达拉斯买房记
首先要申明一下，本文只是简单记录自己的买房历程，其中大量内容为自我感觉，正所谓一千个人眼里就有一千个哈姆雷特，我所叙述的只是我看到和感受的，如有不同观点，欢迎讨论和指正。
去美国买房的念头萌发于2016年初，因为我本人从事的是金融行业，隐约感到人民币未来的走势不会太好，还有整个社会的实体产业是在是太低迷了，缺乏太好的支撑，所以动了去美国买房的主意。至于去哪里买，怎么买，自己也完全是一头雾水。好在十年前做过的外汇业务算有点基础，知道咱们国家外汇管制的严格，所以既然决定要买，首先是要解决外汇的问题，至于怎么买可以有时间再研究。
一，换汇篇
因为以前在银行从事过外汇业务，对银行的开户，反洗钱和实名认证有所了解，所以反而想当然的认为在国内无法开国外银行的账户，算是走了点弯路吧，实际上现在银行的做法已经很灵活了，而我这方面的专业知识还停留在十年前。基于这些原因，我在网上搜了一下，选择了汇丰的卓越理财。整个过程走过不少弯路，经验最后再说，先介绍过程。
打去电话留下联系方式，很快有汇丰的客户经理联系，然后就是确认时间和老婆亲自去开户。之所以开两个账户，是考虑到这样转钱比较快。基本就是拿着护照和港澳通行证，大概2个小时就开好了中国和香港的账户，中国是三个户，两个单人，一个联名。卓越理财的要求是联名账户余额不得低于50万人民币，否则就要收账户管理费，如果国内账户没钱了，香港账户保持不低于100万港币也可以。大陆和香港转账免费并且实时到帐，听着很不错。
接下来，存入50万，以免收账户服务费，然后开始准备换美元。我和老婆分别有好几个银行的网银，一对比汇率就看出差别了，汇丰的汇率高一大截啊。2016年6月底的时候，建行才6.65左右，中信6.66左右，汇丰却要6.67多，原来羊毛还是出在羊身上，汇款手续费是免了，可汇率可就吃大亏了。不过这也难不住我，汇丰钞折汇免费，也就是说可以在其他银行提现钞存入汇丰变成现汇。因此我和老婆立刻在建行和中信各换五万，用掉了全年的外汇额度。因为那段日子美元涨的比较厉害，所以先换出来再说。
接下来就是麻烦的取现钞再转存到汇丰，因为外管限制，每次不能超过一万美元，而且最好不要连续取，所以我们基本要隔一周才分别去取一次，基本上到9月份搞定了12万左右，其中2万是以前年度换的美元。然后就发现这样太慢了。而且汇丰往香港转账还有限制，30天内不能超过两笔，每笔不能超过五万。请注意是30天不是自然月，当时汇丰的客户经理都不知道，给我说的是一个月内，所以我自然的理解为自然月，后面还给我转账造成了麻烦。因为9月底时我想试试是不是实时到帐，反正也没手续费，就转了2万试试，当然是没问题。10国庆节后又转了5万，也没问题。我原来理解的汇丰转账是按月，因此我以为10月是可以一共转两笔共10万的，结果最后一次被卡住，打电话问了一圈才知道是按30天不能超过两笔控制的，所以等到10月底才转出去，我是11月初来得美国，差点没赶上。
接下来说说汇丰香港，国内的户开好后不久香港就会寄来账户的东西，有卡，有支票本，然后就是香港的客户经理会打电话给你，做一些理财风险等级的评估，并且会想推荐一些理财产品，毫无疑问，我的资金是用来在美国买房的，因此评估的等级是保守稳健型的，理财推荐了一两次看我没兴趣也就不再推荐了。比较搞笑的是第一次接到他们电话的时候，一开口就是浓郁的广东普通话，让我给当成了诈骗电话，后来才解释清楚。
汇丰香港开的户是港币户，还不能马上收美元，然后就在国内的账户用人民币换了200港币转到汇丰香港账户，再在那换成美元，这样汇丰账户就可以收美元了。因为钱到了香港就算出境了，因此为了加快转钱的速度，9月份开始我们直接在建行换汇然后直接电汇到香港汇丰。当时建行在做活动，换汇5万美元汇出去不收手续费，只收80人民币的电报费，非常划算。
另外提一下，所有的美元汇款大概都会有汇出行，收款行和中间行，一般中间行就是大的美元清算行，汇出行和收款行都在中间行开有账户，这样款项才能被清算。因此一般都是雁过拔毛，中间行一般回收15美元，这样到账金额会比汇出金额少，当然也有全额到账，但是手续费就不一样，这方面再说就比较专业了，总之大家知道中间行有收费就好，这是全球惯例，基本躲不开。我从建行走的汇款，中间行只扣15美元，但是后来从香港汇美国的钱，每次都被扣25美元，又看出差距了。
