美国投资长租公寓、管理长租公寓的路上

San Antonio南边144套公寓小区



晚上看到经纪人发San Antonio南边144套公寓小区，我们马上和经纪人要的这个房产的资料，这个公寓在Zach同学上班附近，看起来租金目前很低，在San Antonio这边的一个军事基地附近，租金比同样条件的附近公寓要便宜$80-100一个单元一个月。看起来很有潜力。

这么近的房产，及这么低租金的公寓，我们当然不会错过啦，明天马上去看看。我想，Zach同学肯定会在上班和路上顺便去看了。

这个房产，加上装修翻新，需要的资金应该是$320万左右。

如果我们可以有机会把这个公寓拿下，我们手上就会有很多个144套的公寓小区，我们和144这个数字真是有缘分，看来以后看到144套的公寓都要下手才行。把这个数字变成一个我们的幸运数字，也变成我们收下的公寓房产中的一个常数，应该很有意义。

2018年10月23日

今天早上，144套贷款文件又签了两份给律师。上周也签了一些快递能律师了。这样子，离最终过户的时间也近了一些。



每次在公寓过户之前，其实我们作为项目发起人，也是有很多事情需要担心了，例如担心如果公寓的条件很差，超出我们之前的预算，让我们的投资收益回报会低很多不值得投资。或者是贷款最终申请不下来，那么我们之前自己掏钱花的各种检验费用、律师费用、房产调查费用、结构检测等花费都会付诸东流，而且还要把我们的投资者的资金退回去，在美国汇款及收汇款都有一笔费用，例如我们的一个公寓项目投资有30个投资人的话，再把投资人的资金汇回给大家的工作也是不小。

例如像这个144套的公寓，假如是因为卖家的原因、或者是贷款的原因没有办法批下来，基本上的损失会是$10万左右，再加上如果是买家的原因没有办法过户，那么之前所付的deposit 定金也会没有了。

所以，每次我们挑选房产的时候，都会谨慎再谨慎，因为这些费用，都是我们自己负担的。我们不会让参与投资的投资者负担这些风险、损失。

@Snowie3C 2018-05-09 22:58:10
06
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在2018年4月18日，我直接把驱逐申请提交给法庭，第二天法庭接已经有受理号出来，确定了驱逐听审的时间为5月8日。这次是我提交驱逐申请确定听审日期最快的时间，前后不到3个星期，其它的案例基本最快定听审的日期为一个月时间。
到目前为止，她还是赖在公寓里，驱逐的听审是5月8日，听审完后一般需要过一个星期才可以拿到驱逐令，并由警察来......
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@lovecloudylondon 2018-10-24 03:02:06
想请教楼主关于eviction的一些细节：我在Houston的独立屋现在的房客基本每个月都不按时交房租，总会晚几天，所以决定如果他再晚交，马上就给他一个三天期限的Notice of Vacate，如果他到时还不搬走，那就意味着需要马上file eviction suit, 想问一下，这种情况是不是应该找律师处理比较好，这个律师费用大概是多少？租户最后会承担这个费用吗？谢谢回复。
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因为回复会比较长，所以，我就不直接在你写的下面评论。

你的租客一般迟交几天呢？你们的租约上写着最迟哪一天交算是late? 如果是迟交了，有没有滞纳金？

如果你的租约上写着是3rd day of each month的话，租客如果是在每个月的4号交租金才叫迟了，如果你写着是5th day of each month，那么租客在每个月的5号晚上11：59p.m.交都不叫迟交。主要看你们的租约。

如果他在规定的时间内不交租金的话，你可以在租约上的第二天开始给 3-Day Notice to Vacate 的通知。如果又不交租金、又不搬走，就可以进入eviction的file程序了。

不一定要请律师，你可以自己去法庭拿表格交申请，我记得Houston 不同county申请费用好像是$110左右。然后法庭会安排hearing的时间，你自己要记得打电话或者亲自到法庭那里去查。记得在规定的时间出席hearing就可以了。这种方式最省钱了，就是花了自己的时间多一些。

