寓大概是一年多前建好的，从开始招租的时候，就已经有很多优惠措施了，基本上两三个月不需要租金的那种，因为A级公寓的租金还是相对来说要贵一些，可以负担得起的人会去购买房子，收入不太高的人，可能只能租得起B级或者C级公寓。
打算出售的公寓，因为入住率越高，出售的价格可以相应地越高。所以，卖家会用各种方式把入住率提高到90%，他们不考虑收入，只要physical occupancy 提高了，给买家看的数据就好很多。
但是招这些低租金、0租金、坏信用及有违约的人都完全不需要任何代价入住，到时新接手的买家就需要花时间和金钱驱逐这些租客，而这些租客也可以免费住几个月，然后可以拍拍屁股走人。
前几天看到邮件一个53套公寓，在Houston 边上的Pasadena, Pasadena是一个超级好的真傻市场，以前我们有一个小独立屋在那边，每次租客一退房，在网上挂上出租信息，一天没有50个电话打进来的话，也有49个，基本上一天就可以被签了。
所以，我还是很喜欢留意Pasadena房产信息的，而且这个小城市，目前公寓都是之前旧的，这几年都没有新公寓出来，只要拿到好的Deal,好好翻新装修，租金收入可以马上提高很多不用愁。
这个房产的价格真是很不错。看到邮件后，我只接了几个电话的功夫，已经收到经纪人邮件说不需要再发邮件回复了，已经有买家定了。所以，好的deal需要及时出手，否则马上错失良机。
对于我们来说，我已经说过很多次，目前来我们是不会再购买这些小型的公寓，最主要的原因是管理成本高。例如像这种50套左右到70套左右的房产，基本上你能用的就是一个半全职的员工，管理全职员工比管理半职、兼职的员工要麻烦很多。除非你在附近很近距离有另外一个房产可以共用员工，否则真是不值得。
最少最少需要有80套左右或者以上的公寓，这样的管理可以用两个全职的员工来维持正常的运营、管理。平均下来的管理成本要少一些。否则自己还需要花很多的时间在上面。
我还是很赞同"Work on the business not in the business."的说话，因为你把自己全身都投入到这些事情上的话，你就没有办法让你的生意做得更大，因为这些小公寓已经把你的手手脚脚束缚起来，你没有时间、精力、更加没有激情去扩大你的版图。
所以，我还是很喜欢留意Pasadena房产信息的，而且这个小城市，目前公寓都是之前旧的，这几年都没有新公寓出来，只要拿到好的Deal,好好翻新装修，租金收入可以马上提高很多不用愁。
这个房产的价格真是很不错。看到邮件后，我只接了几个电话的功夫，已经收到经纪人邮件说不需要再发邮件回复了，已经有买家定了。所以，好的deal需要及时出手，否则马上错失良机。
对于我们来说，我已经说过很多次，目前来我们是不会再购买这些小型的公寓，最主要的原因是管理成本高。例如像这种50套左右到70套左右的房产，基本上你能用的就是一个半全职的员工，管理全职员工比管理半职、兼职的员工要麻烦很多。除非你在附近很近距离有另外一个房产可以共用员工，否则真是不值得。
最少最少需要有80套左右或者以上的公寓，这样的管理可以用两个全职的员工来维持正常的运营、管理。平均下来的管理成本要少一些。否则自己还需要花很多的时间在上面。
我还是很赞同"Work on the business not in the business."的说话，因为你把自己全身都投入到这些事情上的话，你就没有办法让你的生意做得更大，因为这些小公寓已经把你的手手脚脚束缚起来，你没有时间、精力、更加没有激情去扩大你的版图。
前几天看到邮件一个53套公寓，在Houston 边上的Pasadena, Pasadena是一个超级好的真傻市场，以前我们有一个小独立屋在那边，每次租客一退房，在网上挂上出租信息，一天没有50个电话打进来的话，也有49个，基本上一天就可以被签了。
