美国投资长租公寓、管理长租公寓的路上
2018年5月31日
明天有一个单元空置出来，我决定在上次升租金的基础上再升个小幅度，也就是$25/月，我早上调整好价格后10：30试着放市场看看反馈，不到12点的时候，据说已经有一个潜在租客来看公寓了。
不过，我告诉了Zach同学之后，他马上好担心，决得我已经升了一次了，再升怕会吓跑潜在租客，他的意思是需要先做做市场调查，看看周围的公寓的租金帐户，再决定是否再升租金。我的看法是我们的入住率已经这么高了，我需要拿一个试试能不能把租金调高一点点，租金高一些的话，租客的质量也可能会相应提高，况且25块一个月真的不多。我们只有一个空置的单元，可以用这个试度它的效果。而且它有一定的卖点。如果不行，一个星期后我还是可以再调回价格的，不是吗？
当然，他说的也有道理，可以不增加这25块，或者少赚25块一个月，但是以最快的速度出租出去，这个单元可以开始赚钱了。
明天有一个单元空置出来，我决定在上次升租金的基础上再升个小幅度，也就是$25/月，我早上调整好价格后10：30试着放市场看看反馈，不到12点的时候，据说已经有一个潜在租客来看公寓了。
不过，我告诉了Zach同学之后，他马上好担心，决得我已经升了一次了，再升怕会吓跑潜在租客，他的意思是需要先做做市场调查，看看周围的公寓的租金帐户，再决定是否再升租金。我的看法是我们的入住率已经这么高了，我需要拿一个试试能不能把租金调高一点点，租金高一些的话，租客的质量也可能会相应提高，况且25块一个月真的不多。我们只有一个空置的单元，可以用这个试度它的效果。而且它有一定的卖点。如果不行，一个星期后我还是可以再调回价格的，不是吗？
当然，他说的也有道理，可以不增加这25块，或者少赚25块一个月，但是以最快的速度出租出去，这个单元可以开始赚钱了。
2018年6月1日
美国没有儿童节，小朋友们今天还是依然上学。
昨天提高了一点租金的空置房间放到市场，其实租客还没有搬出去，还在收拾，但是已经有人来看公寓了。而且提交了申请，后来又有几个打电话过来，但是，他们嫌太贵了，可是，我们已经有潜在租客申请了，他们嫌弃不嫌弃意义不大。
今天早上据说也有好几个电话过来问，而且有一个希望可以马上搬入，一个需要在6月7日入住。这个时候，又不得不感叹一下，为什么这个公寓不够大呢？如果大一些的话，肯定会有多一些单元可供租赁。真是不管如何都矛盾。
看来我这次的市场测试还是成功的。我可以在之后继续把新的租金提高一点点。毕竟我们花了不少的资金在提高公寓的居住条件上。
美国没有儿童节，小朋友们今天还是依然上学。
昨天提高了一点租金的空置房间放到市场，其实租客还没有搬出去，还在收拾，但是已经有人来看公寓了。而且提交了申请，后来又有几个打电话过来，但是，他们嫌太贵了，可是，我们已经有潜在租客申请了，他们嫌弃不嫌弃意义不大。
今天早上据说也有好几个电话过来问，而且有一个希望可以马上搬入，一个需要在6月7日入住。这个时候，又不得不感叹一下，为什么这个公寓不够大呢？如果大一些的话，肯定会有多一些单元可供租赁。真是不管如何都矛盾。
看来我这次的市场测试还是成功的。我可以在之后继续把新的租金提高一点点。毕竟我们花了不少的资金在提高公寓的居住条件上。
2018年6月3日 在美国装修房产
在美国装修和在中国装修应该有一定的不同，但是，我想，相同都是需要烦恼是否遇到好的装修承包商。
这几年的房产装修，包括独立和公寓的小装修、大装修不计其数。总而言之，遇到省心的承包商，可以让自己少去很多麻烦，遇到虎头蛇尾的装修商，你不但花了更多钱，还多一些糟心事和烦恼。
之前也有几个合作开的装修承包商，刚刚开始真是没有话说，做过几个质量不错的工程后，慢慢地每个承包商都会出现这样那样的问题，而且会让我越来越不满意。目前还剩下一个唯一满意的地板安装供应商，他们的质量和速度真是很不错。
去年开始自己老是有想法去组建一个装修团队，但是，我又不想让自己变成contractor,我这是给自己多找一份工作而已，而且蓝领工人真是很难请。我见识过合作开的承包商，他们用的大部分都是墨西哥人，他们很多看起来都很勤快，只是他们都是讲西班牙语，我以前学过一点都早忘光了。所以，装修这一碗饭，还不是自己能够吃的。
美国的房产出租，每次旧租客搬走之后，都需要对房产（独立屋或者是公寓）进行重新刷漆，有些租客好的话，没有什么破坏，我们可以只需要进行局部补漆，而且对于一些破坏性比较大的租客，基本上都需要重新刷漆过。以前很多的户主会用地毯，因为价格相对便宜得多，但是，地毯很容易损坏，据我自己的经验，很多租客住一次基本已经把地毯损坏了，需要重新换过。我与一些地板装修商聊过，他们最喜欢的就是装地毯，因为需要更换更频繁一些，他们会接到更多的单子。我们目前全部换了，一有租客搬走，我们都整个房子、单元都搬成这样子的地板，这种地板还有一个好处就是旧租客搬走后，清洁的时候方便，我们可以省下一些清洁费用。
每一套单元空置多一些，就会损失多一些，每天看着不能如期交付使用的公寓，我都会有些忧心。现在还继续在找好的装修商，希望每次有租客搬出去后以最快的速度完成装修。
在美国装修和在中国装修应该有一定的不同，但是，我想，相同都是需要烦恼是否遇到好的装修承包商。
这几年的房产装修，包括独立和公寓的小装修、大装修不计其数。总而言之，遇到省心的承包商，可以让自己少去很多麻烦，遇到虎头蛇尾的装修商，你不但花了更多钱，还多一些糟心事和烦恼。
之前也有几个合作开的装修承包商，刚刚开始真是没有话说，做过几个质量不错的工程后，慢慢地每个承包商都会出现这样那样的问题，而且会让我越来越不满意。目前还剩下一个唯一满意的地板安装供应商，他们的质量和速度真是很不错。
去年开始自己老是有想法去组建一个装修团队，但是，我又不想让自己变成contractor,我这是给自己多找一份工作而已，而且蓝领工人真是很难请。我见识过合作开的承包商，他们用的大部分都是墨西哥人，他们很多看起来都很勤快，只是他们都是讲西班牙语，我以前学过一点都早忘光了。所以，装修这一碗饭，还不是自己能够吃的。
美国的房产出租，每次旧租客搬走之后，都需要对房产（独立屋或者是公寓）进行重新刷漆，有些租客好的话，没有什么破坏，我们可以只需要进行局部补漆，而且对于一些破坏性比较大的租客，基本上都需要重新刷漆过。以前很多的户主会用地毯，因为价格相对便宜得多，但是，地毯很容易损坏，据我自己的经验，很多租客住一次基本已经把地毯损坏了，需要重新换过。我与一些地板装修商聊过，他们最喜欢的就是装地毯，因为需要更换更频繁一些，他们会接到更多的单子。我们目前全部换了，一有租客搬走，我们都整个房子、单元都搬成这样子的地板，这种地板还有一个好处就是旧租客搬走后，清洁的时候方便，我们可以省下一些清洁费用。