如果请律师，包括filing fee，及律师出庭hearing的时间等，大概的费用一般律师会收$500左右，我之前请的律师是这个费用。我的case是2017年，还是2016年的8月份？我自己都忘记了。应该是去年2017年，就是Harvey飓风发生的那一年。

一般过了hearing 后，租客有7天的时间作出反应，看看租客会不会appeal，如果是租客提交了appeal的话，这个时候，你是一定要用律师，我记得我之前的律师费用是用了$1000，就这个程序，也是有hearing的。

如果很幸运租客没appeal的话，过了7天，你可以file writ of possession, 这个也是需要交费的，我不记得是多少钱了，我也是用律师帮我提交了，好像是$300,如果自己到法庭去申请是$250,你自己查查。提交了申请并交钱后，constable就会打电话给你，告诉他们会在哪一天几点到房产去驱逐租客。

警察到的那一天，你要自己有锁匙，或者如果担心租客换锁的话，你需要提前预约好一个Lock Smith（或者其他可以开锁的人），加上几个可以随时用到搬出房产里可能有租客留下的家具等东西的搬运工，到房产附近等constable警察。自己最好不要先去开门，除了一个危险的原因之外，还有如果你自己在警察确认可以碰租客的东西（有可能租客留下的）前碰了，是不合法的，警察可以不执行这个任务，又得等待constable office的重新安排时间。

@lovecloudylondon

不好意思，刚刚回复一半的时候，孩子醒了，马上又去陪睡了。

关于Eviction是否需要请律师，费用多少，上面差不多列出了。我之前在Houston的房产驱逐加上应诉appeal大概是律师费用了$2000多块，我不太记得，但是比$2000多的。

我公寓的律师费用比较便宜，因为整个承包给一个公司来做。一般如果是去file eviction + hearing，同一个单元，一个租客是$200,再加一个租客名字多大概是$50, writ of possession 是$300 (那我上面的独立屋应该是不止这个价格，我想起来应该是用律师提交是差不多$500), 如果是租客有appeal需要律师应对他们的hearing,看程度，费用是$500-600。

所以每次我最希望看到的是就是Eviction 的 Hearing之后，租客在7天内搬走，这样子我们连writ of possession都可以省下来。否则后面加起来就是需要再付出$800-900的律师费用。说到这个我还有一个刚刚结束的case，都没有时间写下来。

你问，这些费用租客会不会承担。这个问题，实在是太难回答了。你想想，租客连接租金都不想付了，他们还会承担你的律师费用？你是可以把帐单给他们，但是，他们付不付是一回事。可是，你自己肯定是要付给律师的，因为是你请的律师。如果你不付，那么律师肯定会有各种方法来让你付款的。

一般像我们这种人，肯定很担心不付款会影响自己的信用而马上支付，对于这些无赖租客来说，他们是虱子不怕多，他们对自己的信誉都不介意了，多一个欠费对他们来说，没有什么区别。

但是我通常会把这个费用加上他们所欠的租金等，一起交给追债公司，让他们给他们的信用不良记录上加上一笔，他们给我造成了损失，也不能这样子拍拍屁股就走了而什么事情都没有。但是这么多年，我还没有收回过一分钱回来。所以，你也不要抱什么希望了。

非自居声明(可能翻译得有些拗，不知道中文专业名词叫什么）及 共同财产豁免



刚刚好今天收到一份比较代表性的文件需要签名。所以在这里顺便写写。

这是我们其实一个独立屋需要出售中的一份文件。这个独立屋当时是Zach同学名义贷款的、购买文件等都是他一个人的名字。按理来说，这个房子和我一毛钱关系都没有，是不是呢？

