美国投资长租公寓、管理长租公寓的路上
2018年8月8日
今天是一个好日子
上周五大概4：30左右，Leasing Agent打给我:“Snowie,我看到警察来了，他们到17号单元刚刚搬进来一个月的那家人去。好像他们两个打架并且叫了警察了。看起来好像很严重，听说他们还动用了枪的样子。”
我听了感觉很惊讶。这个单元的租客上个月才搬进来的， 男租客我看过一次，也聊了一次，女租客没有见过，女租客带着一个14岁女儿和一个差不多5岁的儿子。”
今天要写这个故事的时候，我去公寓租赁系统里看了这两个人的资料。男租客1989年3月出生的，女租客是1982年12月出生的。我记得当时男租客和我聊天时说这两个孩子是女的。而且他们才没有认识多久，但是，他把她从德州另外一个城市接过来了，所以，他们需要租一个公寓，那个城市离这边有几个小时的车程。
后来周一的时候，我让Leasing Agent去和这两个租客聊了一个，男租客那天和女租客吵架，还没有到打架的地步，但是可能太激动了，他们拿了枪出来，但是，男租客还是理智地控制了一下，自己跑出单元门口并且报警了，他说他报警只是为了让警察让他可以陪他回公寓里收拾他自己需要的东西，自己离开去和他父亲一起居住一段时间，他还是要回来这个公寓居住的，但是，他会等到这个可以称为前女友的租客及她的孩子搬走了之后，才会回来。
于是，Leasing Agent又去问了女租客什么打算，因为男租客说女租客从他们发生了争执后就不再和他联系，他发的信息或者电话都没有回复。男租客说他还会继续付租金，因为他考虑到这个女租客还有孩子，怕她到时候没有地方住，她可以随时住到什么时候她找到地方租了为止，她搬走了，他自己会搬回来。
今天早上问了Leasing Agent是什么情况，她说女租客打算这个周末搬走。
后来我和Zach同学讨论了这件事情，他说："He is an idiot, he already moved her from west of the Texas while just knowing her for a short while. "
今天是一个好日子
上周五大概4：30左右，Leasing Agent打给我:“Snowie,我看到警察来了，他们到17号单元刚刚搬进来一个月的那家人去。好像他们两个打架并且叫了警察了。看起来好像很严重，听说他们还动用了枪的样子。”
我听了感觉很惊讶。这个单元的租客上个月才搬进来的， 男租客我看过一次，也聊了一次，女租客没有见过，女租客带着一个14岁女儿和一个差不多5岁的儿子。”
今天要写这个故事的时候，我去公寓租赁系统里看了这两个人的资料。男租客1989年3月出生的，女租客是1982年12月出生的。我记得当时男租客和我聊天时说这两个孩子是女的。而且他们才没有认识多久，但是，他把她从德州另外一个城市接过来了，所以，他们需要租一个公寓，那个城市离这边有几个小时的车程。
后来周一的时候，我让Leasing Agent去和这两个租客聊了一个，男租客那天和女租客吵架，还没有到打架的地步，但是可能太激动了，他们拿了枪出来，但是，男租客还是理智地控制了一下，自己跑出单元门口并且报警了，他说他报警只是为了让警察让他可以陪他回公寓里收拾他自己需要的东西，自己离开去和他父亲一起居住一段时间，他还是要回来这个公寓居住的，但是，他会等到这个可以称为前女友的租客及她的孩子搬走了之后，才会回来。
于是，Leasing Agent又去问了女租客什么打算，因为男租客说女租客从他们发生了争执后就不再和他联系，他发的信息或者电话都没有回复。男租客说他还会继续付租金，因为他考虑到这个女租客还有孩子，怕她到时候没有地方住，她可以随时住到什么时候她找到地方租了为止，她搬走了，他自己会搬回来。
今天早上问了Leasing Agent是什么情况，她说女租客打算这个周末搬走。
后来我和Zach同学讨论了这件事情，他说："He is an idiot, he already moved her from west of the Texas while just knowing her for a short while. "
今天早上刷朋友圈，看到很搞笑的事情，在美国装修，遇到靠谱的、好的装修商也是需要运气的。
我们目前倒是还没有遇到如此搞笑的装修商，但是，也有试过，装修后的房子进去看，两个距离不到几厘米的插座不在一个水平线上，一个高另外一个几厘米，而且还是装修几十万房子的这种装修商，主要是用的工人水准不高，监督的人也不上心，不检验。总体来说，一般的装修商，他们就只是按照最基本的给你做完工而已。
当然，我们自己雇佣的装修工人也有这种类似的问题。你一定要给他们一个一个必须完成的事情，如果你只是说一部分，其它部分你以为他们会按照常识来完成的话，那么证明你还是太天真了。在美国管理这些蓝领，也是一项技术活。
144套公寓购买进展
更多的东西已经定下来了，这几个星期的进展都不错，让房产的过户又迈进了一步，离接手的时间越来越近了。
这个公寓我们过手后第一年扣除所有的费用后的净收益为9.7%,第二年为10.4%,第三年为11%。
因为这个房产的卖家目前都没有用任何房产管理软件管理房产，所以，我们这段时间还需要给他们表格，让他们把144套中入住的租客资料全部输入，这样子我们可以批量转换到我们房产管理软件中来统一管理。
另外，等到差不多过户前，我还得飞过去花一些时间教4个员工用管理软件。
接下来这段时间也不会无聊就是了。
更多的东西已经定下来了，这几个星期的进展都不错，让房产的过户又迈进了一步，离接手的时间越来越近了。
这个公寓我们过手后第一年扣除所有的费用后的净收益为9.7%,第二年为10.4%,第三年为11%。