每一套单元空置多一些，就会损失多一些，每天看着不能如期交付使用的公寓，我都会有些忧心。现在还继续在找好的装修商，希望每次有租客搬出去后以最快的速度完成装修。
2018年6月7日
看到有网友发短信问关于公寓短租的情况，我们的公寓是不做短租的，不好意思。可以查阅我上一篇写的关于装修的记录，在美国的公寓，新的租客搬进去之前，都需要重新粉刷一新，还有其它的维修、更换等，这些都是需要资金的，大概平均一个单元$1000（有些多一些有些少一些）。
如果我们只租几个月半年的话，同样需要做这些，那么摊分到每个月的成本会增加，就算我一个月多收$50的租金，半年才多$300块，远远不够覆盖这个开支。而且，并不是我不近人情不出租给你，只是我们不做这种租客而已，无论是美国人租客还是哪个国家的租客。希望理解！
况且，美国的一般公寓，基本上都没有家具，只有最基本的配置炉和洗碗机，洗碗机也不一定是标配。其它的家具需要自己购置。我们之前有做过有配置家具的公寓价格表，但是需求很少，因为在美国大家搬家都是自己的家具到处跟着走。
如果你只是想了解公寓的出租情况，可以用手机下载apartments.com的app，随时随地看你想要居住的邮编的租金情况及可租赁的公寓情况。
如果你是想分析公寓的租金情况及对比的话，我们是交费一个月几百美金看的，这些数据不是免费的。
看到有网友发短信问关于公寓短租的情况，我们的公寓是不做短租的，不好意思。可以查阅我上一篇写的关于装修的记录，在美国的公寓，新的租客搬进去之前，都需要重新粉刷一新，还有其它的维修、更换等，这些都是需要资金的，大概平均一个单元$1000（有些多一些有些少一些）。
如果我们只租几个月半年的话，同样需要做这些，那么摊分到每个月的成本会增加，就算我一个月多收$50的租金，半年才多$300块，远远不够覆盖这个开支。而且，并不是我不近人情不出租给你，只是我们不做这种租客而已，无论是美国人租客还是哪个国家的租客。希望理解！
况且，美国的一般公寓，基本上都没有家具，只有最基本的配置炉和洗碗机，洗碗机也不一定是标配。其它的家具需要自己购置。我们之前有做过有配置家具的公寓价格表，但是需求很少，因为在美国大家搬家都是自己的家具到处跟着走。
如果你只是想了解公寓的出租情况，可以用手机下载apartments.com的app，随时随地看你想要居住的邮编的租金情况及可租赁的公寓情况。
如果你是想分析公寓的租金情况及对比的话，我们是交费一个月几百美金看的，这些数据不是免费的。
2018年6月18日
今天的日子好像是一个不错的数字,很惭愧，很想写花时间写写最近在考察的几个公寓，但是每次打开电脑后写几个字或者几句话，就被打断了没有继续，很多时候都没有保存，打的东西也会不见了。计划这个星期来写一篇。像我这样子的更新速度，怪不得没有人看呐。
不过，请原谅我一个人又要带孩子，听到有好的公寓要放出来市场的话，马上第一时间驱车去看，还有看着公寓的装修，管理公寓的管理人员等，有时候真的挤不出时间，所以，很多故事一过了没有当时记下来，也就慢慢地淡了，没有兴趣再去写出来了。
今天的日子好像是一个不错的数字,很惭愧，很想写花时间写写最近在考察的几个公寓，但是每次打开电脑后写几个字或者几句话，就被打断了没有继续，很多时候都没有保存，打的东西也会不见了。计划这个星期来写一篇。像我这样子的更新速度，怪不得没有人看呐。
不过，请原谅我一个人又要带孩子，听到有好的公寓要放出来市场的话，马上第一时间驱车去看，还有看着公寓的装修，管理公寓的管理人员等，有时候真的挤不出时间，所以，很多故事一过了没有当时记下来，也就慢慢地淡了，没有兴趣再去写出来了。
昨晚不知道为什么做噩梦，梦到所有公寓的租客突然全部要搬走，我都不记得是哪个公寓，于是我急急忙忙地跑过去问每个租客为什么要搬走，他们各有各的理由，我好担心并且惊醒了。今天周一早上起来好多事忙，一直没有去问其它比较远的公寓的情况。
真是忙到我几乎忘记了昨晚的噩梦，下午两点多一些，路公州寓管理人员发来短信，告诉我这个星期加上3个搬进来的租客的话，公寓的入住率100%，不过7月底有一个搬出，入住率又会降低一点了。看来我真是太紧张入住率了。100%的入住率我还是第一次遇到，之前最高的时候试过98%，我以为已经很难得了，想不到还破了一次记录，值得截图记录一下。
对于入住率，我真是挺在意的，我自己把90%定为像考试时的及格线，如果低于90%，我会一起觉得考试不及格，好担心，如果达到了，我会松一口气，能超过90%，我会更开心。
每次接手公寓的时候，最难过的是前几个月清除不良租客的时候，往往入住率猛得下跌，跌到我的心跳加快，然后花一定的时间招到一些比较优良的租客，看着入住率慢慢上升，我感觉很有成就感。
真是忙到我几乎忘记了昨晚的噩梦，下午两点多一些，路公州寓管理人员发来短信，告诉我这个星期加上3个搬进来的租客的话，公寓的入住率100%，不过7月底有一个搬出，入住率又会降低一点了。看来我真是太紧张入住率了。100%的入住率我还是第一次遇到，之前最高的时候试过98%，我以为已经很难得了，想不到还破了一次记录，值得截图记录一下。
对于入住率，我真是挺在意的，我自己把90%定为像考试时的及格线，如果低于90%，我会一起觉得考试不及格，好担心，如果达到了，我会松一口气，能超过90%，我会更开心。
每次接手公寓的时候，最难过的是前几个月清除不良租客的时候，往往入住率猛得下跌，跌到我的心跳加快，然后花一定的时间招到一些比较优良的租客，看着入住率慢慢上升，我感觉很有成就感。
前段时间说的176套公寓因为经营不善我们受一些股东之托去考察了几次。之后没有时间写上我们接触过程的看到更多的内部资料。
有一天，Zach同学因为公司离这个公寓只有15分钟车程时间，于是带着属下假装是去找公寓预约了管理公司的Leasing agent看公寓，公寓的内部情况也没有如何翻新装修，总之差强人意。后来看完公寓之后，Leasing agent离开后，他们与几个租客聊了聊天。才知道，原来公寓的泳池居然是不给使用的，那么泳池就是一个摆设而已，看起来也不干净。在San Antonio一年几乎有9个月夏天的地方，夏天的温度天天可以让人想起床就泡在泳池里的地界，居然公寓的便利设施泳池都关起来？这也太讲不过去了。而且租客还和Zach说，他们之前驱逐了一些不良租客，但是，因为公寓接近一半是空置的，管理公司的人也不在公寓长期办公，被驱逐的一些租客，他们自己跑回去，开了一些空置的单元自己居住进去了，有人来查的时候，又跑另外的单元里居住。
这样子的情况听起来很不可思议，但是，情况应该是确确实实存在，因为我们看了他们的经营报表，他们176套，不到100套是有租约的，但是，他们这些租约里可以准时收到租金的，才占50%，剩下的50%几乎都是迟交租的情况。他们的入住率最低的时候，降到了只有46%.