到9月份的时候，钱也准备了一大部分了，然后汇款的不同也有体会了，就寻思还是直接开个美国那边的账户比较好，也省的转来转去。中间也和美国的经济人聊了微信，然后给介绍了一个美国华美银行的人，发邮件去问才知道可以人在国内开美国的账户，立刻按要求提供护照照片和一些基础信息，几天以后收到华美银行北京代表处的电话，带着护照去方面签个字，华美北京把资料寄回美国，然后没几天户就开好了。整体而言，和美国打交道用电子邮件就可以，非常的方便。对于一些重要信息对方会发安全邮件，我的理解就是给你一个链接，你最后是去安全的服务器上打开邮件。需要注意的是如果你直接打电话问北京华美是做不了的，这个必须是美国那边的华美做好资料寄给北京华美，北京华美只是协助他们办理当面签字的手续，完了还是寄给美国处理。
华美美国的户在九月底开好以后，加上香港的，转钱就快多了。分别找了几个亲戚，每人5万，每次隔一两周，去银行汇款就说境外亲属的短期生活费，没有任何障碍，大概不到一个月就转了十几万。
华美银行要求账户余额不低于1500美元，否则要收账户服务费。来美国后发现美国这边的银行都是这要求。另外就是华美对电汇入的款项每笔要收10美元的汇入电报费，开始时以为乱收费，后来一打听，美国的银行都收这个费，也就认了。由于我是9月底开好的户，10月中才汇入了第一笔钱，在十月10号左右的时候发现账户是-5元，后来的钱一汇入就被多扣了5刀，赶紧发去邮件询问，才知道是收了账户管理费，但是鉴于我是第一次入账前产生的，所以又退回给我，然后提醒我一定要保持余额1500以上。总体而言，对华美的服务还是比较满意，办事很方便，有问题打电话都可以说中文，这一点很重要，涉及钱的事如果语言不通会很麻烦。我自己而言日常用语还凑合，和银行打交道还是会中文的感觉踏实。当然，后来在美国还是去找了chase bank开户，这个后面再说。
最后再回到汇丰，香港汇丰往美国转账比较便宜，好像是115港币，但是我之前也说了，中间行扣25美元，算比较贵的。实际上，汇丰自己既是汇款行又是中间行，很多银行在汇丰都有清算户，汇丰清算实际上是很方便的，但是外资银行的特点就是收费贵。而且汇丰账户用网银转账每天的转账限额好像默认是40万港币，要自己调到100万港币，单日超过100万港币的必须本人去香港办理。因此，十几万美元又得拆成两笔汇出，又多一次手续费，很不爽。
最后说说在汇丰销户，因为在美国有了开户的途径，加上汇丰在你不注意的地方收费太多了，所以就不在想保留这个账户了，而且换完美元后手上也没钱维持50万的余额了。销户总体不是一个愉快的过程，去汇丰一说要销户，客户经理的脸色立刻有点不太好看，我说你们的收费太贵了，对方说可是你也享受了我们的专业服务啊，说实话，单就服务而言我觉得国内银行间没啥区别，但是不想纠缠，就直接说我没钱了，保持不了50万的余额，汇丰又说可以降额，只要10万就可以，我说还是没那么多钱，对方一看也就作罢同意。然后我说香港的户你们能销吗？这边说不行，要本人去香港办理。其实以我的经验，开户往往比销户要求高，开都可以怎么可能销不行呢？无非是不愿意罢了。我一看这架势，也懒得纠缠了，反正之前香港的客户经理给我发过邮件，直接发邮件去问销户手续，对方也是又打电话挽留了一下，确认后就给我发了份销户资料，然后填好先拍照发邮件给他看看，没问题以后寄给他就ok了，顺丰快递30元，很便宜。其实原来想如果不能销我就不管了，反正账上没钱也扣不了服务费，但是考虑到毕竟留个不良记录也不怎么好，所以还是主动销一下吧。最后再说一个插曲，在汇丰销户的时候，旁边有一位明显是土豪大姐的人，用很大的声音在抱怨，说在你们这开了卓越理财账户，不仅没赚到钱，光汇率换来换去就亏了十几万了，每次来换汇你们的汇率都高一大截。听到这个，我更加坚定了销户的想法。所以我觉得大家这类业务在国内的银行办就好了，外资银行只能说听起来很美。
总体而言，外资银行的招牌很响亮，但是收费太多，而且开户和销户的服务对比还是有不小的反差，所以还是直接开美国的户吧，方便，也省的转来转去了。来美国前才知道目前中信可以代理华美银行的面签字，这样都不用去北京华美了，真是越来越方便了，办这个业务好像需要有签证，具体咨询中信银行吧。