因为这个房产的卖家目前都没有用任何房产管理软件管理房产，所以，我们这段时间还需要给他们表格，让他们把144套中入住的租客资料全部输入，这样子我们可以批量转换到我们房产管理软件中来统一管理。
另外，等到差不多过户前，我还得飞过去花一些时间教4个员工用管理软件。
接下来这段时间也不会无聊就是了。
2018年8月17日
最开始申请144套公寓贷款的时候，贷款专员说，应该可以拿到5.5%的贷款利率的贷款。
前天告诉我们，以我们的条件及公寓房产的情况，应该会给我们5.1%的利率，所以，我之前计算收益的时候，都是按照5.1%利率重新计算的。
昨天下午，收到了通知，我们昨天可以拿到的利率为4.74%，30年贷款，锁定利率12年，并且，我们前5年只需要还利息，不需要还本金。这看来，我们的年收益率还会更高那么一点点。
又要签差不多$400万的贷款。
离我们2019年年底的目标又近了一点，加油，5年退休计划！
2018年8月19日 神操作
孩子们睡觉了之后，差不多11点了，不过，想着今天有两件事实需要记录一下，还是起来写完再去睡觉。
借用朋友的评语，这个交易真是一个神操作。
还有朋友说：“我记得以前看美剧《Two and Half Men》，Charlie的老妈就是一个realtor，她有次居然利用自己的儿子去破坏朋友的家庭，好拿到第一手房源。”
嗯，我也很同意。两年多前，Zach同学一直说，让我们找机会去认识认识一些离婚律师吧，说不定我们可以买到很多比市场价格低的房产呢，如果有这样子的机会，积累财富的速度可以更快一些哦。
前几天我发了有一个朋友不需要掏一分钱即可拥有一个15套的公寓吗？
这个月才和一个朋友说，Zach前两年说过应该去和一些离婚律师交朋友，这样可以拿到很多一手房产资源，因为在美国离婚，很多人都会选择尽快出售房产以便分财产。
我们这个朋友购买的这个房产就是他的律师朋友告诉他的，两夫妻离婚想以最快的速度出售房产，和律师咨询有没有认识的买家。这个房产，他们如果放到市场上出售，扣除经纪人佣金等，最少可以多$8-10万的价格出售。我们的朋友以前是军人，他可以用前military身份申请更优惠的贷款，他以房产市场价值申请贷款让他可以一分钱都不用掏就拥有这个房产。
还不止，他完全不需要掏钱就拥有的房产，扣除交给房产管理公司，交税、保险、维护、还贷款后他还可以每个月收入$3500左右的现金流。就算他不想自己持有，自己销售出去，都可以转手赚$80000至少。前两个星期他来咨询我们值不值得购买的时候，Zach同学还打趣他：“你需不需要一个合伙人？如果你不要，让我来买，虽然我买的话，可能需要出少部分的资金，但是绝对值得拥有。”
完全不需要自己出一分钱还完贷款、利息、管理费、房产税、保险、维护的费用后还每个月有$3500收入，跟天上掉下来的金子一样，还有什么可抱怨的、有什么可不满意的？如果我一定要抱怨、不满意的话，我肯定是嫌这样子的事情太少了，这样的好事给我来一千一万个我都不嫌多。
话说回来，认识离婚律师还真是一个技术活，我们本身就不是在这边圈子的，或许可以向我们用开的购买公寓的律师打听打听，还有一个比较有关系的就是小姑的家公是律师，其他的一概不认识。也许以后路上看到有离婚律师广告牌子的都打电话过去交朋友，就是不知道离婚律师交朋友的时候要不要按小时收费，律师的收费也不便宜。
孩子们睡觉了之后，差不多11点了，不过，想着今天有两件事实需要记录一下，还是起来写完再去睡觉。
借用朋友的评语，这个交易真是一个神操作。
还有朋友说：“我记得以前看美剧《Two and Half Men》，Charlie的老妈就是一个realtor，她有次居然利用自己的儿子去破坏朋友的家庭，好拿到第一手房源。”
嗯，我也很同意。两年多前，Zach同学一直说，让我们找机会去认识认识一些离婚律师吧，说不定我们可以买到很多比市场价格低的房产呢，如果有这样子的机会，积累财富的速度可以更快一些哦。
前几天我发了有一个朋友不需要掏一分钱即可拥有一个15套的公寓吗？
这个月才和一个朋友说，Zach前两年说过应该去和一些离婚律师交朋友，这样可以拿到很多一手房产资源，因为在美国离婚，很多人都会选择尽快出售房产以便分财产。
我们这个朋友购买的这个房产就是他的律师朋友告诉他的，两夫妻离婚想以最快的速度出售房产，和律师咨询有没有认识的买家。这个房产，他们如果放到市场上出售，扣除经纪人佣金等，最少可以多$8-10万的价格出售。我们的朋友以前是军人，他可以用前military身份申请更优惠的贷款，他以房产市场价值申请贷款让他可以一分钱都不用掏就拥有这个房产。
还不止，他完全不需要掏钱就拥有的房产，扣除交给房产管理公司，交税、保险、维护、还贷款后他还可以每个月收入$3500左右的现金流。就算他不想自己持有，自己销售出去，都可以转手赚$80000至少。前两个星期他来咨询我们值不值得购买的时候，Zach同学还打趣他：“你需不需要一个合伙人？如果你不要，让我来买，虽然我买的话，可能需要出少部分的资金，但是绝对值得拥有。”
完全不需要自己出一分钱还完贷款、利息、管理费、房产税、保险、维护的费用后还每个月有$3500收入，跟天上掉下来的金子一样，还有什么可抱怨的、有什么可不满意的？如果我一定要抱怨、不满意的话，我肯定是嫌这样子的事情太少了，这样的好事给我来一千一万个我都不嫌多。
话说回来，认识离婚律师还真是一个技术活，我们本身就不是在这边圈子的，或许可以向我们用开的购买公寓的律师打听打听，还有一个比较有关系的就是小姑的家公是律师，其他的一概不认识。也许以后路上看到有离婚律师广告牌子的都打电话过去交朋友，就是不知道离婚律师交朋友的时候要不要按小时收费，律师的收费也不便宜。
2018年8月19日 晒晒成绩单
虽然战绩不是太好，但是，也是我们第一个投资的房产出来的成绩啦。