所以，我还是很喜欢留意Pasadena房产信息的，而且这个小城市，目前公寓都是之前旧的，这几年都没有新公寓出来，只要拿到好的Deal,好好翻新装修，租金收入可以马上提高很多不用愁。
这个房产的价格真是很不错。看到邮件后，我只接了几个电话的功夫，已经收到经纪人邮件说不需要再发邮件回复了，已经有买家定了。所以，好的deal需要及时出手，否则马上错失良机。
对于我们来说，我已经说过很多次，目前来我们是不会再购买这些小型的公寓，最主要的原因是管理成本高。例如像这种50套左右到70套左右的房产，基本上你能用的就是一个半全职的员工，管理全职员工比管理半职、兼职的员工要麻烦很多。除非你在附近很近距离有另外一个房产可以共用员工，否则真是不值得。
最少最少需要有80套左右或者以上的公寓，这样的管理可以用两个全职的员工来维持正常的运营、管理。平均下来的管理成本要少一些。否则自己还需要花很多的时间在上面。
我还是很赞同"Work on the business not in the business."的说话，因为你把自己全身都投入到这些事情上的话，你就没有办法让你的生意做得更大，因为这些小公寓已经把你的手手脚脚束缚起来，你没有时间、精力、更加没有激情去扩大你的版图。
所以，我还是很喜欢留意Pasadena房产信息的，而且这个小城市，目前公寓都是之前旧的，这几年都没有新公寓出来，只要拿到好的Deal,好好翻新装修，租金收入可以马上提高很多不用愁。
这个房产的价格真是很不错。看到邮件后，我只接了几个电话的功夫，已经收到经纪人邮件说不需要再发邮件回复了，已经有买家定了。所以，好的deal需要及时出手，否则马上错失良机。
对于我们来说，我已经说过很多次，目前来我们是不会再购买这些小型的公寓，最主要的原因是管理成本高。例如像这种50套左右到70套左右的房产，基本上你能用的就是一个半全职的员工，管理全职员工比管理半职、兼职的员工要麻烦很多。除非你在附近很近距离有另外一个房产可以共用员工，否则真是不值得。
最少最少需要有80套左右或者以上的公寓，这样的管理可以用两个全职的员工来维持正常的运营、管理。平均下来的管理成本要少一些。否则自己还需要花很多的时间在上面。
我还是很赞同"Work on the business not in the business."的说话，因为你把自己全身都投入到这些事情上的话，你就没有办法让你的生意做得更大，因为这些小公寓已经把你的手手脚脚束缚起来，你没有时间、精力、更加没有激情去扩大你的版图。
刚刚看了我发的回复，不知道为什么最近很多次发都是重复了。不好意思！
看看下面的这张图片，是不是超级可爱？如果我看到实物肯定也说可爱的。但是，可爱的宠物都只适合养在别人家里，我家我不想养的。
问题来了，你会不会养这么可爱的宠物貂呢？
刚刚公寓的Leasing Agent发邮件过来问是不是要接受有宠物貂的租客，这个潜在租客还不单单只有一只宠物貂，还是两只呢！无独有偶，这个邮件是在德州这边的公寓发过来的，但是我们在美国中部即将过户的144套公寓的房产经理Property Manager也发了同样的问题过来问我们，因为我们即将接手， 所以，有一些问题，他们是直接过来问我们，而不是问目前的所有者。
我也不懂，我没有养过宠物貂，不知道它们如何，我最先问Zach，他说他会拒绝，因为太臭了。我在朋友圈及FB的朋友圈里问了，大家都说臭。看来还是拒绝吧。因为租客肯定觉得他们的宠物最可爱，他们的宠物一点都不臭。而且他们肯定不会care别人的房产，如果他们再住在公寓的话，其他的租客肯定会有意见的，不能为了一个有宠物貂的租客，而损失其他的租客，这叫得不偿失。
看看下面的这张图片，是不是超级可爱？如果我看到实物肯定也说可爱的。但是，可爱的宠物都只适合养在别人家里，我家我不想养的。
问题来了，你会不会养这么可爱的宠物貂呢？