不是的，在美国有很多财产共同州，就算是在结婚前一方购买的房产，如果在婚前没有签财产协议的话，结婚后，另外一方都有资格、权利得到这些财产的应得部分。结婚后房产的所有人，是不能随便自己一个人签名就卖掉房产的，需要有配偶的签名同意你出售才可以。这是应该也是很多有钱人需要在结婚前签财产协议吧。

我记得我们2009年出售我们的第一个房产的时候，那个房产是Zach同学刚刚毕业的时候2006年购买的。2009年我们已经结婚了，所以，在出售房产的时候，我也需要签一份类似这份文件，他才可以卖的。那个房产是我们自己自居的，所以，他结婚后，就算这个房产是结婚前购买的，也需要我这个配偶名字了才可以出售。

而我们目前的正在出售的房产，虽然是出租房产，但是，如果万一我这个妻子“不想”他出售，给他找麻烦（很可能是出售在离婚过程的夫妻吧才会这么做），可以说这个房产是我自居或者是工作中需要用到的，也可以起诉他不给我同意就出售，那么他就麻烦了。因为在德州法律相当保护homestead房产。

我的偶像又来让我心动要有自己的装修团队了。当然你还要有拿到足够低的价格的能力。Dirt cheap！

用15万购买的小公寓，投资8万装修，招收租客，年净收入56000，这样子的公寓的价值变成80万。这样的投资，真是不多见。公寓不需要出售，只要做cash back finance，例如是LTV 70%, 即可以贷款70%的话，不计算贷款费用，可以拿回$56万回来到自己的口袋，如果是贷款费用需要2万的话，也可以拿回54万回来，假如一开始是用全款支付的话，投入23万，拿回54万。回报率是(54-23)/23=134%，还得到了一个Equity 约24万的房产，每个月还有一定的租金收入。

以后我不能再diss小公寓不好了，投资回报率才是最重要。看你有没有眼光，还有让房产升值的能力。

偶像好忙，我下次见到他一定要抓住他，问他从哪里找到这么便宜的deals.

继续酝酿组建一个装修团队的可行性及如何实施。

现在这里的时间是凌晨1：24，我还在对一些数据。144套公寓过户的文件，在周日大白天9：30丢下孩子自己和Zach同学跑到他公司里去核对、签名给律师，但是又不敢丢下小的太久，于是在1：30回到家里，到家里根本没有时间用电脑。

只好开孩子到差不多11点睡觉，其他的人也都睡觉了才可以来完成我的作业。今晚不知道弄到几点才可以睡觉。

还记得我上次写了Zach同学的偶像放弃豪宅及豪车，租两房的公寓而把资金用来做慈善吗？



他前阵子分享如何用3年时间在房地产投资把$1000块变成$100万的方式，真是叹为观止！他写的这个方法真是很值得去试试，应该行动起来实践实践！

他还说第4-6六年更厉害，把$100万变成$1000万！

当然，我的偶像也是能把小资金变成100万以上的高手，也是让我佩服的人。

太多高手了。

2018年10月31日

直播



刚刚回到送Zach同学去机场搭飞机到中部公寓那边，原本这个行程是9月份定好的机票，也是为了新的144套公寓的过户后半个月去察看公寓装修进展的。本的计划是10月12日最迟过户。事实上，我们很有可能在9月底就完成这个144套的过户手续，但是，卖家真是太不专业了，很多资料最后的时候，差这差那，我们原本的贷款资料都已经审核完毕，他一直拖，拖到我们的过户时间足足推迟一个月。

刚刚回到家，Zach同学打来电话说查收邮件，因为终于等到可以汇公寓贷款的保证金Commitment Deposit !!！这个贷款要求只要贷款金额的2%，等公寓过户三个月后才返还给我们。这说明我们的贷款已经批下来了。赶紧打开网上银行汇款。期待周五或者下周一签字过户！