2015年年初我们自己在Houston投资的144套公寓在考虑refi，今年的现金流收益率大概是10%。购买的时候想着持有10年后再refi或者出售的。
刚刚开始的装修预算比我们预算的要高很多，时间也长很多，加上很多不良租客需要驱逐，于是第一年的现金流都重新投入到公寓的装修，可以说基本没有出收益给投资人，第二第三年大概都是8%的COC年收益率。目前第三年的现金收益为10%。
当时因为是新手，没有经验，人家贷款公司、银行也不怎么搭理我们，我们能找到的可以贷款给我们的选择实在是太少了，我们只能在那么惨的条件选择一下相对来说可以接受并且可以让我们过户房产的一个贷款，用人家的手软，当时的贷款金额差不多$680万，提交还贷款的话，需要被罚很重。真是超级不友好的条件，但是我们也只能接受，否则就不能购买。如果我们现在决定重新贷款取出部分的原始投资资金，提前还完贷款$650万本金需要交$68万的罚金，扣除贷款手续费、申请费、过户手续费、预留$20万以防接下来需要大的装修、维护等等，3年半的时间所有投资人可以拿回原始投资资金的50-54%，加上这几年的现金收益，大家三年半的时间可以拿到的收益为76%左右，之后大家的年现金收益率大概还有原始投资资金的5-6%，并且原来剩下46-50%的本金可以在3年后可以增加25%，因为房产增值了。如果不是需要还这么高的提前还完罚款，我们的收益还可以更高一些。
我们之前加上装修等，平均每套的价格为$61000,再过几年，我们的房产应该可以升值得更高一些。或者如果我们过几年再重新贷款取现，我们被罚的金额会小很多，我们的收益可以提高一些。可是，过几年后，利率应该也会上涨。
所以，我们和我们的投资者商量了，目前大部分赞成是现在重新贷款取出一部分原始投资资金。大家可以继续投资。
这个成绩比一般投资股票要好一些吧？
虽然战绩不是太好，但是，也是我们第一个投资的房产出来的成绩啦。
2015年年初我们自己在Houston投资的144套公寓在考虑refi，今年的现金流收益率大概是10%。购买的时候想着持有10年后再refi或者出售的。
刚刚开始的装修预算比我们预算的要高很多，时间也长很多，加上很多不良租客需要驱逐，于是第一年的现金流都重新投入到公寓的装修，可以说基本没有出收益给投资人，第二第三年大概都是8%的COC年收益率。目前第三年的现金收益为10%。
当时因为是新手，没有经验，人家贷款公司、银行也不怎么搭理我们，我们能找到的可以贷款给我们的选择实在是太少了，我们只能在那么惨的条件选择一下相对来说可以接受并且可以让我们过户房产的一个贷款，用人家的手软，当时的贷款金额差不多$680万，提交还贷款的话，需要被罚很重。真是超级不友好的条件，但是我们也只能接受，否则就不能购买。如果我们现在决定重新贷款取出部分的原始投资资金，提前还完贷款$650万本金需要交$68万的罚金，扣除贷款手续费、申请费、过户手续费、预留$20万以防接下来需要大的装修、维护等等，3年半的时间所有投资人可以拿回原始投资资金的50-54%，加上这几年的现金收益，大家三年半的时间可以拿到的收益为76%左右，之后大家的年现金收益率大概还有原始投资资金的5-6%，并且原来剩下46-50%的本金可以在3年后可以增加25%，因为房产增值了。如果不是需要还这么高的提前还完罚款，我们的收益还可以更高一些。
我们之前加上装修等，平均每套的价格为$61000,再过几年，我们的房产应该可以升值得更高一些。或者如果我们过几年再重新贷款取现，我们被罚的金额会小很多，我们的收益可以提高一些。可是，过几年后，利率应该也会上涨。
所以，我们和我们的投资者商量了，目前大部分赞成是现在重新贷款取出一部分原始投资资金。大家可以继续投资。
这个成绩比一般投资股票要好一些吧？
2018年8月23日
拿一个很不错的例子来讲讲，刚刚可以讲一下我们购买公寓的一个原则之一。
昨天晚上Zach同学回来告诉我他公司的同事找到一个价格超值的房产，他要买下来，想让他周三午饭的时候一起去看看这个房产。中午他们去看完之后把相片发来给我看了，说周围的房产都不错，只有这个破破烂烂的。
看完相片之后，我只能用“哇，真是超级破烂。但是看起来真是一个金矿，不空错过的的好deal."
大家看到这样子条件的房产，肯定都倒吸一口凉气吧？
但是，还是要看周围的环境的，如果周边的房产都很破破烂烂，只有你看的这个很漂亮，那么，你要想想，这个周围需要用多久的时间才可以恢复到不破破烂烂的状态，才可以让你要购买的标的变得更值钱。
而且如果周围的房产条件及价格都很正常或是很不错，价格也不低。那么，你要偷笑自己捡到宝了。因为你如果花一定的资金进去翻新装修的话，你的房产就算不能升得最高，你投入的资金可以让房产相应的增值，也许会很接近周围的房产价格，再加上把入住率及租金都升高了，商业房产的升值不是独立屋的升值幅度可以比拟的。
这个房产是一个36套公寓，平均要价$27700/套，装修大概需要$8000-10000一套平均，装修好马上出手再招租入住90%或者以上，绝对可以卖$60000-70000，因为周围的价格，一套大概是$75000-80000的出售价格。Zach同学发信息过来后我马上打电话问他同事要不要决定买，如果决定不要的话第一时间通知我，我一定要购买。错过这样的好Deal,感觉是错过一个亿的样子。
拿一个很不错的例子来讲讲，刚刚可以讲一下我们购买公寓的一个原则之一。
昨天晚上Zach同学回来告诉我他公司的同事找到一个价格超值的房产，他要买下来，想让他周三午饭的时候一起去看看这个房产。中午他们去看完之后把相片发来给我看了，说周围的房产都不错，只有这个破破烂烂的。
看完相片之后，我只能用“哇，真是超级破烂。但是看起来真是一个金矿，不空错过的的好deal."