这种条件的公寓,如果出售的话,应该只能降他们当初购买价格的一半才会有人,但是,根据我们和他们贷款银行接触的情况来看,他们这一年半不到的时间,已经向原来的投资又追加了现金次现金来填补租金不足已还贷款的空缺了.但是银行又不让他们换股东或者出售,如果是换股东的话,银行不同意用更低的价格去出售,原来的投资者也不愿意,因为这种情况卖家是需要拿多一些现金才可以完全还完银行的贷款额度.所以,这种情况,很可能这个房产会被银行收回,然后拿去拍卖或者是作foreclosure.
其实如果他们愿意拿出来折价出售的话,我们真的很有兴趣去拿下来,但是,如果这样子的话,肯定会有很多竞争者.我们的想法是如果价格很低,我们拿下,然后重新换血,翻新,出租,把原来半死不活的入住率提高到90%的话,自己应该会超级有成就感吧?自己会不会看起来像一个英雄?
可能自己的英雄情况感觉在作祟而已.但是,会有可能一下子让投资的房产价值翻倍哦,这才是最重要的.
继续观察这个房产.
有一天，Zach同学因为公司离这个公寓只有15分钟车程时间，于是带着属下假装是去找公寓预约了管理公司的Leasing agent看公寓，公寓的内部情况也没有如何翻新装修，总之差强人意。后来看完公寓之后，Leasing agent离开后，他们与几个租客聊了聊天。才知道，原来公寓的泳池居然是不给使用的，那么泳池就是一个摆设而已，看起来也不干净。在San Antonio一年几乎有9个月夏天的地方，夏天的温度天天可以让人想起床就泡在泳池里的地界，居然公寓的便利设施泳池都关起来？这也太讲不过去了。而且租客还和Zach说，他们之前驱逐了一些不良租客，但是，因为公寓接近一半是空置的，管理公司的人也不在公寓长期办公，被驱逐的一些租客，他们自己跑回去，开了一些空置的单元自己居住进去了，有人来查的时候，又跑另外的单元里居住。
这样子的情况听起来很不可思议，但是，情况应该是确确实实存在，因为我们看了他们的经营报表，他们176套，不到100套是有租约的，但是，他们这些租约里可以准时收到租金的，才占50%，剩下的50%几乎都是迟交租的情况。他们的入住率最低的时候，降到了只有46%.
这种条件的公寓,如果出售的话,应该只能降他们当初购买价格的一半才会有人,但是,根据我们和他们贷款银行接触的情况来看,他们这一年半不到的时间,已经向原来的投资又追加了现金次现金来填补租金不足已还贷款的空缺了.但是银行又不让他们换股东或者出售,如果是换股东的话,银行不同意用更低的价格去出售,原来的投资者也不愿意,因为这种情况卖家是需要拿多一些现金才可以完全还完银行的贷款额度.所以,这种情况,很可能这个房产会被银行收回,然后拿去拍卖或者是作foreclosure.
其实如果他们愿意拿出来折价出售的话,我们真的很有兴趣去拿下来,但是,如果这样子的话,肯定会有很多竞争者.我们的想法是如果价格很低,我们拿下,然后重新换血,翻新,出租,把原来半死不活的入住率提高到90%的话,自己应该会超级有成就感吧?自己会不会看起来像一个英雄?
可能自己的英雄情况感觉在作祟而已.但是,会有可能一下子让投资的房产价值翻倍哦,这才是最重要的.
继续观察这个房产.
2018年6月20日
昨天带着几个孩子早上去看电影，看完后顺便去看看公寓现在装修的单元的情况，谁知道不好彩，遇到有一个被驱逐的客户必须在昨天得搬走的最后日期，这个租客也是之前的卖家在公寓出售之前招进来的。
当时查阅审核租约的时候，我还专门留意了这个租客的信用背景调查记录。因为这个租客在过去的3年内有2次被驱逐记录，还有一小小犯罪，但不是felony，不是严重的大罪。公寓过户的时候，他们刚刚搬进去不到两个月。
刚刚开始我们接手的时候，我花了比较多时间在公寓，他们每个月都会迟交房租，但是，也会固定在每个月的7-10日交，加上滞纳金，可是，他们交的租金及水费、滞纳金的时候，总是会和你讲价还价，不过，我是按照规定来的，我不会给他们减免任何一分钱，因为他们是不会知道感恩的，我不会把这个人情白白浪费了。
不过，据说5个月交租的时候已经给办公室的人员刁难了，威胁办公室人员如果没有在哪一个点在办公室的话，就不交租金，办公室人员在约定的时间等到了他们都没有赴约约定时间超过一个半小时，一次是一小时50分钟，他们都没有出现，然后办公室人员才刚刚离开5分钟、10分钟，他们打电话说他们到了。这种情况，他们的滞纳金我是要求他们每拖多一天就多收一天的，这也是租约上的规定，可是，他们自己认为，他们有准备在哪一天交租金了，他们的滞纳金必须得在他们认为要交的那一天停止，问题是，他们根本就没有交，这个说法完全不能通过。
上个月两次这种情况之后，我认为他们应该是为了赖租金而找到的借口，而且我们也有在他们不交租金过后给他们的3天通知，我们随时可以提交驱逐申请。于是交待管理人员马上向法院提交申请，6月12日驱逐申请听审。6月18日是他们在公寓的最后一天，6月19日是可以申请警察来帮忙驱逐的日子。
我很不凑巧在昨天6月19日去公寓，他们看到我了，应该是。我到办公室没有一会，安排了办公室人员去给我做一点事情，他们两个人刚刚走，马上这个租客就带着她妈妈，两个男人（据说是她弟弟，）加一个女的（妹妹）到我们办公室来兴师问罪。
她妈妈还很有礼貌，问我她女儿欠多少的租金，是不是可以通融一下让他们多住一段时间，她说她听到她女儿的故事，想听我说说为什么要驱逐她。我说，故事不是太重要了，给多少时间让他们在公寓里，不是我说了算，我们一切按照法律处理，而且我只是偶尔来，他们已经两个月没有交租金了，我们已经依法移交驱逐处理了，我也没有办法给他们更好的建议。
听我说这么说之后，这个租客马上很激动了，用一些F开头的语言来骂我了，说："Do you want to me and my kids to go homeless? I don't have anywhere to go. You don't give me enough time to get out of here." 她说这些的时候，我的内心是在笑的，不过，我还是依然说他们已经得到足够多的时间了，如果他们有准时交租金的话，没有人可能驱逐他们。她很生气，说：" You are so unprofessional, I can sue you, I am going to call BBB. And I am going to sue you."