保证金Commitment Deposit有时候最高会要求到5%，我们这几次都只需要交贷款金额的2%。

更搞笑的时候，因为之前卖家的资料有缺的情况，贷款公司看到为什么公寓的用水太多了，所以，他们要求专业人员去做一个报告，看看如何节省用水。其实我们已经有计划重新换很多的东西来节省用水，例如我们在San Antonio的这个公寓，我们换了沐浴头、坐厕，一个月的水费节省了25%，对于一个比较大的公寓来说，真是很多的。

于是，贷款公司让专业人员给我们设计如何换，这个周一的时候，他们给我们说专业人员他们整出来两套方案，一套是我们需要保证花$17000来换节能的淋浴头加水龙头，另外一个方案是$178000 (17.8万），也是在$17000方案的基本上，再换所有的坐厕和洗碗机。

坐厕我们原本也有打算全部换掉的。结果，人家贷款公司自己选择了让我们交多$17000(一万七）的保证金到escrow帐户上，保证我们换节能的淋浴头加水龙头，之后给他们发票，他们把这笔钱退回来给我们。而且，根据他们的这个方案设计，让我们多贷款2%，也就是7万8多一点。

我真是很佩服他们的计划。

但是，我们的很多装修翻新都已经有预算了，他们让不让我们翻新我们都会做的。

只是觉得他们的这个方案设计让我哭笑不得而已。

昨天下午说周一的贷款专员给我们说贷款公司请了专业人员整出来两套节能方案，一套是我们需要保证花$17000来换节能的淋浴头加水龙头，另外一个方案是$178000 (17.8万），也是在$17000方案的基础上，再换所有的坐厕和洗碗机。结果，人家贷款公司自己选择了让我们交多$17000(一万七）的保证金到escrow帐户上，保证我们换节能的淋浴头加水龙头，之后给他们发票，他们把这笔钱退回来给我们。而且，根据他们的这个方案设计，可以让我们多贷款2%，也就是多贷款7万8多一点。

昨天下午5点多收到贷款专员的邮件，说银行给我们最终的commitment啦，最终让我们做的节能要求居然才$13800,一万三千八百。

嗯，这样子的结果更好，预算都已经有了，银行让我们少交保证金来完成他们要求的节能配件，也是好事一件。

今天是签rate lock的文件。明天如果还不能签过户文件的话，就是周一过户啦。很期待再把144套公寓收入囊中。

这个过户之后，我们可以开始多花一些时间考察下一下公寓投资项目了。2019年希望最少可以拿下两个公寓小区。

昨天下午说周一的贷款专员给我们说贷款公司请了专业人员整出来两套节能方案，一套是我们需要保证花$17000来换节能的淋浴头加水龙头，另外一个方案是$178000 (17.8万），也是在$17000方案的基础上，再换所有的坐厕和洗碗机。结果，人家贷款公司自己选择了让我们交多$17000(一万七）的保证金到escrow帐户上，保证我们换节能的淋浴头加水龙头，之后给他们发票，他们把这笔钱退回来给我们。而且，根据他们的这个方案设计，可以让我们多贷款2%，也就是多贷款7万8多一点。

昨天下午5点多收到贷款专员的邮件，说银行给我们最终的commitment啦，最终让我们做的节能要求居然才$13800,一万三千八百。

嗯，这样子的结果更好，预算都已经有了，银行让我们少交保证金来完成他们要求的节能配件，也是好事一件。

今天是签rate lock的文件。明天如果还不能签过户文件的话，就是周一过户啦。很期待再把144套公寓收入囊中。

这个过户之后，我们可以开始多花一些时间考察下一下公寓投资项目了。2019年希望最少可以拿下两个公寓小区。

2018年11月2日 144套公寓过户日期定为11月5-6日

今天确定公寓过户文件还是没有100%齐全，所以，产权公司说定在下周一或者周二。

贷款文件都已经签完，利率锁定文件也已经签字。之后的每个月还贷款也已经安排好了。

公寓的管理，我们基本上从上个月已经完全接手了，管理人员有任何事情及需要决定的，都打电话给我们。卖家也完全不理了。幸好这个管理团队还不错，我们从一开始签了合同之后，便重新面试了他们，了解了他们的一些情况，所以，我们还没有完全过户，已经接过公寓的管理事宜。这个过渡也相对省心。不像有一些，基本上之前的人马没有办法用，需要重新招人、试人，所以，自己所要花的时间也会更多一些。