最后说说华美的美国账户需要注意的事情，一是要提前向华美申请支票，这个预订的时间是1周左右，这样到美国后就可以去拿了使用，不耽误时间。买房时的定金，屋检费等都是要用支票，美国这边不收现金。另一个就是要申请debit card，其实就是国内的借记卡，这个是需要买完房以后设立水电气的自动扣费账户，一般也需要1周左右。这两项提前申请会省不少的事。还有就是去之前钱都到位了，要告诉华美出一个账户余额证明，证明你有足够的资金买房，这样经纪人才会认真的理你，你要是看上合适的房子才有资格递offer，否则不会有人理你的。
去美国买房的念头萌发于2016年初，因为我本人从事的是金融行业，隐约感到人民币未来的走势不会太好，还有整个社会的实体产业是在是太低迷了，缺乏太好的支撑，所以动了去美国买房的主意。至于去哪里买，怎么买，自己也完全是一头雾水。好在十年前做过的外汇业务算有点基础，知道咱们国家外汇管制的严格，所以既然决定要买，首先是要解决外汇的问题，至于怎么买可以有时间再研究。
一，换汇篇
因为以前在银行从事过外汇业务，对银行的开户，反洗钱和实名认证有所了解，所以反而想当然的认为在国内无法开国外银行的账户，算是走了点弯路吧，实际上现在银行的做法已经很灵活了，而我这方面的专业知识还停留在十年前。基于这些原因，我在网上搜了一下，选择了汇丰的卓越理财。整个过程走过不少弯路，经验最后再说，先介绍过程。
打去电话留下联系方式，很快有汇丰的客户经理联系，然后就是确认时间和老婆亲自去开户。之所以开两个账户，是考虑到这样转钱比较快。基本就是拿着护照和港澳通行证，大概2个小时就开好了中国和香港的账户，中国是三个户，两个单人，一个联名。卓越理财的要求是联名账户余额不得低于50万人民币，否则就要收账户管理费，如果国内账户没钱了，香港账户保持不低于100万港币也可以。大陆和香港转账免费并且实时到帐，听着很不错。
接下来，存入50万，以免收账户服务费，然后开始准备换美元。我和老婆分别有好几个银行的网银，一对比汇率就看出差别了，汇丰的汇率高一大截啊。2016年6月底的时候，建行才6.65左右，中信6.66左右，汇丰却要6.67多，原来羊毛还是出在羊身上，汇款手续费是免了，可汇率可就吃大亏了。不过这也难不住我，汇丰钞折汇免费，也就是说可以在其他银行提现钞存入汇丰变成现汇。因此我和老婆立刻在建行和中信各换五万，用掉了全年的外汇额度。因为那段日子美元涨的比较厉害，所以先换出来再说。
接下来就是麻烦的取现钞再转存到汇丰，因为外管限制，每次不能超过一万美元，而且最好不要连续取，所以我们基本要隔一周才分别去取一次，基本上到9月份搞定了12万左右，其中2万是以前年度换的美元。然后就发现这样太慢了。而且汇丰往香港转账还有限制，30天内不能超过两笔，每笔不能超过五万。请注意是30天不是自然月，当时汇丰的客户经理都不知道，给我说的是一个月内，所以我自然的理解为自然月，后面还给我转账造成了麻烦。因为9月底时我想试试是不是实时到帐，反正也没手续费，就转了2万试试，当然是没问题。10国庆节后又转了5万，也没问题。我原来理解的汇丰转账是按月，因此我以为10月是可以一共转两笔共10万的，结果最后一次被卡住，打电话问了一圈才知道是按30天不能超过两笔控制的，所以等到10月底才转出去，我是11月初来得美国，差点没赶上。
接下来说说汇丰香港，国内的户开好后不久香港就会寄来账户的东西，有卡，有支票本，然后就是香港的客户经理会打电话给你，做一些理财风险等级的评估，并且会想推荐一些理财产品，毫无疑问，我的资金是用来在美国买房的，因此评估的等级是保守稳健型的，理财推荐了一两次看我没兴趣也就不再推荐了。比较搞笑的是第一次接到他们电话的时候，一开口就是浓郁的广东普通话，让我给当成了诈骗电话，后来才解释清楚。
汇丰香港开的户是港币户，还不能马上收美元，然后就在国内的账户用人民币换了200港币转到汇丰香港账户，再在那换成美元，这样汇丰账户就可以收美元了。因为钱到了香港就算出境了，因此为了加快转钱的速度，9月份开始我们直接在建行换汇然后直接电汇到香港汇丰。当时建行在做活动，换汇5万美元汇出去不收手续费，只收80人民币的电报费，非常划算。