我只能说请她做她觉得她有必要做的事情，我没有权力阻止她。她一听更激动，马上想动手打我了。我也马上把我的手机拍视频功能打开，才拍了几秒就给她妈妈拦下了，她之前在她女儿想动手的时候就一直在拦她女儿。
她做了这些之后，我马上打电话报警了。警察来得很快，俩个警察去和他们谈的时候，他们告诉警察说他们只是想争取更多的时间搬家而已。
当时我不应该让两个员工都走开去做事情，如果知道他们会来办公室的话，我是不会让他们走的，他们来的时候这个租客开始激动的时候，我打了电话给其中一个员工，我都 没有时间和他们通话，但是有一个很聪明地回到办公室，可是，他回来的时候，这个激动的租客已经被她妈妈拦下了。
有时候感觉我自己还挺胆大的。不过，可以说公寓租客比较大部分的素质相对要低一些。
昨天带着几个孩子早上去看电影，看完后顺便去看看公寓现在装修的单元的情况，谁知道不好彩，遇到有一个被驱逐的客户必须在昨天得搬走的最后日期，这个租客也是之前的卖家在公寓出售之前招进来的。
当时查阅审核租约的时候，我还专门留意了这个租客的信用背景调查记录。因为这个租客在过去的3年内有2次被驱逐记录，还有一小小犯罪，但不是felony，不是严重的大罪。公寓过户的时候，他们刚刚搬进去不到两个月。
刚刚开始我们接手的时候，我花了比较多时间在公寓，他们每个月都会迟交房租，但是，也会固定在每个月的7-10日交，加上滞纳金，可是，他们交的租金及水费、滞纳金的时候，总是会和你讲价还价，不过，我是按照规定来的，我不会给他们减免任何一分钱，因为他们是不会知道感恩的，我不会把这个人情白白浪费了。
不过，据说5个月交租的时候已经给办公室的人员刁难了，威胁办公室人员如果没有在哪一个点在办公室的话，就不交租金，办公室人员在约定的时间等到了他们都没有赴约约定时间超过一个半小时，一次是一小时50分钟，他们都没有出现，然后办公室人员才刚刚离开5分钟、10分钟，他们打电话说他们到了。这种情况，他们的滞纳金我是要求他们每拖多一天就多收一天的，这也是租约上的规定，可是，他们自己认为，他们有准备在哪一天交租金了，他们的滞纳金必须得在他们认为要交的那一天停止，问题是，他们根本就没有交，这个说法完全不能通过。
上个月两次这种情况之后，我认为他们应该是为了赖租金而找到的借口，而且我们也有在他们不交租金过后给他们的3天通知，我们随时可以提交驱逐申请。于是交待管理人员马上向法院提交申请，6月12日驱逐申请听审。6月18日是他们在公寓的最后一天，6月19日是可以申请警察来帮忙驱逐的日子。
我很不凑巧在昨天6月19日去公寓，他们看到我了，应该是。我到办公室没有一会，安排了办公室人员去给我做一点事情，他们两个人刚刚走，马上这个租客就带着她妈妈，两个男人（据说是她弟弟，）加一个女的（妹妹）到我们办公室来兴师问罪。
她妈妈还很有礼貌，问我她女儿欠多少的租金，是不是可以通融一下让他们多住一段时间，她说她听到她女儿的故事，想听我说说为什么要驱逐她。我说，故事不是太重要了，给多少时间让他们在公寓里，不是我说了算，我们一切按照法律处理，而且我只是偶尔来，他们已经两个月没有交租金了，我们已经依法移交驱逐处理了，我也没有办法给他们更好的建议。
听我说这么说之后，这个租客马上很激动了，用一些F开头的语言来骂我了，说："Do you want to me and my kids to go homeless? I don't have anywhere to go. You don't give me enough time to get out of here." 她说这些的时候，我的内心是在笑的，不过，我还是依然说他们已经得到足够多的时间了，如果他们有准时交租金的话，没有人可能驱逐他们。她很生气，说：" You are so unprofessional, I can sue you, I am going to call BBB. And I am going to sue you."