一个简单的例如阐述如何让一个50套的公寓增值，在公寓的投资（或者其它的房产投资）叫 Value-Vdd Play

A Quick Property Analysis Example: 50 Units Value-Add Apartment at $500.00 per unit (Market Rents: $600.00)
以一个平均每单元租金$500/月（市场租金为：$600/月）

Actual Financials

Gross Income （总收入）: $300,000/年
Vacancy 10%（空置损失）: (-$30,000)/年
Effective Income（实际收入）: $280,000/年

Expenses (50%)（运营维护、管理等费用）: ($140,000)/年

NOI（净营业收入）: $140,000/年
Debt Service（还贷款、利息）: $66,000/年
Cash Flow during Repositioning （净收益）: $74,000/年

At 10% Cap Rate （以资本收益率10%计算）要价: $1.4 million （140万）
Rehab at $7,000 per unit（每个单元平均花$7000翻新）: ($350,000)
The most I would offer（理想出价）: $1.05 million to the buyer （105万）

Proforma Financials after Repositioning for 15-months （过户手，包括翻新装修15个月经营）

Gross Income（总收入）: $330,000/年
Vacancy 10%（空置率损失）: (-$33,000)/年
Effective Income（实际收入）: $297,000/年

Expenses (40%)运营维护、管理等费用）: ($132,000)/年

NOI（净营业收入）: $165,000/年
Debt Service（还贷款、利息）: $95,000
Cash Flow（现金流）: $70,000 (Conservative Long-Term Hold)

At 8% Cap Rate (New Value via Income Analysis 新的房产估值及年收入计算，以资本收益率8%计算，): $2.06 million （206万）

Property bought at: $1.05 million （房产购买价格105万）
Bridge-Loan: $ 840,000 (20% Down Payment) （过桥贷款金额，假设首付为20%计算，贷款额度为84万）
New Refinance Loan on New Value ($2.06 million at 80% LTV): $1,648,000 （按照新的房产的估值计算，新的贷款额度为164.8万）

Equity Capture（资产获利）: $1.22 million

?? Refinance Proceeds $808,000 Tax-Free Money - ($262,500 Capital Returned) = $545,500 Net Refi. Proceeds ??

重新贷款融资：
提取资金，不需要交税:80.8万
减去最开始购买公寓所需要的投资的本金：$26.25万
$808000 - $262500 = $545500 (重新贷款提取现金出来后，把最开始投资的资金减去之后，可以获利54.55，提取出来的资金是不需要交税的。为什么呢？因为其实可以理解为你自己向自己的公寓房产贷款。）

重新贷款提取现金后，Equity Capture（资产获利）：
Net Equity Capture: $412,000
即： 122万 - 80.8万 = 41.2万

美国的很多地方的房产增值都相对小一些，所以，想靠增值来赚取更多收益的话，公寓投资是一个不错的选择。公寓越大，那么，总体的增值会更多。

早起的鸟儿有虫吃。

今天早上一大早（8：00过一点，还算是比较早啦）144套公寓的过户文件都签完了！这个日期差不多迟了一个月，原定的过户日期是10月12日，但是，也值得欢呼庆祝一下。感谢所有的投资者与我们一起耐心等待。

每个公寓房产的过户，都不容易，从发现房产、反复考察、各种专业检验、贷款申请、卖家资料提供（有时卖家拖太久）、贷款审批，历经接近4个月时间才完成了过户手续。

我们的portfolio又多了144套公寓，继续向新的旅程出发。

最近已经在开始看新的公寓了，有几个看起来还不错，就是要价太高了，有些没有谈判的可能，有些可能有一定的空间。先看看如何吧。希望我们的计划在明年第一个季度可以又多收一下公寓在我们的投资简历上。