刚刚公寓的Leasing Agent发邮件过来问是不是要接受有宠物貂的租客，这个潜在租客还不单单只有一只宠物貂，还是两只呢！无独有偶，这个邮件是在德州这边的公寓发过来的，但是我们在美国中部即将过户的144套公寓的房产经理Property Manager也发了同样的问题过来问我们，因为我们即将接手， 所以，有一些问题，他们是直接过来问我们，而不是问目前的所有者。
我也不懂，我没有养过宠物貂，不知道它们如何，我最先问Zach，他说他会拒绝，因为太臭了。我在朋友圈及FB的朋友圈里问了，大家都说臭。看来还是拒绝吧。因为租客肯定觉得他们的宠物最可爱，他们的宠物一点都不臭。而且他们肯定不会care别人的房产，如果他们再住在公寓的话，其他的租客肯定会有意见的，不能为了一个有宠物貂的租客，而损失其他的租客，这叫得不偿失。
今天美国股市跌得头破血流，人家Zach同学在美股闭市马上打电话告诉我今天道指跌了830点，闭市又跌了，当天当跌1000点，让我看股市暴跌的情况。
我今天没有时间，直到下午送孩子跳舞等待她们下课的空间才粗略地看一下，果然惨不忍睹，虽然对于中国的A股来说，是大巫见小巫，美股这趋势这搞不好是又一次金融危机的开始呢？我们前几天担心过几天要过户的公寓利率会高好多，这次的股市暴跌，可能对我们来说是一件好事。没有投资股票的人可以偷偷地幸灾乐祸一下。我们是没有投资股票的人。
上周五去看几个公寓小区，看到数据还不错。但是参与的投资者很多都有感觉、甚至公寓贷款专员都说，应该近期到明年，会有很多的公寓、包括独立屋投放市场，会有很多人很担心利率高而让房产市场破灭。抵押贷款和房地产网站Mortgage News Daily（MND）日前发布数据显示，美国30年期固定利率抵押贷款平均利率8年来首次突破5%。专家称这对首次购房者有利，可能预示着更多的房屋降价。
再回头看看我们上个月底我在Houston回家的路上看Houston地区的房产，的搜索foreclosure,真是很多。
价格腰斩
不到7折可以拿到的房产
新房的形势也不容乐观，很多成品打折力度不亚于旧房子，很多时候我们去看新房子的时候，销售都特别卖力，而且还说，如果你现在签合同的话，会有什么什么优惠、升级等待优惠条款。
5-10%的降价出售，这种变相打折的全新房产，不单单在一个地区，很多城市已经在2018年的7-8月份开始有迹象了。美国房产的寒冬来临了吗？
我今天没有时间，直到下午送孩子跳舞等待她们下课的空间才粗略地看一下，果然惨不忍睹，虽然对于中国的A股来说，是大巫见小巫，美股这趋势这搞不好是又一次金融危机的开始呢？我们前几天担心过几天要过户的公寓利率会高好多，这次的股市暴跌，可能对我们来说是一件好事。没有投资股票的人可以偷偷地幸灾乐祸一下。我们是没有投资股票的人。
上周五去看几个公寓小区，看到数据还不错。但是参与的投资者很多都有感觉、甚至公寓贷款专员都说，应该近期到明年，会有很多的公寓、包括独立屋投放市场，会有很多人很担心利率高而让房产市场破灭。抵押贷款和房地产网站Mortgage News Daily（MND）日前发布数据显示，美国30年期固定利率抵押贷款平均利率8年来首次突破5%。专家称这对首次购房者有利，可能预示着更多的房屋降价。
再回头看看我们上个月底我在Houston回家的路上看Houston地区的房产，的搜索foreclosure,真是很多。
价格腰斩
不到7折可以拿到的房产
新房的形势也不容乐观，很多成品打折力度不亚于旧房子，很多时候我们去看新房子的时候，销售都特别卖力，而且还说，如果你现在签合同的话，会有什么什么优惠、升级等待优惠条款。
5-10%的降价出售，这种变相打折的全新房产，不单单在一个地区，很多城市已经在2018年的7-8月份开始有迹象了。美国房产的寒冬来临了吗？
在看起来这么寒风吹起的市场，我们是否还要购买、还是观望呢？
我的建议是，在高房价的地方，除非是必须马上购买的话，否则真是可以多看看，再等等，再入手独立屋。如果投资的话，当然现在看起来已经是买方市场了，可以多讲讲价格，现在很多卖家都会降价以求可以快点出售。