我只能说请她做她觉得她有必要做的事情，我没有权力阻止她。她一听更激动，马上想动手打我了。我也马上把我的手机拍视频功能打开，才拍了几秒就给她妈妈拦下了，她之前在她女儿想动手的时候就一直在拦她女儿。
她做了这些之后，我马上打电话报警了。警察来得很快，俩个警察去和他们谈的时候，他们告诉警察说他们只是想争取更多的时间搬家而已。
当时我不应该让两个员工都走开去做事情，如果知道他们会来办公室的话，我是不会让他们走的，他们来的时候这个租客开始激动的时候，我打了电话给其中一个员工，我都 没有时间和他们通话，但是有一个很聪明地回到办公室，可是，他回来的时候，这个激动的租客已经被她妈妈拦下了。
有时候感觉我自己还挺胆大的。不过，可以说公寓租客比较大部分的素质相对要低一些。
最近可以说看了很多已经投放市场的或者还没有放上市场挂出来的公寓。
6月13-6月17日：我和Zach同学分开两个地方去看公寓，他飞到中部三天去看了4个公寓小区，一个144套，一个178套，一个90多套，一个200多套，有两个看起来都很不错，位置、租金收益都很不错，我在和银行谈贷款的事宜，这两个卖家也很愿意出售，卖家说：“我要在我的拍档去世之前出售，因为他现在已经病晚期了。”结果他拍档在上周日，也就是6月24日去世啦，麻烦，我们需要等到他们的继承人手续搞定了之后，才可以再继续交易吧，不知道到时情况会不会改变。有可能会发生继续人不愿意出售的结果。不过，我们不急，这个事情，可能会需要等到2018年12月或者2019年1月份才可以完全搞定。
6月16日: 我自己在Houston看了个公寓小区，一个是100套多一点，一个300多套，两套开价都很高。例如300多套的这个，所在的位置还可以，房产本身的条件不错，但是，周围环境是非洲及墨西哥裔聚集比较多的地方，墨西哥裔多的地方我还可以接触多一些，非洲裔的租客太多的话，我是不喜欢的，可以是100%放弃这种房产，因为相对来说，无赖租客的比例会高很多。况且，他们的经营报表根本就不值得那么高的开价。我查看了它的税的估值，只有$600多万，可是，他们开价是$2000多万。购买这样价格的房产，除非你有办法让租客提升两三倍，否则，就会出现我们目前看到过的好几个NOI（净经营收益）为负数的情况。
6月13-6月17日：我和Zach同学分开两个地方去看公寓，他飞到中部三天去看了4个公寓小区，一个144套，一个178套，一个90多套，一个200多套，有两个看起来都很不错，位置、租金收益都很不错，我在和银行谈贷款的事宜，这两个卖家也很愿意出售，卖家说：“我要在我的拍档去世之前出售，因为他现在已经病晚期了。”结果他拍档在上周日，也就是6月24日去世啦，麻烦，我们需要等到他们的继承人手续搞定了之后，才可以再继续交易吧，不知道到时情况会不会改变。有可能会发生继续人不愿意出售的结果。不过，我们不急，这个事情，可能会需要等到2018年12月或者2019年1月份才可以完全搞定。
6月16日: 我自己在Houston看了个公寓小区，一个是100套多一点，一个300多套，两套开价都很高。例如300多套的这个，所在的位置还可以，房产本身的条件不错，但是，周围环境是非洲及墨西哥裔聚集比较多的地方，墨西哥裔多的地方我还可以接触多一些，非洲裔的租客太多的话，我是不喜欢的，可以是100%放弃这种房产，因为相对来说，无赖租客的比例会高很多。况且，他们的经营报表根本就不值得那么高的开价。我查看了它的税的估值，只有$600多万，可是，他们开价是$2000多万。购买这样价格的房产，除非你有办法让租客提升两三倍，否则，就会出现我们目前看到过的好几个NOI（净经营收益）为负数的情况。
2018年6月22日
早上10点多与我们的银行贷款负责人通话讲其它公寓房产贷款的事情，他说离我们家35分钟距离有一个57套的公寓，离市中心约4-5分钟车程在出售。让我们有空可以去看看，得到消息的时候，我在我们另外一套公寓里看装修。马上拿起包出发。
这个公寓的地段目前来说不是最好，但是，距离市中心很近，有60%的单元是单间的，现租金远远低于市场平均租金。最重要的是，它的周围的房产，条件比较不好的都有一些已经推倒重建，还有一些进在进行装修改装，距离它约0.25迈的地方就是很高级的公寓、住宅区，从长远来看，这个地段的升值空间潜力很有吸引力。
看了房产之后，顺便在周围转了几圈，卖家的要价也算是很公平，可以接受。我才开车离开15分钟左右，Zach同学打电话告诉我说他也在这个房产考察。感觉应该可以出手。
回到家后，约下午1：00，马上出价给卖家，按照卖家的原价出。结果，不到两个小时，人家卖家的经纪回复我们，已经有一个卖家出价了，和我们一样的价格，他们暂时采取先到先到的做法，除非我们的出价比另外一个买家更好。我们并没有打算加价，告诉经纪我们再看看。
整个周末都可惜了几天居然没有拿下这个房产。但是，这个市场，也有不可测的事情出现的。就是今天，2018年6月25日，卖家经纪说前一个买家的提出的附加条件不是太好，他们同意我们26日早上去公寓里面看看。这样，我们可以进行更深入的考察再出价啦，说不定我们可以把价格压一压再说。
早上10点多与我们的银行贷款负责人通话讲其它公寓房产贷款的事情，他说离我们家35分钟距离有一个57套的公寓，离市中心约4-5分钟车程在出售。让我们有空可以去看看，得到消息的时候，我在我们另外一套公寓里看装修。马上拿起包出发。
这个公寓的地段目前来说不是最好，但是，距离市中心很近，有60%的单元是单间的，现租金远远低于市场平均租金。最重要的是，它的周围的房产，条件比较不好的都有一些已经推倒重建，还有一些进在进行装修改装，距离它约0.25迈的地方就是很高级的公寓、住宅区，从长远来看，这个地段的升值空间潜力很有吸引力。
看了房产之后，顺便在周围转了几圈，卖家的要价也算是很公平，可以接受。我才开车离开15分钟左右，Zach同学打电话告诉我说他也在这个房产考察。感觉应该可以出手。
回到家后，约下午1：00，马上出价给卖家，按照卖家的原价出。结果，不到两个小时，人家卖家的经纪回复我们，已经有一个卖家出价了，和我们一样的价格，他们暂时采取先到先到的做法，除非我们的出价比另外一个买家更好。我们并没有打算加价，告诉经纪我们再看看。
整个周末都可惜了几天居然没有拿下这个房产。但是，这个市场，也有不可测的事情出现的。就是今天，2018年6月25日，卖家经纪说前一个买家的提出的附加条件不是太好，他们同意我们26日早上去公寓里面看看。这样，我们可以进行更深入的考察再出价啦，说不定我们可以把价格压一压再说。
2018年6月26日
今天早上11点如约去看了57套公寓的外部及内部条件
外部条件还是需要投资一定的资金进行翻新和维护，因为有很多地方都破损了。
还有6-8个单元是窗式空调，这个也是它的缺点之一，以及其它的中央空调也都比较旧了，如果拿下的话，空调维护费用会比较高，办法之一是全部换成新的，否则很大的部分收益都会被空调的维护、维修费用给吃光了。