另外提一下，所有的美元汇款大概都会有汇出行，收款行和中间行，一般中间行就是大的美元清算行，汇出行和收款行都在中间行开有账户，这样款项才能被清算。因此一般都是雁过拔毛，中间行一般回收15美元，这样到账金额会比汇出金额少，当然也有全额到账，但是手续费就不一样，这方面再说就比较专业了，总之大家知道中间行有收费就好，这是全球惯例，基本躲不开。我从建行走的汇款，中间行只扣15美元，但是后来从香港汇美国的钱，每次都被扣25美元，又看出差距了。
到9月份的时候，钱也准备了一大部分了，然后汇款的不同也有体会了，就寻思还是直接开个美国那边的账户比较好，也省的转来转去。中间也和美国的经济人聊了微信，然后给介绍了一个美国华美银行的人，发邮件去问才知道可以人在国内开美国的账户，立刻按要求提供护照照片和一些基础信息，几天以后收到华美银行北京代表处的电话，带着护照去方面签个字，华美北京把资料寄回美国，然后没几天户就开好了。整体而言，和美国打交道用电子邮件就可以，非常的方便。对于一些重要信息对方会发安全邮件，我的理解就是给你一个链接，你最后是去安全的服务器上打开邮件。需要注意的是如果你直接打电话问北京华美是做不了的，这个必须是美国那边的华美做好资料寄给北京华美，北京华美只是协助他们办理当面签字的手续，完了还是寄给美国处理。
华美美国的户在九月底开好以后，加上香港的，转钱就快多了。分别找了几个亲戚，每人5万，每次隔一两周，去银行汇款就说境外亲属的短期生活费，没有任何障碍，大概不到一个月就转了十几万。
华美银行要求账户余额不低于1500美元，否则要收账户服务费。来美国后发现美国这边的银行都是这要求。另外就是华美对电汇入的款项每笔要收10美元的汇入电报费，开始时以为乱收费，后来一打听，美国的银行都收这个费，也就认了。由于我是9月底开好的户，10月中才汇入了第一笔钱，在十月10号左右的时候发现账户是-5元，后来的钱一汇入就被多扣了5刀，赶紧发去邮件询问，才知道是收了账户管理费，但是鉴于我是第一次入账前产生的，所以又退回给我，然后提醒我一定要保持余额1500以上。总体而言，对华美的服务还是比较满意，办事很方便，有问题打电话都可以说中文，这一点很重要，涉及钱的事如果语言不通会很麻烦。我自己而言日常用语还凑合，和银行打交道还是会中文的感觉踏实。当然，后来在美国还是去找了chase bank开户，这个后面再说。
最后再回到汇丰，香港汇丰往美国转账比较便宜，好像是115港币，但是我之前也说了，中间行扣25美元，算比较贵的。实际上，汇丰自己既是汇款行又是中间行，很多银行在汇丰都有清算户，汇丰清算实际上是很方便的，但是外资银行的特点就是收费贵。而且汇丰账户用网银转账每天的转账限额好像默认是40万港币，要自己调到100万港币，单日超过100万港币的必须本人去香港办理。因此，十几万美元又得拆成两笔汇出，又多一次手续费，很不爽。
最后说说在汇丰销户，因为在美国有了开户的途径，加上汇丰在你不注意的地方收费太多了，所以就不在想保留这个账户了，而且换完美元后手上也没钱维持50万的余额了。销户总体不是一个愉快的过程，去汇丰一说要销户，客户经理的脸色立刻有点不太好看，我说你们的收费太贵了，对方说可是你也享受了我们的专业服务啊，说实话，单就服务而言我觉得国内银行间没啥区别，但是不想纠缠，就直接说我没钱了，保持不了50万的余额，汇丰又说可以降额，只要10万就可以，我说还是没那么多钱，对方一看也就作罢同意。然后我说香港的户你们能销吗？这边说不行，要本人去香港办理。其实以我的经验，开户往往比销户要求高，开都可以怎么可能销不行呢？无非是不愿意罢了。我一看这架势，也懒得纠缠了，反正之前香港的客户经理给我发过邮件，直接发邮件去问销户手续，对方也是又打电话挽留了一下，确认后就给我发了份销户资料，然后填好先拍照发邮件给他看看，没问题以后寄给他就ok了，顺丰快递30元，很便宜。其实原来想如果不能销我就不管了，反正账上没钱也扣不了服务费，但是考虑到毕竟留个不良记录也不怎么好，所以还是主动销一下吧。最后再说一个插曲，在汇丰销户的时候，旁边有一位明显是土豪大姐的人，用很大的声音在抱怨，说在你们这开了卓越理财账户，不仅没赚到钱，光汇率换来换去就亏了十几万了，每次来换汇你们的汇率都高一大截。听到这个，我更加坚定了销户的想法。所以我觉得大家这类业务在国内的银行办就好了，外资银行只能说听起来很美。
总体而言，外资银行的招牌很响亮，但是收费太多，而且开户和销户的服务对比还是有不小的反差，所以还是直接开美国的户吧，方便，也省的转来转去了。来美国前才知道目前中信可以代理华美银行的面签字，这样都不用去北京华美了，真是越来越方便了，办这个业务好像需要有签证，具体咨询中信银行吧。