大家看到这样子条件的房产，肯定都倒吸一口凉气吧？
但是，还是要看周围的环境的，如果周边的房产都很破破烂烂，只有你看的这个很漂亮，那么，你要想想，这个周围需要用多久的时间才可以恢复到不破破烂烂的状态，才可以让你要购买的标的变得更值钱。
而且如果周围的房产条件及价格都很正常或是很不错，价格也不低。那么，你要偷笑自己捡到宝了。因为你如果花一定的资金进去翻新装修的话，你的房产就算不能升得最高，你投入的资金可以让房产相应的增值，也许会很接近周围的房产价格，再加上把入住率及租金都升高了，商业房产的升值不是独立屋的升值幅度可以比拟的。
这个房产是一个36套公寓，平均要价$27700/套，装修大概需要$8000-10000一套平均，装修好马上出手再招租入住90%或者以上，绝对可以卖$60000-70000，因为周围的价格，一套大概是$75000-80000的出售价格。Zach同学发信息过来后我马上打电话问他同事要不要决定买，如果决定不要的话第一时间通知我，我一定要购买。错过这样的好Deal,感觉是错过一个亿的样子。
2018年8月28日
刚刚Leasing agent打电话来问：“有一个申请者，他的收入一个月$16000，信用分数不是很好，大概500-550分，但是，他有一个犯 罪 记 录。不知道能不能让他申请？”我问具体是什么犯 罪 记 录，因为我们已经规定不接受有犯罪记录的租客，她还打电话来问，她说：“他2004年车载/运输偷渡人员从墨西哥边境入境被抓到了。” 我还真是第一次遇到这样的情况，这个罪 行有点让我不知道如何决定，我告诉她让我查查看再告诉她如何做。
后来我查了一下，决定还是不能要这样的人，因为如果被查到的记录了，以后我们的公寓就是接受felony的人租客，那么，我们也不能拒绝其他有犯 罪 记 录的人，否则我们可能会被起诉为什么可以接受一些，而不接受他们。美国人就要起诉别人。
再后来我打电话让Leasing agent 去打听一下，他的这个记录是哪一级的。我得到的回复是Class A,那是最严重的哦，更加不能接受。
刚刚Leasing agent打电话来问：“有一个申请者，他的收入一个月$16000，信用分数不是很好，大概500-550分，但是，他有一个犯 罪 记 录。不知道能不能让他申请？”我问具体是什么犯 罪 记 录，因为我们已经规定不接受有犯罪记录的租客，她还打电话来问，她说：“他2004年车载/运输偷渡人员从墨西哥边境入境被抓到了。” 我还真是第一次遇到这样的情况，这个罪 行有点让我不知道如何决定，我告诉她让我查查看再告诉她如何做。
后来我查了一下，决定还是不能要这样的人，因为如果被查到的记录了，以后我们的公寓就是接受felony的人租客，那么，我们也不能拒绝其他有犯 罪 记 录的人，否则我们可能会被起诉为什么可以接受一些，而不接受他们。美国人就要起诉别人。
再后来我打电话让Leasing agent 去打听一下，他的这个记录是哪一级的。我得到的回复是Class A,那是最严重的哦，更加不能接受。
周四2018年8月30日从San Antonio驱车到Dallas参加周五的公寓投资学习Road Trip的时候，坐在车上无聊看Facebook的朋友圈，看到我之前一个因为公寓投资认识的朋友，是一个印度小伙子了前几天自己退休的感言。他也差不多是我们这样子的年龄，不到40岁的人，宣布已经退休了。
他说他用14年成为了美国公民，只用了2.5年从公寓退休了。看完之后，他的美国梦真是很励志，让我羡慕，也让我很佩服。在美国，有梦，还是可以追求的。就算没有什么基础的你，只要你努力，肯干，只要你用对了方法，抓住了机遇，有很多途径可以实现。
看完他的感言，又让我超级后悔我们把时间和精力花在独立屋的投资上了，我们应该从一开始就全心投入到公寓上，而不是花了时间和精力在独立屋上。虽然，我们目前也达到了我们之前的5年退休计划，但是相对来说，财富的积累还是慢了很多。如果我们一直都专注于公寓投资，我们的净资产会比现在要多得多。
但是，后悔也没有用，只有到明年年底，把所有的独立屋都全部出手，而且现在也完全不碰独立屋，只专注公寓的投资，而且是the bigger the better,能购买套数更多的公寓尽量购买更大型的公寓，小的话，除非是很深的升值潜力，我们才会出手，否则都不购买。
人，总会有走弯路的时候，幸好我们只分了心去开多了一条小匝道，我们的主方向还是对的，没有放弃公寓的投资。
周四去Dallas路上因为我不用自己开车，所以，一路是有很多时间可以消遣。用手机看了视频。
在路上看了美国下一个房地产泡沫破灭的城市。挺有意思的，我居然很期待。希望它来的时候，我们准备好大量现金准备进场扫货。
我们目前在逐渐出手现有的独立屋，让我了知道了一些以前不懂的套路。现在很多人购买房子是这样的，假如我有一个房子出售，我的出售价格是18万，买家说，我想你把价格调高到20万我可以去贷款，假如买家可以贷款90%，买家直接可以贷款18万了，卖家过户的时候给退2万回来买家，买家根本都不需要掏出一分钱，扣除贷款的手续费，买家还赚了钱。