我们有一些庆幸我们今年出手了很大部分的独立屋，还剩下一些，但是这些都有租客，我们购买的价格相对低、利率也相对低，所以，对于我们来说，影响不是太大。再者，在市场低迷的时候，美国的租赁市场很多时候不跌反升，真是返其道而行。所以，作为投资者来说，在足够低的时候出手，购买房产出租，有稳定的被动收入，这样子的投资是不会错的。
而美国的C级公寓和B级公寓，会是在经济危机中屹立的投资选项，因为A级公寓越来越多，租金不菲，到了经济危机的时候，不会有太多人承受得起高昂的租金，所以，C级公寓和B级公寓会是大家争相挑选的租赁房产。而房产的经营收入越高，也直接影响到房产的价值，对于投资者来说，挑选到好的C级公寓和B级公寓投资，它们在经济危机中所受的影响会相对小一些。
我们期望在接下来的这一次洗牌当中，有足够多的现金、资金让我们尽可能多地购买一些公寓。
我的建议是，在高房价的地方，除非是必须马上购买的话，否则真是可以多看看，再等等，再入手独立屋。如果投资的话，当然现在看起来已经是买方市场了，可以多讲讲价格，现在很多卖家都会降价以求可以快点出售。
我们有一些庆幸我们今年出手了很大部分的独立屋，还剩下一些，但是这些都有租客，我们购买的价格相对低、利率也相对低，所以，对于我们来说，影响不是太大。再者，在市场低迷的时候，美国的租赁市场很多时候不跌反升，真是返其道而行。所以，作为投资者来说，在足够低的时候出手，购买房产出租，有稳定的被动收入，这样子的投资是不会错的。
而美国的C级公寓和B级公寓，会是在经济危机中屹立的投资选项，因为A级公寓越来越多，租金不菲，到了经济危机的时候，不会有太多人承受得起高昂的租金，所以，C级公寓和B级公寓会是大家争相挑选的租赁房产。而房产的经营收入越高，也直接影响到房产的价值，对于投资者来说，挑选到好的C级公寓和B级公寓投资，它们在经济危机中所受的影响会相对小一些。
我们期望在接下来的这一次洗牌当中，有足够多的现金、资金让我们尽可能多地购买一些公寓。
昨日2018年10月10日 20181010，美股和中国A股两市大跌，引发了血流成河，这是探底吗？
全球贸易战的影响下，多国货币汇率都出现了较大的波动。
今天美国低开，道指一开市就以低于昨天闭市250点，股市今天应该又是大跌，玩股票玩的就是心跳。我以前说过，我们放弃投资股票的原因是因为我们不想看着我们好不容易积累的资产被像水一样蒸发。如果有股市大神赚到大钱的，请一定要告诉我，让我羡慕崇拜一下。
这个股市的震荡，应该只是开始，不是结束 ，全球资产蒸发了12万亿，数据太大了，对于我们来说，只是一个数据。但是，肯定让很多人肉痛。股市大跌据说也让全球67位最富有身家的大神财富缩水321亿美元，全球首富Amazon的的掌门人贝佐斯的财富一天缩水91亿美金。
阿里巴巴昨天股份下降5.89%市值缩水224亿美元，Jack Ma的个人身家财富缩水11亿美元。
就像Trump说的："Fed(换成Stock market) has gone crazy."
全球贸易战的影响下，多国货币汇率都出现了较大的波动。
今天美国低开，道指一开市就以低于昨天闭市250点，股市今天应该又是大跌，玩股票玩的就是心跳。我以前说过，我们放弃投资股票的原因是因为我们不想看着我们好不容易积累的资产被像水一样蒸发。如果有股市大神赚到大钱的，请一定要告诉我，让我羡慕崇拜一下。
这个股市的震荡，应该只是开始，不是结束 ，全球资产蒸发了12万亿，数据太大了，对于我们来说，只是一个数据。但是，肯定让很多人肉痛。股市大跌据说也让全球67位最富有身家的大神财富缩水321亿美元，全球首富Amazon的的掌门人贝佐斯的财富一天缩水91亿美金。
阿里巴巴昨天股份下降5.89%市值缩水224亿美元，Jack Ma的个人身家财富缩水11亿美元。
就像Trump说的："Fed(换成Stock market) has gone crazy."