最后说说华美的美国账户需要注意的事情，一是要提前向华美申请支票，这个预订的时间是1周左右，这样到美国后就可以去拿了使用，不耽误时间。买房时的定金，屋检费等都是要用支票，美国这边不收现金。另一个就是要申请debit card，其实就是国内的借记卡，这个是需要买完房以后设立水电气的自动扣费账户，一般也需要1周左右。这两项提前申请会省不少的事。还有就是去之前钱都到位了，要告诉华美出一个账户余额证明，证明你有足够的资金买房，这样经纪人才会认真的理你，你要是看上合适的房子才有资格递offer，否则不会有人理你的。
考察篇
开始准备买房的时候确实没有什么概念，加了一些海外置业群，还被一些海外置业公司邀请过去听听课，自我感觉基本没什么用，特别是海外置业公司，推荐的都是欧洲，澳洲的房产项目，美国的罕有涉及。印象里有一个在旧金山的市区，还有一个在佛罗里达州。我好歹也是来过美国的，至少旧金山这个感觉很坑人，宣传的都是市中心，地铁，独栋别墅之类的，这一点很对国内消费者的口味，但实际国外的市中心往往是黑人聚集区，治安很差，果不其然，自己一查就否定了。佛罗里达不太了解，但是大概查了一下数据也不怎么好。有了这几个感受后，基本就对国内的中介产生了信任问题，中介看我没什么继续了解的兴趣，也慢慢就不在联系我了。后来还看到过一个达拉斯的项目，20多万，包租5年之类的，研究了一下也觉得不靠谱。来美国后和经纪人一聊，这些项目都是坑国内不熟悉情况的，打着达拉斯的旗号，其实地段非常差，相当于国内打着北京的旗号卖河北的房子。那的房子我觉得能只值十万出头就不错了，五年租金根本就没租出去，算是从自己交的钱里出的。五年以后直接就砸自己手机里了，无论卖还是租估计都不会有人问津。网上有很多这种坑自己同胞的项目，大家需要擦亮眼睛，天上没有掉馅饼的，还是需要自己好好做功课。
了解的信息多了，慢慢也就明白国内中介为啥不推荐美国的房产项目了。第一，中介只有在信息比较不对称的情况下才好挣钱，美国的房地产信息是在是太透明了，在zillow上能查到任何房产的信息，包括建成年代，成交过几次，每次成交的价格，税费，预计租金，学区等等。第二，美国每年的房子大概90%以上都是二手房，所有的交易一般都要委托房产经纪，卖方有卖方经纪，买方有买方经纪，所有的预约都是经纪人之间，买家和卖家是见不着面的。而且买方的经纪费用也是由卖方出的，买方不用承担任何经纪费用。国内的中介基本都不具备美国的经纪资格，所以最多是把客户介绍给美国，自然也就少了很多暴利的机会。
因此，我认为只要自己多做点功课，多研究研究，完全可以自己全部搞定，美国是个信用社会，违法乱纪的事情很少，经纪人也很珍惜自己的声誉，一旦有违法会被吊销资格，一辈子都没法在这个行业陆续从业了。
回到选房的话题，一开始，我也很自然的把目光投向国人最爱的东西海岸，东海岸一个冬天太冷，再一个去一趟要多坐好几个小时的飞机，因此西海岸自然成了首选。以前去过的洛杉矶就进去视野。
首先确定区域，bestplaces网站上有每个区域的详细数据，根据自己以前在银行做筛选模型的经验，做了一个选房模型，把bestplaces网站上的数据输进去，自己设比重，比如更看重学区，就可以把学区权重设高，更喜欢热闹，就可以把城市人口权重加高些，如果对治安比较看重，可以把犯罪率指标权重设高些。输入一些city数据后，模型会移动算出分数然后排名。
我开始定的总体大目标是洛杉矶，旧金山和萨克拉门托三大区域。但是不得不说目前洛杉矶的房子真的是太贵了，而且年代都比较老，所有的房子最近几年差不多翻了一倍，国人喜欢的尔湾独栋都要百万刀起，2000尺的condo也要七八十万刀，实在没什么意思。而且我一直认为如果从投资的角度，最好不要挑国人扎堆的地方，否则搞到最后都是在国人之间转手，当地人是不认的。这样未来的购买群体会少很多，一旦后续国人购买不足，很容易造成房产贬值。土豪们可以不在意，像我们这样的普通人，还是避开这些区域的好，没必要跟风。因此我自己选择区域时，一般都是找离华人聚集区有点距离但又不是太远，族裔以白人为主，黑人和墨西哥裔占比比较低的区域。这些数据在网上全都可以查到。