内部条件:空调暖气机的室内机器也很破旧，与室外的空调机同样的问题。
地板装修还可以，总体的装修比较粗糙，大概有75%都已经装修成这样子的，其它其它剩下的25%在空置出来的时候需要装修，也是一笔费用。有些单元的地板有一点斜度，可能地基有些许问题。这个需要进一步找专家检验。如果不是太大的地基问题，可以修理，也可以向卖家压价。
严格上讲，这个装修可以说对得起它的租金，因为如果你花了更多的资金装修，但是租金没有办法提升，那么这些金钱不值得投入。可是，应该可以试试让装修更精致一些，并且投资一两个单元进行市场测试，反馈一段时间后再定装修方案。
公寓目前有一个全职的Leasing agent和一个维修工，只有57套公寓的话，供养两个全职比较浪费一些。如果可以在附近多一个公寓，不管大小型，都可以分摊一部分的费用。
总体条件还算可以，但是它处在于周围都在翻新重建的地段，如果房产也相应地进行翻新装修，提高一定的租金水平，3-5年后的升值空间很不错。
分析之后，结论是这个房产麻雀虽小，五脏俱全，有比较正式的办公室，也有相应的管理人员，如果价格合理，投入一定的资金装修，还是一个收益不错的房产。我们决定出一个比较低的价格试试。
今天早上11点如约去看了57套公寓的外部及内部条件
外部条件还是需要投资一定的资金进行翻新和维护，因为有很多地方都破损了。
还有6-8个单元是窗式空调，这个也是它的缺点之一，以及其它的中央空调也都比较旧了，如果拿下的话，空调维护费用会比较高，办法之一是全部换成新的，否则很大的部分收益都会被空调的维护、维修费用给吃光了。
内部条件:空调暖气机的室内机器也很破旧，与室外的空调机同样的问题。
地板装修还可以，总体的装修比较粗糙，大概有75%都已经装修成这样子的，其它其它剩下的25%在空置出来的时候需要装修，也是一笔费用。有些单元的地板有一点斜度，可能地基有些许问题。这个需要进一步找专家检验。如果不是太大的地基问题，可以修理，也可以向卖家压价。
严格上讲，这个装修可以说对得起它的租金，因为如果你花了更多的资金装修，但是租金没有办法提升，那么这些金钱不值得投入。可是，应该可以试试让装修更精致一些，并且投资一两个单元进行市场测试，反馈一段时间后再定装修方案。
公寓目前有一个全职的Leasing agent和一个维修工，只有57套公寓的话，供养两个全职比较浪费一些。如果可以在附近多一个公寓，不管大小型，都可以分摊一部分的费用。
总体条件还算可以，但是它处在于周围都在翻新重建的地段，如果房产也相应地进行翻新装修，提高一定的租金水平，3-5年后的升值空间很不错。
分析之后，结论是这个房产麻雀虽小，五脏俱全，有比较正式的办公室，也有相应的管理人员，如果价格合理，投入一定的资金装修，还是一个收益不错的房产。我们决定出一个比较低的价格试试。
2018年6月27日 老房子的水管问题
今天早上一大早，公寓维修工发信息说凌晨有一个单元（楼上）漏水了，已经漏到楼下了，情况看起来还比较严重。看到他发的图片，楼下刚刚装修好的单元墙壁都湿了,维修工抢修了一下，但是应该是更难处理的水管问题，而且是在浴缸的下面水管及墙壁后面的水管，他建议找更专业的水管工来维修。于是一大早打电话给我们的水管工，但是水管工需要下午1：30-3：00才能到。
看报告说美国的房子，从1800-1965年用的都是galvanized pipe （镀锌铁管），之后大部分房子用copper (铜管），然后2000年之后，很多用了PVC管。但是，实际有很多地方用galvanized pipe一直到1990年左右。
所以，我们购买的有好几个房子是在1970-1985的样子的，还是用了galvanized pipes,这种水管的房子，我们上次购买Houston水灾后的房产装修的时候，全部都换掉了。
可是，之前购买的几个房子，原来的房产本身没有问题，所以，没有换，但是有一个是出租了几个月后，水管好多地方漏水，于是，整个房子都全部换上新的水管。接着另外一个房子出租一年多也出现一样的问题。最近一个出问题的房子是上周五，又花了一大笔钱把所有的水管都换掉，包括下面的排水管等。都同样的galvanized pipes.
对于铁管的恐怖，原本打算给57套出价的合同今天交给对方经纪人的，我们决定还是不要购买它。只给另外一个91套的公寓发合同。
今天早上一大早，公寓维修工发信息说凌晨有一个单元（楼上）漏水了，已经漏到楼下了，情况看起来还比较严重。看到他发的图片，楼下刚刚装修好的单元墙壁都湿了,维修工抢修了一下，但是应该是更难处理的水管问题，而且是在浴缸的下面水管及墙壁后面的水管，他建议找更专业的水管工来维修。于是一大早打电话给我们的水管工，但是水管工需要下午1：30-3：00才能到。
看报告说美国的房子，从1800-1965年用的都是galvanized pipe （镀锌铁管），之后大部分房子用copper (铜管），然后2000年之后，很多用了PVC管。但是，实际有很多地方用galvanized pipe一直到1990年左右。
所以，我们购买的有好几个房子是在1970-1985的样子的，还是用了galvanized pipes,这种水管的房子，我们上次购买Houston水灾后的房产装修的时候，全部都换掉了。
可是，之前购买的几个房子，原来的房产本身没有问题，所以，没有换，但是有一个是出租了几个月后，水管好多地方漏水，于是，整个房子都全部换上新的水管。接着另外一个房子出租一年多也出现一样的问题。最近一个出问题的房子是上周五，又花了一大笔钱把所有的水管都换掉，包括下面的排水管等。都同样的galvanized pipes.
对于铁管的恐怖，原本打算给57套出价的合同今天交给对方经纪人的，我们决定还是不要购买它。只给另外一个91套的公寓发合同。
本来这些看过了暂时不考虑的房产不应该花时间写，但是，想想，应该也写出来为什么排除他们的一些想法，而且说不定其它的方面表现好，还有可能进一步发展的机会。
这个公寓是2018年6月23日早上拿到资料的，我当时在外面，Zach同学告诉我说有拿到三个房产的资料，要不要去看看，他从家里出发，我从公寓出发。
144套，位置真是不错，也是在医疗中心附近，但是是在城市的南边，相对低收入比较多的人群。不过，它在一个比较主要的路边，在“十”字路口的其中一个角上。刚刚从门口进去看起来整体形象还可以。
但是，转了一圈，到最后面有两栋居然是这样子的建筑，让整个公寓小区的形象大打折扣。
如果所有的建筑是有规律的两种建筑风格排列，看起来还可以，像这样子，可是，它是所有都是以砖墙为主，有两排的最后两栋弄两栋异类出来，颜色还不是特别好看，如果真的拿下的话，需要给这两栋的外观穿上新衣才行。
因为只要有好的收益空间，只有两栋异类，也不是不能改变的。
这个公寓是2018年6月23日早上拿到资料的，我当时在外面，Zach同学告诉我说有拿到三个房产的资料，要不要去看看，他从家里出发，我从公寓出发。