找回2016年投资独立屋的表格，看报告数据很不错，我们一开始投入也不少的资金装修。所以，基本上后来都是小小的修理。
图片中的第二个房产，我们从装修好出租到现在，都没有换过租客。去年续约的时候，租金增加了$100一个月。但是，今年我们陆续出手独立屋，这个独立屋，昨天过户给新的买家了。在出售之前，我们又花了大概$10000把收房改成多一个房间，变成四房，租客还是居住在里面，另外换了房顶。
我们的出售价格是15万，扣除了过户费用、中介费用（我们的中介费用只需要付3%，因为我们自己有经纪人证）、再返回给买家$1000给他们检验的时候找出来的一些小问题。我们拿到手的资金大概$4.7万多一些。当时我们自己掏出口袋的资金为$2.8万多一些。
所以，这个房产的收收益率为: ($47000 - $28000)/$28000 = $19000/$28000= 67.85%
租金收益第一年为：$567/月 x 12个月 = $6804
租金收益第二年到现在约15个月为：$667/月 x 15个月 = $10005 (从这里看来，独立屋一有大维修，例如我上面的改装加屋顶，$10000就把15个月的收益给吃掉了。）
这27个月的收益率为：（$6804 + $10005) / $28168 = 59.67%
再减去这两年多的小维修及重新改装、换屋顶的费用约: $13000
这个比率为： $13000/$28168 = 46.15%
所以总收益率为： 67.85% + 59.67% - 46.15% = 81.37%
平均一年的收益率为：81.37% / 27个月 x 12个月 = 36.16%
看起来独立屋的收益是不是很高？但是，这个收益是不计算我自己回来跑很多次Houston，每次开车回来可是好几个小时的，有时候还需要在Houston居住，还有我自己管理这个独立屋的费用的。
而且这还是没有什么大维修，我们是为了可以卖出更好一点的价格，才花了$10000换房顶及改装第四个卧室。
图片中的第二个房产，我们从装修好出租到现在，都没有换过租客。去年续约的时候，租金增加了$100一个月。但是，今年我们陆续出手独立屋，这个独立屋，昨天过户给新的买家了。在出售之前，我们又花了大概$10000把收房改成多一个房间，变成四房，租客还是居住在里面，另外换了房顶。
我们的出售价格是15万，扣除了过户费用、中介费用（我们的中介费用只需要付3%，因为我们自己有经纪人证）、再返回给买家$1000给他们检验的时候找出来的一些小问题。我们拿到手的资金大概$4.7万多一些。当时我们自己掏出口袋的资金为$2.8万多一些。
所以，这个房产的收收益率为: ($47000 - $28000)/$28000 = $19000/$28000= 67.85%
租金收益第一年为：$567/月 x 12个月 = $6804
租金收益第二年到现在约15个月为：$667/月 x 15个月 = $10005 (从这里看来，独立屋一有大维修，例如我上面的改装加屋顶，$10000就把15个月的收益给吃掉了。）
这27个月的收益率为：（$6804 + $10005) / $28168 = 59.67%
再减去这两年多的小维修及重新改装、换屋顶的费用约: $13000
这个比率为： $13000/$28168 = 46.15%
所以总收益率为： 67.85% + 59.67% - 46.15% = 81.37%
平均一年的收益率为：81.37% / 27个月 x 12个月 = 36.16%
看起来独立屋的收益是不是很高？但是，这个收益是不计算我自己回来跑很多次Houston，每次开车回来可是好几个小时的，有时候还需要在Houston居住，还有我自己管理这个独立屋的费用的。
而且这还是没有什么大维修，我们是为了可以卖出更好一点的价格，才花了$10000换房顶及改装第四个卧室。
前几天有一对两年多前认识的香港人夫妇，我之前参加一些活动认识的，问我有没有兴趣投资他们即将过户的188套达拉斯公寓，她发了资料给我看，我很想知道目前达拉斯的投资收报如何。
当然， Dallas最近几年的升值率相对高，但是目前入手的话，如果购买的价格很高的话，升值的空间也有限。所以，我们目前还没有对Dallas的房产出手，还在看，还在等待时机。
当然， Dallas最近几年的升值率相对高，但是目前入手的话，如果购买的价格很高的话，升值的空间也有限。所以，我们目前还没有对Dallas的房产出手，还在看，还在等待时机。