我的偶像，今天又来传授投资经验了。我自己划了几个重点。

1. 购买0%入住率的，可以用白菜价购买，这种房产的升值空间巨大。但是，因为没有入住率，肯定银行不会给你贷款，所以，你要有足够的现金，可以现金全款购买，并且，你要保证你有足够的现金可以翻新装修一直到它正式运营及产生经济效益，达到一定的入住率，最少需要90%的入住率有维持三个月后，才可以贷款。

一但贷款出来，基本上可以把你之前投资的资金全部取回来，免税！并且还有一个房产在帮你的资金工作。还有收获一定的equity.

他的体会是大家都在说没有什么好deal,其实只要你有心，还是有很多的deals在等待你去发掘。

最后两句重点也很有道理，多多体会，学习别人的长处，可以让自己变得更好。

我的偶像又来介绍如何用十几二十多万投资公寓房产变成几十万，上百万，或者是赚上百万的秘诀了。

好好学习！

偶像，购买的15套小公寓卖了$120万，他可能投入了$25-30万。现在又在同一条街，包括装修在内花了$16万买下了8套的小公寓，如果到时他出售时和15套公寓一样，以平均$8万一套出售的话，8套公寓可以卖$64万，差价$48万，再就算减去所有费用只有剩下$40万，也是超级划算的，对吧？



偶像的购买秘诀就是：购买别人害怕购买的房产。多烂都可以，只要价格够白菜。


我们的144套公寓已经过户了，这个公寓的装修相对简单一些，所以，我也有时间可以好好去找偶像学习啦。我也要学会把20万变成80万的这种能力和眼光。

我也想要有可以捡到白菜价的机会。

继续修炼。

偶像，购买的15套小公寓卖了$120万，他可能投入了$25-30万。现在又在同一条街，包括装修在内花了$16万买下了8套的小公寓，如果到时他出售时和15套公寓一样，以平均$8万一套出售的话，8套公寓可以卖$64万，差价$48万，再就算减去所有费用只有剩下$40万，也是超级划算的，对吧？



偶像的购买秘诀就是：购买别人害怕购买的房产。多烂都可以，只要价格够白菜。


我们的144套公寓已经过户了，这个公寓的装修相对简单一些，所以，我也有时间可以好好去找偶像学习啦。我也要学会把20万变成80万的这种能力和眼光。

我也想要有可以捡到白菜价的机会。

继续修炼。

2018年11月7日

144套公寓的装修已经开始进行。

这次虽然说大的装修不需要，但是，由于这个公寓目前的很多单元都是all bill paid，所有的电费、水费都是我们的支出，为了减少这些开支，我们会把所有电器、水龙头、坐厕都换成节能的。

于是，就有了我们在公寓过户之后向Jack Ma的国际阿里巴巴上面找中国工厂的经历。十多年前，我也是有过好多年外贸经验的，也是当过采购的。所以，这个任务对于我来说没有什么难度。

我们分别需要把所有灯都换成LED灯238盏、包括吊扇（带灯）114个、厨房及卫生间的水龙头288个、淋浴花洒头144个、144个坐厕、节能洗碗机144个、17.4-18CUBIC节能冰箱144个，还有stove应该大概需要换100个，一个40尺高柜的vinyl地板。看起来还是采购挺多东西的。不过，电器应该会在美国采购。其它的应该都会在中国采购。

前几天有几个联系的供应商，我问他们给我提供带有UL认证的灯，有一些没有。还尽量在说服我说自己用的不需要UL认证也可以的。可是，他们不明白的是，这些是商业房产，如果我不安装带有相关证明的灯，假如是房产因为电器起火而引起的火灾。就算我们有保险，都不会有覆盖的。而且可能引起来严重的后果，假如有伤到其他人的话，那么，可能都赔不起。

再者，如果我们不安装带有证书的产品，肯定也是通不检验的。