144套，位置真是不错，也是在医疗中心附近，但是是在城市的南边，相对低收入比较多的人群。不过，它在一个比较主要的路边，在“十”字路口的其中一个角上。刚刚从门口进去看起来整体形象还可以。
但是，转了一圈，到最后面有两栋居然是这样子的建筑，让整个公寓小区的形象大打折扣。
如果所有的建筑是有规律的两种建筑风格排列，看起来还可以，像这样子，可是，它是所有都是以砖墙为主，有两排的最后两栋弄两栋异类出来，颜色还不是特别好看，如果真的拿下的话，需要给这两栋的外观穿上新衣才行。
因为只要有好的收益空间，只有两栋异类，也不是不能改变的。
前个周六早上去看的第三个公寓小区，91套公寓，46套（包含一个办公室）1986年建筑，46套1990年建筑，没有镀锌铁管，这个也是那天我看到的公寓中我最喜欢的小区。我们有一个朋友在这个小区两个block之外有一套，它的建筑是1970年的，相对条件都要相对差，户型差不多。我们朋友的公寓公寓一房和两房的租金都比这个要高出$100一个月。
所以，这个公寓有一定的升值空间。我们对它很感兴趣。那天我们知道这个卖家要出售这个房产的原因是因为他已经购买了一个商铺房产，他想在180天内用I1031交换法来避税，所以，那时候的他，是很想赶紧出售，这样子他可以购买商铺。
这个小区是墨西哥裔相对多的小区，这个建筑风格很有墨西哥建筑风格。墨西哥裔的租客，一般的话，大部分也都是长期的租客。卖家告诉我们，这些很多租客他已经有两三年没有升过租金的。
房产的屋顶相对旧一些，应该是原始的屋顶，如果拿下的话，我们应该需要预算屋顶换新的资金。
看完之后，我们又和卖家的经纪预约了周一中午到公寓的室内进一步了解。周一看完后，我和Zach同学马上出价给卖家。
可惜，有时候，有一些让人很喜欢的房产，却很难马上得到。我们刚刚发了合同的第二天早上，经纪回复我们卖家想要购买的商铺的卖家不出售了，所以，他只能中商铺的交易，因此，91套公寓他也不会出售了，因为如果他没有找到其它的标的，他出售的话，需要交挺多税的，他需要等到以后找到合适的商铺之后，会考虑出售。
我们让经纪以后记得第一时间通知我们，以后，我们还是可以继续购买它的，只要价格合理。
所以，这个公寓有一定的升值空间。我们对它很感兴趣。那天我们知道这个卖家要出售这个房产的原因是因为他已经购买了一个商铺房产，他想在180天内用I1031交换法来避税，所以，那时候的他，是很想赶紧出售，这样子他可以购买商铺。
这个小区是墨西哥裔相对多的小区，这个建筑风格很有墨西哥建筑风格。墨西哥裔的租客，一般的话，大部分也都是长期的租客。卖家告诉我们，这些很多租客他已经有两三年没有升过租金的。
房产的屋顶相对旧一些，应该是原始的屋顶，如果拿下的话，我们应该需要预算屋顶换新的资金。
看完之后，我们又和卖家的经纪预约了周一中午到公寓的室内进一步了解。周一看完后，我和Zach同学马上出价给卖家。
可惜，有时候，有一些让人很喜欢的房产，却很难马上得到。我们刚刚发了合同的第二天早上，经纪回复我们卖家想要购买的商铺的卖家不出售了，所以，他只能中商铺的交易，因此，91套公寓他也不会出售了，因为如果他没有找到其它的标的，他出售的话，需要交挺多税的，他需要等到以后找到合适的商铺之后，会考虑出售。
我们让经纪以后记得第一时间通知我们，以后，我们还是可以继续购买它的，只要价格合理。
2018年7月1日
那边，我们的合同由于卖家商铺合同不能继续而不能实现 I1031，我们只能暂时没有办法继续这个房产，但是时间也不能浪费。我们之前看过的公寓房产中还有一个，我们很想出手的，但是，也是在等待卖家的一些资料。
在退出91套公寓的合同时，我们又马上在周五的时候提交144套公寓的出价合同。希望在这个星期有回复，更加希望可以在60天内过户到我们的手上。
这个房产是1996年和1998年的建筑。环境也不错。
内部地板、厨房台面、电器、浴室的台面等，在适当的时间都需要换过。
那边，我们的合同由于卖家商铺合同不能继续而不能实现 I1031，我们只能暂时没有办法继续这个房产，但是时间也不能浪费。我们之前看过的公寓房产中还有一个，我们很想出手的，但是，也是在等待卖家的一些资料。
在退出91套公寓的合同时，我们又马上在周五的时候提交144套公寓的出价合同。希望在这个星期有回复，更加希望可以在60天内过户到我们的手上。
这个房产是1996年和1998年的建筑。环境也不错。
内部地板、厨房台面、电器、浴室的台面等，在适当的时间都需要换过。
@听琴逐月 2018-07-03 11:00:55
你好楼主，看你的文章好处时间了，你方便给我看一下，这个公寓吗，我不知道从那个网上可以搜到它，怎么租房，我们是8月份上学谢谢你，manor at castle hills,这个公寓怎么才能租到房子，谢谢
-----------------------------
你好，google就可以很容易找到了。可以打电话过去咨询，也可以邮件，或者上他们网站直接发咨询。如果还不行，你可以把你的联系资料私信发给我，我叫Leasing agent帮你打一下电话，然后他们直接和你联系。
你好楼主，看你的文章好处时间了，你方便给我看一下，这个公寓吗，我不知道从那个网上可以搜到它，怎么租房，我们是8月份上学谢谢你，manor at castle hills,这个公寓怎么才能租到房子，谢谢
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你好，google就可以很容易找到了。可以打电话过去咨询，也可以邮件，或者上他们网站直接发咨询。如果还不行，你可以把你的联系资料私信发给我，我叫Leasing agent帮你打一下电话，然后他们直接和你联系。
2018年7月12日
最近又签了一个144套公寓的合同，公寓在肯塔基。贷款也已经进入程序了，明天Zach同学飞到那边去做尽职调查，这次我没有时间去做尽职调查。在Ohio那边有几个投资者，他们离公寓所在地约1小时车程，可以过去帮忙，他们都自愿去帮忙。每次有公寓需要做尽职调查，很多在附近的投资者都很愿意来帮忙，这时是让他们有机会了解更多公寓情况的时候，他们都很愿意参与。
这次144套，能帮忙的人实在太少了，所以，可能需要一个星期的时间，Zach请假一个星期，加上两个周末，还有明天周五，总共加起来10天时间。
这个144套的公寓，现金收益还不错，刚刚开始应该已经有8-10%，然后会增加到10-12%或者更高一些，中部的公寓，基本上都会是一个cash machine多，但是增值的幅度相对要小一些。
这个公寓，我们会用第三方的房产管理公寓，已经面试了几个，这样子我只需要参与装修这个主要的工程，其它的他们管理，我才不需要花太多时间。只要所有的事情都做好了，那么我们过几个月后又可以继续入手别的项目。