我们有两个房产就是这么卖掉的。现在的Fannie Mae或者Freddie Mac还允许第一房产的首付3%，第二个房产的首付5%，我知道2008年的次贷危机之前有很多的房产交易是零首付的，现在这些人这样操作，甚至比之前0首付更严重，当然我相信之前也有人这样操作。
那么，如果这种现象越来越多的话，下一次的泡沫也不会太远了。首当其冲的应该是那些价格虚高的地区。独立屋的影响会再大一些，因为独立屋的价值，通常和周围条件类似的房产类比。
但是公寓相对来说还是要好一些，也会有一定的冲击，但是，这个租赁市场需求会再高，很多人会在泡沫破灭的时候丢失房子（独立屋）。可是，人，始终还是需要居住，他们到哪里去呢？去租赁。很多的情况下，公寓的租赁价格要比独立屋相对低一些，特别是C级公寓，B级公寓的需求相对要更高一些。
周一的时候，看到Dallas的经纪人发来一个要价$890公寓房产，我还在说，看起来还不错，就是面积很小，特别是两房一卫的更是小的太离谱了。
可是，才过了一个小时20分，这个公寓已经被别人抢着出价了，从价格来看，真是一个好deal,所以，每次拿到这些资源的时候，都要快速评估，作出最快速的决定，否则机会稍逊即逝。
上个星期把即将过户的144套公寓的贷款文件签得7788了，离过户又近了一步。
我们上个月开始让公寓管理经理把租金调高一点点测试市场，我们的计划是第一年提高10%的租金，这是在投资一点装修的情况下的计划。但是公寓的管理经理按照我们的要求，她提高了8%的租金出租，还是没有问题。
8月份的租金收入，已经比之前他们的租金收入要高出5%。这样算起来，假如在这个基础上，年营业额可以达到$975780.00
而我们之前拿到的过去三年经营报表看来，平均的年营业额大概是$927066,年收益提高了5.25%,这个是一个好现象，证明我们的市场调查没有错误，我们的调查资料显示，我们购买的这个房产，租金比周围类似条件的公寓要低最少10%-15%，我们有这个空间来提升租金。
接手过后，我们会做很多的改善，包括居住环境、包括管理、在合理的范围内减少管理成本，也可以让我们提高相应的收益率，再加上有10-15%的租金提升空间。我们可以预计，这个房产的收益会相对稳定。
和银行沟通了已经上升的租金收入情况，银行原本说可能会在36个月左右可以做重新贷款融资，取出部分现金，看到这个情况后，银行说很有可能在18-24个月可以实现这个目标。
我们上个月开始让公寓管理经理把租金调高一点点测试市场，我们的计划是第一年提高10%的租金，这是在投资一点装修的情况下的计划。但是公寓的管理经理按照我们的要求，她提高了8%的租金出租，还是没有问题。
8月份的租金收入，已经比之前他们的租金收入要高出5%。这样算起来，假如在这个基础上，年营业额可以达到$975780.00
而我们之前拿到的过去三年经营报表看来，平均的年营业额大概是$927066,年收益提高了5.25%,这个是一个好现象，证明我们的市场调查没有错误，我们的调查资料显示，我们购买的这个房产，租金比周围类似条件的公寓要低最少10%-15%，我们有这个空间来提升租金。
接手过后，我们会做很多的改善，包括居住环境、包括管理、在合理的范围内减少管理成本，也可以让我们提高相应的收益率，再加上有10-15%的租金提升空间。我们可以预计，这个房产的收益会相对稳定。
和银行沟通了已经上升的租金收入情况，银行原本说可能会在36个月左右可以做重新贷款融资，取出部分现金，看到这个情况后，银行说很有可能在18-24个月可以实现这个目标。
刚刚才看到这个26套公寓的邮件，但是看到邮件的时候，已经是邮件发出的26分钟之后了，已经被人抢了。不过我们现在不想看太小的公寓。太小的公寓招人管理真是不划算，不招全职的人，人家肯定不用心给你做事情，招全职的话，费用又太高，除非在附近有其它的公寓可以共用这些资源，否则一点都不好。
下一个目标是200-300套的公寓，等到144套过户了之后，我们可以加多一些精力留意下一个投资标的，希望是在12月-2019年1月份可以定下来下一个投资房产。希望明年可以购买600-700套公寓。
一直会有一些朋友问我一些问题，其实很多时候我都想直接整理好比较系统地回复，但是，我的时间真的是很琐碎，每次想到时却很多时候没有时间记下，过后我会忘记。
刚刚好前几个星期，有一个朋友在微信上问：“Snowie,你可以把你的租约版本发给我吗？”我问她是哪一个洲的，她的回复是与我熟悉的三个洲及所用的版本不同，于是我让她去找经纪人或者上网购买一份，也不贵。因为我们的版本都是自己付费购买的。为什么呢？因为，每个洲，甚至每个地区（county)所用到的一些法律依据可能都会有一些不一样的，而且美国很多人很喜欢起诉，我之前已经写为有些人会为了几十美金而起诉我们。为了不让我们自己陷入不利的境地，我宁愿一年花个几百块的会员费用或者是文件费用，来保护我们自己。Don't be cheap.