好了2008年金融危机的伤疤，美国人、金融机构已经忘记了2008年带来的痛了。
零“0”首付购房又大行其道了，没有购买能力的人、信用无论多低都可以轻松“0”首付购房了，上周末看到这个新闻，真是无言以对。
看看要求多低，低信用也没有关系，只要通过这些贷款中介、银行、金融机构等待一定的“培训”“教育”，就可以轻松贷款。而且利率还只是4.5%。这恐怕比很多人来说都要低。
2008年因为没有还款能力而丢失房产的人，这次又在加入这种项目的大军了，虽然不能说这些人又可能会还不起贷款，但是，我觉得有了第一次放弃房产不还贷款的人，很可能第二次对他们来说，也没有什么所谓了，最多就是7年后再来过。
看这篇报道，每一个成功申请了贷款的一笔交易，这个协助大家申请贷款的NACA机构可以得到$3000的佣金。看为，这了这笔佣金、还有application fee, loan officer fee这些，他们也是拼了。
可以相像银行很快又有好多回收房可以投入市场了。大家拭目以待吧，2019、2020年将是你收检大白菜的机会，你准备好了吗？
零“0”首付购房又大行其道了，没有购买能力的人、信用无论多低都可以轻松“0”首付购房了，上周末看到这个新闻，真是无言以对。
看看要求多低，低信用也没有关系，只要通过这些贷款中介、银行、金融机构等待一定的“培训”“教育”，就可以轻松贷款。而且利率还只是4.5%。这恐怕比很多人来说都要低。
2008年因为没有还款能力而丢失房产的人，这次又在加入这种项目的大军了，虽然不能说这些人又可能会还不起贷款，但是，我觉得有了第一次放弃房产不还贷款的人，很可能第二次对他们来说，也没有什么所谓了，最多就是7年后再来过。
看这篇报道，每一个成功申请了贷款的一笔交易，这个协助大家申请贷款的NACA机构可以得到$3000的佣金。看为，这了这笔佣金、还有application fee, loan officer fee这些，他们也是拼了。
可以相像银行很快又有好多回收房可以投入市场了。大家拭目以待吧，2019、2020年将是你收检大白菜的机会，你准备好了吗？
最近我发了几个关于房产价格调整、下降的言论，好多人来问我是不是现在不可以购买房产，要等到什么时候才是最好的购买时机。不好意思，我也不是专家，只能说，其实市场从今年的7-8月开始调整了独立屋的价格，但是市场上、off market上还是有好多不错的deal，关键看你入手的价格是多少，因为没有人可以知道什么时候才是最低的价位，每个房产不一样，你能拿到的价格和别人能够拿下的价格不一样。
好多人会以国内购买房产“投资（其实是坐得升值的做法）”经验、标准来购买美国房产（独立屋）投资，其实不是太好的做法，在国内购买新房子等待大幅度的升值，二美国专业的投资者或在投资机构，不会选择购买豪华新独立屋投资，美国的房产大部分地区不会有地价像火箭升天一样升价，所以没有房产价格暴涨的优势，只能靠租金收入的高低来衡量投资收益是否好坏。当然如果您购买的房产升值很大，那么恭喜啦。
刚刚去FB上翻了我的偶像言论。不是没有好deal,只是你没有买到而已。
好多人会以国内购买房产“投资（其实是坐得升值的做法）”经验、标准来购买美国房产（独立屋）投资，其实不是太好的做法，在国内购买新房子等待大幅度的升值，二美国专业的投资者或在投资机构，不会选择购买豪华新独立屋投资，美国的房产大部分地区不会有地价像火箭升天一样升价，所以没有房产价格暴涨的优势，只能靠租金收入的高低来衡量投资收益是否好坏。当然如果您购买的房产升值很大，那么恭喜啦。
刚刚去FB上翻了我的偶像言论。不是没有好deal,只是你没有买到而已。
我的偶像如是说：“不投资漂亮的房产，漂亮的房产不能让你赚很多钱。”
他有很多成功的投资经验，例如投资$22万，装修后出租、出售，这个22万的投资变成$120万,还有试过投资26万，然后变成164万的经历。他有自己的装修团队，购买的都是很低价格一般人看不上眼的超级丑陋破旧的公寓，大小通杀，只要价格足够低，他的装修可以让这些房产增值很多，他都出手。
我要提出向他学习，我去向他要求让我跟他一天全面学习。
他让我很有冲动自己组建自己的时候团队。可是，我担心我做不来，管理装修团队真是不简单，主要是这些蓝领的工人不好管理，而且要找有一定忠诚度的蓝领真是不容易。
跟他比起来，感觉很经验很不够。还需要继续磨练、学习。
“穷则独善其身，达则兼济天下！”