我自己比较强调性价比，学区和治安，大概根据以前网上一些帖子的介绍和感觉，选了20多个目标地区，最后一筛选，排名第一的是萨克拉门托北部的罗斯威尔，上网一看，还是加州不多的几个在全美拍的上号的适宜居住的区域，看来模型做的还不错，小小的得意了一下。之后就开始在网上重点看这个区域，唯一不太满意的就是气温，好像夏天要到40多度，不过好像加州都比较晒吧。然后就是价格，大概要40万美元左右，就觉得有点贵，因为我买房主要是投资，自己住的机会不大，本人也不是土豪，一下买这个价位的，万一失手了成本有点高，所以就继续看其他区域的房子。
老婆有个朋友在西雅图上过学，说那里非常好，所以也简单去看看资料。最后感觉是挺不错，气候环境都好，但是也是太贵了，40万美元只能买到地段比较差的房子，心里也觉得有点不踏实。而且西雅图的房地产太热了，感觉都是被国人炒起来的，这个时间入手也担心是高位，而且40多万的房子也就租2200左右，从投资角度看是在是很一般。所以研究了几天就放弃了。
在看房子的数据过程中，才慢慢接触到德州的房产信息。一开始是休斯顿，因为有一个经纪人在微信朋友圈经常发房产信息，房子都很漂亮，8000-10000尺的地（大概除以10就是平米数），2500尺的房子，绿化和装修都非常好，租金1800-2200之间，房价才20几万，大概算了一下收益率，能到5-8%，感觉很不错，所以就又开始重点看休斯顿的房子。然后慢慢明白休斯顿的华人还不少，大概20万人，唐人街也是南部最大的，特别是中餐馆到处都是，不会委屈自己的胃。但是仍然有几点顾虑，一个是气候，据说比较潮湿闷热，很像国内的广州，我作为北方人对比还是很有顾虑的。第二就是据说黑人和老墨比较多。后来去休斯顿的时候，也感觉比达拉斯多多了。第三据说休斯顿的小虫子比较多，比较是比较潮湿温暖的地方，火蚁，蛇和各类昆虫都很常见，记得休斯顿中介在朋友圈发过一张图片，一大早起来门口蹲了一排青蛙，南方的小伙伴可能很习惯，对于我这个一直生活在北方的人而言，还是觉得有点不能接受这一类的状况。
在这个过程中，开始接触到达拉斯的房产信息。因为在德州内达拉斯和休斯顿是比较耀眼的两个城市，经常被拿来做对比。此外，达拉斯在美国很多的房产数据上都能进去前五，上涨率仅次于西雅图在全美排第二。本来按照我的风格，定了休斯顿就不太想看别的了，因为越看越容易扰乱自己的决定，但是老婆说达拉斯数据这么好应该是有原因的，还是再看看吧。所以我们又开始研究达拉斯，一研究才发现确实是一个欣欣向荣的城市，大量的工作岗位，很多公司总部都在迁入，比如丰田北美总部，美国航空总部，联邦快递总部，反正能列举一大堆，气候也要比休斯顿干燥，最近一年房产在快速上涨，但总体价格任然不错，30万以内还是能买到不错的房子，而且租金一般在1800以上。
从租金和房价对比上看，达拉斯不如休斯顿，但是问过一些人都说休斯顿的产业相对单一，主要是石油产业和医疗产业，近年来石油产业不景气，多少会影响到未来的发展。而达拉斯的产业则比较多元化，可能还会有升值的空间。再结合气候，治安的考虑，最后定下了去达拉斯买房。
选择在德州买房的一个重要原因就是德州法律相对保护有产者的利益。此前我也经常在网上看到在美国当房东的风险，比如租客赖着不走你也不能赶走，走法律流程通常要半年之类的文章，后来才了解到这大多是东西海岸的房主遭遇，因为那些地方是民主党的大本营，强调照顾少数民族（主要是黑人）的权利。而德州是共和党的大本营，如果遇到赖房租的租客，大概半个月法院就判决，然后房主可以要求警察到场监督，把租客的东西搬出去，所以租客很少赖房租。这一次美国大选华人群体普遍支持川普，我认为一是教育上民主党太照顾黑人和拉美裔外，就是和共和党保护有产者利益不养懒人有关。