最近又签了一个144套公寓的合同，公寓在肯塔基。贷款也已经进入程序了，明天Zach同学飞到那边去做尽职调查，这次我没有时间去做尽职调查。在Ohio那边有几个投资者，他们离公寓所在地约1小时车程，可以过去帮忙，他们都自愿去帮忙。每次有公寓需要做尽职调查，很多在附近的投资者都很愿意来帮忙，这时是让他们有机会了解更多公寓情况的时候，他们都很愿意参与。
这次144套，能帮忙的人实在太少了，所以，可能需要一个星期的时间，Zach请假一个星期，加上两个周末，还有明天周五，总共加起来10天时间。
这个144套的公寓，现金收益还不错，刚刚开始应该已经有8-10%，然后会增加到10-12%或者更高一些，中部的公寓，基本上都会是一个cash machine多，但是增值的幅度相对要小一些。
这个公寓，我们会用第三方的房产管理公寓，已经面试了几个，这样子我只需要参与装修这个主要的工程，其它的他们管理，我才不需要花太多时间。只要所有的事情都做好了，那么我们过几个月后又可以继续入手别的项目。
上周五，我和Zach同学两个一大早收到一个房产经纪给我们发的一个公寓的经营报表，一 大早起来看拿到信息。公寓在Fort Worth 达拉斯，61套1986年建筑的公寓，目前公寓有一个全职的管理经理。公寓前面有4.45英亩的地可以建公寓，看资料可以建91套公寓加一些 self storage小仓库。前面有1.45的公寓可以建商铺，同一个卖家，可以分开购买或者三个连起来购买。总体看起来很不错。
后来又做了功课，从地图上看，这个区域在相对比较没有那么好的区域，这个位置在东北部，需要实地看看周围环境及将来的发展趋势和空间。上周六Zach同学专门驱车过去考察，其实从实地考察来说，这个房产所在的地区确是有很多新的房产在开发，包括独立屋，所以，实地考察来说，感觉好过在地图上和我们在家里用网络查到的资料。
投资一些D级或是C级公寓，主要是想购买一个已经在运营中的生意，更快一些可以有一些好的现金流。但是如果想有更好的收益，记资金实现更大的增值，则需要自己建，从可以实现big value play。
实地考察地路上，也和我们的贷款专员联系这个房产的贷款，出乎意料之外，居然他查了之后却是说这个区域在慢慢变好，而且贷款条件和利率更好一些喔。这和实际上我们考察看到的结果差不多。
如果这个房产在接下来一段时间还没有出手的话，我们很有可能去拿下哦。
2018年8月6日
最近遇到一个很搞笑的事情，其实也不是太搞笑，也有些无奈。
有些租客，刚刚开始还可以，但是慢慢地就变了。我们San Antonio这边的公寓，有一个租客是我们过户前刚刚搬进去的，刚刚开始还准时交租，后来迟交了，但是也会和滞纳金一起交，最近两个月据说是每个月交一点，每次都说什么时候什么时候要交多少。我还想给他们一次机会，结果，他在3号本来应该交这个月的租金，再在8月17号把上个月欠的租金和滞纳金都交完。但是，人家在8月3日的时候和收租金的Leasing Agent发脾气了，说什么他们为什么突然有那么多的滞纳金，自己还说“按法律规定”，你不能收超过租金5%的滞纳金。
这个人，完全不看自己的租约，我们的公寓滞纳金明明写着，如果是在第三天晚上11：59分没有交的话，在第四天就会有$50的滞纳金，之后每天有$10的滞纳金，最多是$200/月，有些公寓在相对租金比较高的地方，是$50+$270，也就是一个月有$320的滞纳金。他所在的这个公寓的租约，我们的滞纳金最高是$200。他之前没有意见，现在才来说这个事情，而且这个条约，是在租约上的。他说这个就是为了赖租了。
果然，后来Leasing Agent和我说，这租客以胜利的语气和她说：“告诉你一个事实，我根本就没有申请你们这个公寓，我申请的是以前这个公寓的姐妹公寓，我的申请及合同都在那边，当时因为那边的租金更高，我的收入达不到入住条件，他们安排我到你们这个公寓的。你们连我的信息都没有，我不交租，也可以想住到什么时候就住到什么时候，你也拿我没有办法，而且你没有我的社安号，你根本没有办法向法庭申请驱逐我。”我让Leasing Agent去翻他的file,果然，什么都没有。这个应该是我们过户的时候没有留意到，否则的话，当时应该问卖家要的。
我一听，这个人还想要挟我们，以为我们没有办法。我马上联系的我们合作的帮我们提交驱逐申请的律师，律师说：“你交多$15美金，我就可以帮你按照他的姓名、生日查到的。”另外，我知道如果我把他的资料提交到追债公司的话，他们也有办法拿 到他们的社安号码的。
另外，我还同时给了卖给我们公寓的人管理公司发了一个邮件，让他们给我们发了一个他之前的申请和租约。搞笑的事情是他们马上发给我。
所以，要驱逐一个租客，还是很容易的。
最近遇到一个很搞笑的事情，其实也不是太搞笑，也有些无奈。
有些租客，刚刚开始还可以，但是慢慢地就变了。我们San Antonio这边的公寓，有一个租客是我们过户前刚刚搬进去的，刚刚开始还准时交租，后来迟交了，但是也会和滞纳金一起交，最近两个月据说是每个月交一点，每次都说什么时候什么时候要交多少。我还想给他们一次机会，结果，他在3号本来应该交这个月的租金，再在8月17号把上个月欠的租金和滞纳金都交完。但是，人家在8月3日的时候和收租金的Leasing Agent发脾气了，说什么他们为什么突然有那么多的滞纳金，自己还说“按法律规定”，你不能收超过租金5%的滞纳金。
这个人，完全不看自己的租约，我们的公寓滞纳金明明写着，如果是在第三天晚上11：59分没有交的话，在第四天就会有$50的滞纳金，之后每天有$10的滞纳金，最多是$200/月，有些公寓在相对租金比较高的地方，是$50+$270，也就是一个月有$320的滞纳金。他所在的这个公寓的租约，我们的滞纳金最高是$200。他之前没有意见，现在才来说这个事情，而且这个条约，是在租约上的。他说这个就是为了赖租了。
果然，后来Leasing Agent和我说，这租客以胜利的语气和她说：“告诉你一个事实，我根本就没有申请你们这个公寓，我申请的是以前这个公寓的姐妹公寓，我的申请及合同都在那边，当时因为那边的租金更高，我的收入达不到入住条件，他们安排我到你们这个公寓的。你们连我的信息都没有，我不交租，也可以想住到什么时候就住到什么时候，你也拿我没有办法，而且你没有我的社安号，你根本没有办法向法庭申请驱逐我。”我让Leasing Agent去翻他的file,果然，什么都没有。这个应该是我们过户的时候没有留意到，否则的话，当时应该问卖家要的。
我一听，这个人还想要挟我们，以为我们没有办法。我马上联系的我们合作的帮我们提交驱逐申请的律师，律师说：“你交多$15美金，我就可以帮你按照他的姓名、生日查到的。”另外，我知道如果我把他的资料提交到追债公司的话，他们也有办法拿 到他们的社安号码的。
另外，我还同时给了卖给我们公寓的人管理公司发了一个邮件，让他们给我们发了一个他之前的申请和租约。搞笑的事情是他们马上发给我。
所以，要驱逐一个租客，还是很容易的。