7月份有一个租客，带了一个没有在租约上的人一直居住在我们的公寓里被发现了，她老是说谎是她的父亲，事实后来我们经过调查之后，是她的丈夫，并且我们的maintenance guy去维修她的公寓的时候，他说这个租客就坐在这个人的大腿上，如果是一个父亲，一个成年的女儿如何会坐到父亲的大腿上呢？
不过，如果这个人不给我惹什么麻烦的事情的话，其实我们也不是那么让人讨厌不会追着他们，我们的员工拿出租约，告诉他们，如果他在公寓住过超过规定的天数，他必须得提交申请并且通过背景调查才可以居住在我们的公寓里的。可是，他们一直不提交申请。后来他们的隔壁邻居告诉我们，这个人应该是有一定的案底在身的，所以，不敢提交申请，提交了我们可以查到他的底细，他便不可能住那里了。
不提交申请，也不是最严重的问题。最严重的问题是，有一天，就是7月4日美国独立日的那一天，我们的员工几乎一天都在处理他的事情，因为他骂了隔了好几个门的邻居，而且据说说了一些种族歧视的话，搞得他们都去找我们放假的员工投资，最后来出动了警察，而且我也被员工打电话问如何处理这个问题。
可能他独立日喝多两口，所以，骂了公寓的租客，租客不给他骂，所以，对骂了。然后他告诉被他骂的租客：“我认识这个公寓的主人，我会说服他让我成为他的员工，到时候我有锁匙可以开你的门，我可以随时到你的房间去。你就会知道后果。”
后来我听了这个经过后作了调查，并且有邻居也说过差不多的证词，我们不能让有损害我们声誉的不属于公寓的人影响了其他的租客，并且这个租客已经违反了租约上的条款。
我让办公室人员给他们三天搬出公寓的通知，他们拿到通知之后，马上到办公室去哭诉，想要办公室的人员收回通知。第二天她就开始用短信和邮件我们工作人员联系，并且说她已经请了律师来对付我们，因为我们不能用这个理由赶他们走。
我让办公室人员，把租约每一天她违反的条款都一条一条列清楚出来给她，回复她邮件，于是她无语可驳。最后拖多两个多星期终于走了。所以，这种条约条款，在美国每个洲都不一样，如果你不想最后损失更多，最好你还是花一点点钱购买一份对你来说有更好保障的合同好过你为了省下几十一百来块而到时候损失更多。
但是，她说我们必须给她退回押金，并且她在公寓里墙壁安装窗帘及挂在墙壁上的电视都不能收她的维修费，她觉得那些是属于正常的损耗，而且她才搬进去不到4个月，已经把我们刚刚换的新厨房台面也给弄花了，她也说那些是正常的损耗，不能用她的押金抵扣。
刚刚好前几个星期，有一个朋友在微信上问：“Snowie,你可以把你的租约版本发给我吗？”我问她是哪一个洲的，她的回复是与我熟悉的三个洲及所用的版本不同，于是我让她去找经纪人或者上网购买一份，也不贵。因为我们的版本都是自己付费购买的。为什么呢？因为，每个洲，甚至每个地区（county)所用到的一些法律依据可能都会有一些不一样的，而且美国很多人很喜欢起诉，我之前已经写为有些人会为了几十美金而起诉我们。为了不让我们自己陷入不利的境地，我宁愿一年花个几百块的会员费用或者是文件费用，来保护我们自己。Don't be cheap.
7月份有一个租客，带了一个没有在租约上的人一直居住在我们的公寓里被发现了，她老是说谎是她的父亲，事实后来我们经过调查之后，是她的丈夫，并且我们的maintenance guy去维修她的公寓的时候，他说这个租客就坐在这个人的大腿上，如果是一个父亲，一个成年的女儿如何会坐到父亲的大腿上呢？
不过，如果这个人不给我惹什么麻烦的事情的话，其实我们也不是那么让人讨厌不会追着他们，我们的员工拿出租约，告诉他们，如果他在公寓住过超过规定的天数，他必须得提交申请并且通过背景调查才可以居住在我们的公寓里的。可是，他们一直不提交申请。后来他们的隔壁邻居告诉我们，这个人应该是有一定的案底在身的，所以，不敢提交申请，提交了我们可以查到他的底细，他便不可能住那里了。
不提交申请，也不是最严重的问题。最严重的问题是，有一天，就是7月4日美国独立日的那一天，我们的员工几乎一天都在处理他的事情，因为他骂了隔了好几个门的邻居，而且据说说了一些种族歧视的话，搞得他们都去找我们放假的员工投资，最后来出动了警察，而且我也被员工打电话问如何处理这个问题。
可能他独立日喝多两口，所以，骂了公寓的租客，租客不给他骂，所以，对骂了。然后他告诉被他骂的租客：“我认识这个公寓的主人，我会说服他让我成为他的员工，到时候我有锁匙可以开你的门，我可以随时到你的房间去。你就会知道后果。”
后来我听了这个经过后作了调查，并且有邻居也说过差不多的证词，我们不能让有损害我们声誉的不属于公寓的人影响了其他的租客，并且这个租客已经违反了租约上的条款。
我让办公室人员给他们三天搬出公寓的通知，他们拿到通知之后，马上到办公室去哭诉，想要办公室的人员收回通知。第二天她就开始用短信和邮件我们工作人员联系，并且说她已经请了律师来对付我们，因为我们不能用这个理由赶他们走。
我让办公室人员，把租约每一天她违反的条款都一条一条列清楚出来给她，回复她邮件，于是她无语可驳。最后拖多两个多星期终于走了。所以，这种条约条款，在美国每个洲都不一样，如果你不想最后损失更多，最好你还是花一点点钱购买一份对你来说有更好保障的合同好过你为了省下几十一百来块而到时候损失更多。
但是，她说我们必须给她退回押金，并且她在公寓里墙壁安装窗帘及挂在墙壁上的电视都不能收她的维修费，她觉得那些是属于正常的损耗，而且她才搬进去不到4个月，已经把我们刚刚换的新厨房台面也给弄花了，她也说那些是正常的损耗，不能用她的押金抵扣。
关于Tenant Screening
上周，有个人在微信咨询：“我有一个朋友，是中国人，她想租我的房子。我需要不需要按照你教的查她呢？我觉得不需要了，是朋友，还查这个，多不好意思啊。”
我给她讲了一个故事，不好意思。
我有一个师妹，来美国也有几年了，她们在北卡，她们有一个condo,自己购买的独立屋之后，打算把她出租了。刚刚好，在她们同城的微信群上有人想租。出于同是同胞的情谊，她没有让这个租客填写在美国招租时必须要求申请人填写申请的程序，这是第一大错误。第二个错误，她没有要求让申请出示SSN 社安卡，所以，她只有这个租客的名字，还是拼音而已。第三，她没有给这个租客做Tenant Screen.