开始准备买房的时候确实没有什么概念，加了一些海外置业群，还被一些海外置业公司邀请过去听听课，自我感觉基本没什么用，特别是海外置业公司，推荐的都是欧洲，澳洲的房产项目，美国的罕有涉及。印象里有一个在旧金山的市区，还有一个在佛罗里达州。我好歹也是来过美国的，至少旧金山这个感觉很坑人，宣传的都是市中心，地铁，独栋别墅之类的，这一点很对国内消费者的口味，但实际国外的市中心往往是黑人聚集区，治安很差，果不其然，自己一查就否定了。佛罗里达不太了解，但是大概查了一下数据也不怎么好。有了这几个感受后，基本就对国内的中介产生了信任问题，中介看我没什么继续了解的兴趣，也慢慢就不在联系我了。后来还看到过一个达拉斯的项目，20多万，包租5年之类的，研究了一下也觉得不靠谱。来美国后和经纪人一聊，这些项目都是坑国内不熟悉情况的，打着达拉斯的旗号，其实地段非常差，相当于国内打着北京的旗号卖河北的房子。那的房子我觉得能只值十万出头就不错了，五年租金根本就没租出去，算是从自己交的钱里出的。五年以后直接就砸自己手机里了，无论卖还是租估计都不会有人问津。网上有很多这种坑自己同胞的项目，大家需要擦亮眼睛，天上没有掉馅饼的，还是需要自己好好做功课。
了解的信息多了，慢慢也就明白国内中介为啥不推荐美国的房产项目了。第一，中介只有在信息比较不对称的情况下才好挣钱，美国的房地产信息是在是太透明了，在zillow上能查到任何房产的信息，包括建成年代，成交过几次，每次成交的价格，税费，预计租金，学区等等。第二，美国每年的房子大概90%以上都是二手房，所有的交易一般都要委托房产经纪，卖方有卖方经纪，买方有买方经纪，所有的预约都是经纪人之间，买家和卖家是见不着面的。而且买方的经纪费用也是由卖方出的，买方不用承担任何经纪费用。国内的中介基本都不具备美国的经纪资格，所以最多是把客户介绍给美国，自然也就少了很多暴利的机会。
因此，我认为只要自己多做点功课，多研究研究，完全可以自己全部搞定，美国是个信用社会，违法乱纪的事情很少，经纪人也很珍惜自己的声誉，一旦有违法会被吊销资格，一辈子都没法在这个行业陆续从业了。
回到选房的话题，一开始，我也很自然的把目光投向国人最爱的东西海岸，东海岸一个冬天太冷，再一个去一趟要多坐好几个小时的飞机，因此西海岸自然成了首选。以前去过的洛杉矶就进去视野。
首先确定区域，bestplaces网站上有每个区域的详细数据，根据自己以前在银行做筛选模型的经验，做了一个选房模型，把bestplaces网站上的数据输进去，自己设比重，比如更看重学区，就可以把学区权重设高，更喜欢热闹，就可以把城市人口权重加高些，如果对治安比较看重，可以把犯罪率指标权重设高些。输入一些city数据后，模型会移动算出分数然后排名。
我开始定的总体大目标是洛杉矶，旧金山和萨克拉门托三大区域。但是不得不说目前洛杉矶的房子真的是太贵了，而且年代都比较老，所有的房子最近几年差不多翻了一倍，国人喜欢的尔湾独栋都要百万刀起，2000尺的condo也要七八十万刀，实在没什么意思。而且我一直认为如果从投资的角度，最好不要挑国人扎堆的地方，否则搞到最后都是在国人之间转手，当地人是不认的。这样未来的购买群体会少很多，一旦后续国人购买不足，很容易造成房产贬值。土豪们可以不在意，像我们这样的普通人，还是避开这些区域的好，没必要跟风。因此我自己选择区域时，一般都是找离华人聚集区有点距离但又不是太远，族裔以白人为主，黑人和墨西哥裔占比比较低的区域。这些数据在网上全都可以查到。
我自己比较强调性价比，学区和治安，大概根据以前网上一些帖子的介绍和感觉，选了20多个目标地区，最后一筛选，排名第一的是萨克拉门托北部的罗斯威尔，上网一看，还是加州不多的几个在全美拍的上号的适宜居住的区域，看来模型做的还不错，小小的得意了一下。之后就开始在网上重点看这个区域，唯一不太满意的就是气温，好像夏天要到40多度，不过好像加州都比较晒吧。然后就是价格，大概要40万美元左右，就觉得有点贵，因为我买房主要是投资，自己住的机会不大，本人也不是土豪，一下买这个价位的，万一失手了成本有点高，所以就继续看其他区域的房子。
老婆有个朋友在西雅图上过学，说那里非常好，所以也简单去看看资料。最后感觉是挺不错，气候环境都好，但是也是太贵了，40万美元只能买到地段比较差的房子，心里也觉得有点不踏实。而且西雅图的房地产太热了，感觉都是被国人炒起来的，这个时间入手也担心是高位，而且40多万的房子也就租2200左右，从投资角度看是在是很一般。所以研究了几天就放弃了。