Zach同学的一个偶像，Zach同学是他的粉丝之一，每次他有什么新动态都来跟我说，所以，我没有加他的FB，所以，一般Zach同学告诉我的时候，如果是很大的事件，我上FB的时候会去看看。
这个大神，大概是2009年开始投资公寓，自己从不是有很多钱的时候投资flip公寓，然几年投资公寓赚到了很多钱。他之前还有一家进口公寓装修材料公司，我们有很多材料也是从他的这家公司购买的，但是前不久他卖给他的拍挡了，宣布要花多一些时间做慈善。
今天下午，Zach告诉我大神已经宣布卖掉自己在达拉斯的豪宅，卖掉车，投资的同时，把钱拿去做慈善。
而现在他们在Plano只租一个2房的公寓。他们现在依然还会继续投资公寓，但是不会再请太多的朋友到他们家的豪宅开party了，他们要花更多的时间在投资、做慈善的事业中。
四十多岁，他老婆是菲律宾美女。让我佩服！
这几年见到了很多人，可能有一些人，对于世界顶级的富豪来说，不是根本不是什么富有的人，但是，对于大部中产阶级来说，他们已经比很多人更领先了。但是，他们富有了之后，可能也会花一些时间和资金享受生活，但是，他们还会把自己赚取到的金钱用来回馈社会，give back是我接触到了这些人中大部分人的想法，他们也用自己的行动来实践他们的想法。而不是只是给自己享受而已。这样子的人，真是不少，社会有了这些人，才变得更加美好。
而且，他们的善行，还是做到国外去的，例如我认识的一个，他的资金用在海地、非洲的救济有需要的人身上。而Zach的这个偶像，他的慈善活动包括在美国和菲律宾，可能是因为他的太太是菲律宾人吧？但是无论他的慈善所受益的地方在哪里，这一颗大爱的心无疆！
Zach同学的一个偶像，Zach同学是他的粉丝之一，每次他有什么新动态都来跟我说，所以，我没有加他的FB，所以，一般Zach同学告诉我的时候，如果是很大的事件，我上FB的时候会去看看。
这个大神，大概是2009年开始投资公寓，自己从不是有很多钱的时候投资flip公寓，然几年投资公寓赚到了很多钱。他之前还有一家进口公寓装修材料公司，我们有很多材料也是从他的这家公司购买的，但是前不久他卖给他的拍挡了，宣布要花多一些时间做慈善。
今天下午，Zach告诉我大神已经宣布卖掉自己在达拉斯的豪宅，卖掉车，投资的同时，把钱拿去做慈善。
而现在他们在Plano只租一个2房的公寓。他们现在依然还会继续投资公寓，但是不会再请太多的朋友到他们家的豪宅开party了，他们要花更多的时间在投资、做慈善的事业中。
四十多岁，他老婆是菲律宾美女。让我佩服！
这几年见到了很多人，可能有一些人，对于世界顶级的富豪来说，不是根本不是什么富有的人，但是，对于大部中产阶级来说，他们已经比很多人更领先了。但是，他们富有了之后，可能也会花一些时间和资金享受生活，但是，他们还会把自己赚取到的金钱用来回馈社会，give back是我接触到了这些人中大部分人的想法，他们也用自己的行动来实践他们的想法。而不是只是给自己享受而已。这样子的人，真是不少，社会有了这些人，才变得更加美好。
而且，他们的善行，还是做到国外去的，例如我认识的一个，他的资金用在海地、非洲的救济有需要的人身上。而Zach的这个偶像，他的慈善活动包括在美国和菲律宾，可能是因为他的太太是菲律宾人吧？但是无论他的慈善所受益的地方在哪里，这一颗大爱的心无疆！
Short Sale
我说过好多次，我不想再碰独立屋的投资了。但是，有时候，看到好的deal，我又忍不住跑去看。
这不，昨天下午在家里看房产app，被我看到一个在我家约十来分钟车程的short sale,马上抓上孩子、叫上Zach同学驱车去现场看。
这个short sale的房子在市场上挂了两个半月了，价格一平方尺比类比低最少$20，整个房子大概要少$70000（7万），少于约20%，2014年的房产。到门口打电话给listing agent， 她说刚刚有一个买家周五刚刚得到approval，这个星期检验。我们大概看了一下，房子back yard有很多垃圾没有处理，可能是之前维修的时候丢出来的，基本结构也还可以，估计大概需要$10000-15000重新修葺翻新，如果屋顶有问题的话可能需要$2万。但是也很值，加上装修的费用，其实房产本身价格也比其它的同样条件的房子要低15%，如果购买下来装修再出售，也是一个不错的投资的。
可惜，已经有人approval了，顿觉可惜！