等于她就是有了这个人的名字，填写的租约，就把房子交给这个租客了。
如果她早告诉我这件事情，在租客申请的时候咨询我，而不是在租客把condo毁坏得不成样子，需要花差不多1万美金重新恢复之后才告诉我的话，我会跟她说，第一，让申请人填写申请，交申请费，第二，让他们留下SSN的复印件。第三,一定要做好Tenant Screen之后，才给考虑要不要给他们租你的房子。
后来他们给这个租客寄了维修的属于他们应该付的帐单之后，这个前租客马上去找了一个律师，把她给反告了，就是不付这笔钱。然后师妹她们必须也得去请了一个律师来和他们对薄公堂。
前前后后花了大半年时间，因为第一次上庭的时候，这个前租客无故不上庭，后来他的律师说因为他没有付律师费，所以，不上庭。总之，律师费用都花了几千块。
所以说，Tenant screening是在美国出租房产中一个很重要的环节，我们都要求申请者提交申请时付申请费，申请费是用来作租客的背景调查的。
刚刚好昨天公寓办公室有运行了一个新申请者的背景调查。我看了之后，直接给回复“给申请者拒绝信。”
从这里看到，我们可以清楚看到申请填写的资料是否属实。她的信用分数都有很详细的记录以及她有什么负债记录，有没有及时还款等。之前租赁过程的付租金情况。有没有被驱逐的记录，还有申请者有没有犯罪记录。
这里可以看到申请的雇佣者及地址，犯罪记录的具体情况，信用及被追债的历史、24个月的还款记录等，一清二楚。
Again, don't be cheap, 如果你想省钱，也不要省这几十块钱，况且这个钱是申请付的申请费来做的，根本不需要用到你自己的钱，不要为了赚这几十块钱，而让自己损失更大。这叫得不尝失，不是吗？
上周，有个人在微信咨询：“我有一个朋友，是中国人，她想租我的房子。我需要不需要按照你教的查她呢？我觉得不需要了，是朋友，还查这个，多不好意思啊。”
我给她讲了一个故事，不好意思。
我有一个师妹，来美国也有几年了，她们在北卡，她们有一个condo,自己购买的独立屋之后，打算把她出租了。刚刚好，在她们同城的微信群上有人想租。出于同是同胞的情谊，她没有让这个租客填写在美国招租时必须要求申请人填写申请的程序，这是第一大错误。第二个错误，她没有要求让申请出示SSN 社安卡，所以，她只有这个租客的名字，还是拼音而已。第三，她没有给这个租客做Tenant Screen.
等于她就是有了这个人的名字，填写的租约，就把房子交给这个租客了。
如果她早告诉我这件事情，在租客申请的时候咨询我，而不是在租客把condo毁坏得不成样子，需要花差不多1万美金重新恢复之后才告诉我的话，我会跟她说，第一，让申请人填写申请，交申请费，第二，让他们留下SSN的复印件。第三,一定要做好Tenant Screen之后，才给考虑要不要给他们租你的房子。
后来他们给这个租客寄了维修的属于他们应该付的帐单之后，这个前租客马上去找了一个律师，把她给反告了，就是不付这笔钱。然后师妹她们必须也得去请了一个律师来和他们对薄公堂。
前前后后花了大半年时间，因为第一次上庭的时候，这个前租客无故不上庭，后来他的律师说因为他没有付律师费，所以，不上庭。总之，律师费用都花了几千块。
所以说，Tenant screening是在美国出租房产中一个很重要的环节，我们都要求申请者提交申请时付申请费，申请费是用来作租客的背景调查的。
刚刚好昨天公寓办公室有运行了一个新申请者的背景调查。我看了之后，直接给回复“给申请者拒绝信。”
从这里看到，我们可以清楚看到申请填写的资料是否属实。她的信用分数都有很详细的记录以及她有什么负债记录，有没有及时还款等。之前租赁过程的付租金情况。有没有被驱逐的记录，还有申请者有没有犯罪记录。
这里可以看到申请的雇佣者及地址，犯罪记录的具体情况，信用及被追债的历史、24个月的还款记录等，一清二楚。
Again, don't be cheap, 如果你想省钱，也不要省这几十块钱，况且这个钱是申请付的申请费来做的，根本不需要用到你自己的钱，不要为了赚这几十块钱，而让自己损失更大。这叫得不尝失，不是吗？
这个周四晚上，在我们所在的城市有一个独立屋、公寓投资的案例分析学习活动。我弟弟的姐夫周日的时候说，到时候带他去，而且给他交$500这个周末两天上Financial Freedom Seminar 学习学习，去年12月份他过来我们家的时候，刚刚好都是很多假期的时候，没有这个课程，所以，没有参加，这次他过来几天，遇到了，让他去学习一些基本知识。
8月份带了一家到美国度假的朋友及另外一家刚刚移民到美国登陆的朋友去Houston 的Case Study 感受感受，他们之前都有听说过。
希望我弟弟可以去开开眼界，不要局限于自己原来有的认识上，去开拓一些思路，让自己如何在这个世界上可以更好的生存、让生活条件变得更好。
2018年9月19日
今天在家里偷懒，不想出门。小朋友这个时候比较乖，顺便写一下之前想写的话题。
我们的投资，也并不一定完全是投资自己所找到的房产，有时候，我们也会投资别人的公寓。
我们的邮件，时不时会收到一些投资大神，有一些闲置资金需要找投资项目的大神。这些投资人，我们可能见过一面，也有可能在这些年的交流活动中见过几面或者更深入的了解。
下面是其中一个不算太大的投资人，他自己完全拥有的房产100套，参与其他人发起的公寓投资856套，自己发起的公寓投资77套。他之前是在硅谷工作的，2012年搬到Austin边工作边购买相对于硅谷来说简直就是白菜价的Austin、San Antonio独立屋、连排别墅和公寓投资。他说最开始他多数是翻新改造出售。后来成立自己的管理公司、把之前的独立屋及连排别墅都出手。目前持有的都是公寓。上个月还到她在San Antonio一个刚刚过户半年多的77套公寓去参观学习了。上个月他见到他时，他还来咨询我们正在过户的144套公寓。
上周五我抱着小朋友在Dallas进入参加Multi-family road trip的地方，迎面走来一位美国帅哥，用中文问和我说：“他多大了？长得好可爱。”北京口音中文腔圆字正，我这个带有广东话口音的中国人都相形见绌，让我惭愧不已，后来我们聊了大概15分钟左右，他完全不需要英文，一直都是中文与我沟通，让我羡慕，假如不看脸孔，你会以为在和一位北京人讲话。希望我以后的孩子也可以很流利用中文。
离题了，这位帅哥，人家自己参与了好几个公寓小区的投资，而且自己单独拥有并管理23套独立屋。他也一样，会找其它的投资机会参与投资。
我们自己，也一样，除了我们自己找的项目之外，如果我们今年的资金剩余还有一些可以投资并且在年底前没有办法尽可能用得更多的话，我们也会问其他公寓投资人，把一部分资金投资到他们的公寓里去。这种做法是因为如果我们的今年的收入相对多一点的话，个人又想合理合法地减少一些税的话，我们会这样做。当然，具体的话，最好还是与自己的理财顾问及CPA咨询，他们才是专业人士。
这么做的想法也是不把鸡蛋都放在一个篮子里，分散在多个不同的公寓上，减少一定的风险。
今天在家里偷懒，不想出门。小朋友这个时候比较乖，顺便写一下之前想写的话题。
我们的投资，也并不一定完全是投资自己所找到的房产，有时候，我们也会投资别人的公寓。
我们的邮件，时不时会收到一些投资大神，有一些闲置资金需要找投资项目的大神。这些投资人，我们可能见过一面，也有可能在这些年的交流活动中见过几面或者更深入的了解。
下面是其中一个不算太大的投资人，他自己完全拥有的房产100套，参与其他人发起的公寓投资856套，自己发起的公寓投资77套。他之前是在硅谷工作的，2012年搬到Austin边工作边购买相对于硅谷来说简直就是白菜价的Austin、San Antonio独立屋、连排别墅和公寓投资。他说最开始他多数是翻新改造出售。后来成立自己的管理公司、把之前的独立屋及连排别墅都出手。目前持有的都是公寓。上个月还到她在San Antonio一个刚刚过户半年多的77套公寓去参观学习了。上个月他见到他时，他还来咨询我们正在过户的144套公寓。
上周五我抱着小朋友在Dallas进入参加Multi-family road trip的地方，迎面走来一位美国帅哥，用中文问和我说：“他多大了？长得好可爱。”北京口音中文腔圆字正，我这个带有广东话口音的中国人都相形见绌，让我惭愧不已，后来我们聊了大概15分钟左右，他完全不需要英文，一直都是中文与我沟通，让我羡慕，假如不看脸孔，你会以为在和一位北京人讲话。希望我以后的孩子也可以很流利用中文。
离题了，这位帅哥，人家自己参与了好几个公寓小区的投资，而且自己单独拥有并管理23套独立屋。他也一样，会找其它的投资机会参与投资。
我们自己，也一样，除了我们自己找的项目之外，如果我们今年的资金剩余还有一些可以投资并且在年底前没有办法尽可能用得更多的话，我们也会问其他公寓投资人，把一部分资金投资到他们的公寓里去。这种做法是因为如果我们的今年的收入相对多一点的话，个人又想合理合法地减少一些税的话，我们会这样做。当然，具体的话，最好还是与自己的理财顾问及CPA咨询，他们才是专业人士。
这么做的想法也是不把鸡蛋都放在一个篮子里，分散在多个不同的公寓上，减少一定的风险。
昨天在FB上看到一个新闻链接，点进去看了之后，感觉公寓出租也是拿着命在工作啊，这些人，不交租被递交 3-Day Notice to Vacate the property居然还枪杀公寓的工作人员，太变态了。
FB是一个拥有很多公寓，大概有上千套公寓的朋友说，前几年在Houston一个A级公寓也发生了类似的事件。看来变态的人到处都有，A级公寓的租金更高，相应来说租客的素质应该再好才对。
看了这个以后，我交待了公寓的工作人员，以后送这样的通知，直接用挂号信，不要自己亲自去送。
周一9月17日因为得知公寓有一个租客终于等到警察来驱逐他们，我本着带我弟弟去学习的态度,带上弟弟去看看美国的警察是如何驱逐无赖租客的。
去到办公室，和新的Leasing Agent说等会警察来了，她把锁匙交给警察就可以，让她自己不要开门，也不要进去。
结果Leasing Agent简直没有把我的话听进去还是如何，和警察见面带他到需要驱逐租客的公寓里的时候，她自己就开门进去了。我简直就在那里掉汗，自己心理说了声：“不好了，希望警察不要找我们不对的地方，然后需要重新预约改天再来驱逐。”
结果，可能是我运气爆棚，当天我带着我弟弟、Leasing Agent,抱着孩子在公寓1楼遇到警察的时候，他马上问：“Are you Chinese, Vietnamese?" 我告诉他我是中国人，他好开心啊，问：“这个世界太小了。我的老婆也是中国人。你的名字如何发音？我们有三个女儿。”
于是，我和他一路聊天，告诉他我们也有三个女儿加一个抱在我手中的小不点，告诉双方彼此的孩子的年龄。他还在我们到达需要驱逐租客公寓之前给我看他手机里老婆及女儿的相片。
所以，警察看到我们的Leasing Agent开门了之后，马上说：“理论上来说，如果你自己开门进去的话，我必须取消今天的驱逐任务，马上走，你们需要重新打电话到办公室重新预约驱逐。”我知道这个程序可是最少需要3天左右的，我没有说什么，但是和警察道歉，Leasing Agent也马上道歉了。
然后这个可能的警察，就是伸手指着说话的那个，说："But I don't see anybody open the door and went into the apartment ahead of me, right?"
我和Leasing Agent 赶紧说：" No, you don't."
我想，他的两个情事肯定很无语。
于是驱逐程序得以进行，还是依然警察先进去，确保安全了之后，才叫我们进去。
后来他弄这这些程序，还给了一张我他的卡片，还有他的直线电话，说以后有什么事情，可以直接给他打电话。
所以，在美国，要不要有关系呢？看起来有一点点的关系，很多事情处理起来，也是更顺畅的，不是吗？