Short sale 是指 "The lender allows a property to be sold for less than the amount owned on a mortgage and takes a loss."就是贷款银行或在公司同意承担损失，允许房主以第一所欠贷款的价格出售。这种房子一般购买的买家相对难申请贷款（被批），需要很长时间才可以购买下来，如果有全款现金另当别论。买家需要有耐心才可以。
但是市场上很大部分买家，都是需要比较快搬入的，如果需要很快搬进去的话，很多买主不会选择这种Short sale 的房产。因为其它的房产的过户只需要45-60天贷款及过户期限。
Short Sale 是还没有到法拍阶段，但是很多房子基本上都是没有办法在short sale卖掉，绝大部分都进入foreclosure，因为如果你有留意的话，有很多short sale的房子，出售的期限还有可能长达一年两年都没卖掉。Short sale的阶段，理论上是需要银行同意的，因为价格还是需要依靠银行来批准，很多时候，银行不同意这个价格出售，那么，基本上只能持在市场上而已。如果卖主还是在努力不想让自己有foreclosure的记录，你可能会看到这个房产已经在在市场上挂了一两年了。
为什么会有short sale的房产呢？因为如果在short sale可以卖掉的话，不会影响卖主的信用，如果是foreclosure的话，信用分数影响很大，基本上都降至400分左右（我看过的大部分都是到了400分，不知道有没有更低的），foreclousre这个记录会保持7年，7年内基本没有办法申请到贷款。如果去租房，很多时候有很多人都会回为这个记录而有一定的麻烦。例如我们的公寓如果有这种foreclosure记录的申请者的话，我们会要求1.5倍到两倍的押金。
我说过好多次，我不想再碰独立屋的投资了。但是，有时候，看到好的deal，我又忍不住跑去看。
这不，昨天下午在家里看房产app，被我看到一个在我家约十来分钟车程的short sale,马上抓上孩子、叫上Zach同学驱车去现场看。
这个short sale的房子在市场上挂了两个半月了，价格一平方尺比类比低最少$20，整个房子大概要少$70000（7万），少于约20%，2014年的房产。到门口打电话给listing agent， 她说刚刚有一个买家周五刚刚得到approval，这个星期检验。我们大概看了一下，房子back yard有很多垃圾没有处理，可能是之前维修的时候丢出来的，基本结构也还可以，估计大概需要$10000-15000重新修葺翻新，如果屋顶有问题的话可能需要$2万。但是也很值，加上装修的费用，其实房产本身价格也比其它的同样条件的房子要低15%，如果购买下来装修再出售，也是一个不错的投资的。
可惜，已经有人approval了，顿觉可惜！
Short sale 是指 "The lender allows a property to be sold for less than the amount owned on a mortgage and takes a loss."就是贷款银行或在公司同意承担损失，允许房主以第一所欠贷款的价格出售。这种房子一般购买的买家相对难申请贷款（被批），需要很长时间才可以购买下来，如果有全款现金另当别论。买家需要有耐心才可以。
但是市场上很大部分买家，都是需要比较快搬入的，如果需要很快搬进去的话，很多买主不会选择这种Short sale 的房产。因为其它的房产的过户只需要45-60天贷款及过户期限。
Short Sale 是还没有到法拍阶段，但是很多房子基本上都是没有办法在short sale卖掉，绝大部分都进入foreclosure，因为如果你有留意的话，有很多short sale的房子，出售的期限还有可能长达一年两年都没卖掉。Short sale的阶段，理论上是需要银行同意的，因为价格还是需要依靠银行来批准，很多时候，银行不同意这个价格出售，那么，基本上只能持在市场上而已。如果卖主还是在努力不想让自己有foreclosure的记录，你可能会看到这个房产已经在在市场上挂了一两年了。
为什么会有short sale的房产呢？因为如果在short sale可以卖掉的话，不会影响卖主的信用，如果是foreclosure的话，信用分数影响很大，基本上都降至400分左右（我看过的大部分都是到了400分，不知道有没有更低的），foreclousre这个记录会保持7年，7年内基本没有办法申请到贷款。如果去租房，很多时候有很多人都会回为这个记录而有一定的麻烦。例如我们的公寓如果有这种foreclosure记录的申请者的话，我们会要求1.5倍到两倍的押金。