在看房子的数据过程中，才慢慢接触到德州的房产信息。一开始是休斯顿，因为有一个经纪人在微信朋友圈经常发房产信息，房子都很漂亮，8000-10000尺的地（大概除以10就是平米数），2500尺的房子，绿化和装修都非常好，租金1800-2200之间，房价才20几万，大概算了一下收益率，能到5-8%，感觉很不错，所以就又开始重点看休斯顿的房子。然后慢慢明白休斯顿的华人还不少，大概20万人，唐人街也是南部最大的，特别是中餐馆到处都是，不会委屈自己的胃。但是仍然有几点顾虑，一个是气候，据说比较潮湿闷热，很像国内的广州，我作为北方人对比还是很有顾虑的。第二就是据说黑人和老墨比较多。后来去休斯顿的时候，也感觉比达拉斯多多了。第三据说休斯顿的小虫子比较多，比较是比较潮湿温暖的地方，火蚁，蛇和各类昆虫都很常见，记得休斯顿中介在朋友圈发过一张图片，一大早起来门口蹲了一排青蛙，南方的小伙伴可能很习惯，对于我这个一直生活在北方的人而言，还是觉得有点不能接受这一类的状况。
在这个过程中，开始接触到达拉斯的房产信息。因为在德州内达拉斯和休斯顿是比较耀眼的两个城市，经常被拿来做对比。此外，达拉斯在美国很多的房产数据上都能进去前五，上涨率仅次于西雅图在全美排第二。本来按照我的风格，定了休斯顿就不太想看别的了，因为越看越容易扰乱自己的决定，但是老婆说达拉斯数据这么好应该是有原因的，还是再看看吧。所以我们又开始研究达拉斯，一研究才发现确实是一个欣欣向荣的城市，大量的工作岗位，很多公司总部都在迁入，比如丰田北美总部，美国航空总部，联邦快递总部，反正能列举一大堆，气候也要比休斯顿干燥，最近一年房产在快速上涨，但总体价格任然不错，30万以内还是能买到不错的房子，而且租金一般在1800以上。
从租金和房价对比上看，达拉斯不如休斯顿，但是问过一些人都说休斯顿的产业相对单一，主要是石油产业和医疗产业，近年来石油产业不景气，多少会影响到未来的发展。而达拉斯的产业则比较多元化，可能还会有升值的空间。再结合气候，治安的考虑，最后定下了去达拉斯买房。
选择在德州买房的一个重要原因就是德州法律相对保护有产者的利益。此前我也经常在网上看到在美国当房东的风险，比如租客赖着不走你也不能赶走，走法律流程通常要半年之类的文章，后来才了解到这大多是东西海岸的房主遭遇，因为那些地方是民主党的大本营，强调照顾少数民族（主要是黑人）的权利。而德州是共和党的大本营，如果遇到赖房租的租客，大概半个月法院就判决，然后房主可以要求警察到场监督，把租客的东西搬出去，所以租客很少赖房租。这一次美国大选华人群体普遍支持川普，我认为一是教育上民主党太照顾黑人和拉美裔外，就是和共和党保护有产者利益不养懒人有关。
在达拉斯买完房以后，我和老婆又专门去休斯顿玩了几天，顺便考察了当然比较喜欢的sugar land和katy两点城市，简单谈谈感受。
katy相对比较老，里面小区和小区差别很大，有40万环湖的房子，也有十几万的70年代的老房子，不同类型的房子可能就差一条马路，所以不能只看大区域，更要看小的社区。不同社区可能会差别很大。同一个小区都会差别不小，我们看了一个环湖的社区，里面安静位置的要30多万，而临近马路比较吵的就要便宜十几万。当然可能面积装修大小也有差别，因为只是随便转转，就只说自己的感受。
sugar land总体要比katy好一些，但是总体而言房子也有些年头了，多在2000年之前。学区不错，但大的区域感觉整体规划差一些，再有气候确实像广州，树一看就是南方那种参天大树，地面总觉得有点潮湿，草也是常年绿的。11月份太阳依旧晒人，车里要开2档的冷气，我觉得北方的朋友适应起来可能还是有困难，南方的朋友去了估计会很习惯。
整个达拉斯北部是个很新的区域，道路交通设施都很新，有点在国内很多的开发区的那种新的感觉，能看到很多建筑工地，要么在修路，要么在建楼，要么在建房子，整个区域规划的很有序，商业体，住宅区，绿化区，公园都很有规划，这一点在开车从休斯顿回来时对比感非常强烈。打个比方，休斯顿就感觉像国内城市的老城区，人多热闹，各种商业设施齐全，整个大区内房子都相对较老，同一地段不同的小区价格差别比较大。达拉斯就像是国内城市新开发的新区，规划很好，设施新发展快，整个大区新房多一些，商业体比较集中，不像老区那样比较分散，虽然方便是方便，但也比较乱。像达拉斯这样能看到很多建筑工地在动工的，至少在加州是很少见的景象。就我个人觉得，美国再怎么热闹也热闹不过中国，所以还是喜欢规划的比较好，整齐有序一些的地方。从买房的角度看，达拉斯只要定好大的区域，根据房子年龄，内部装修图片就能把握个大概，但是休斯顿一定要看小的社区情况，单单靠大的区域把控可能会容易有偏差。
2015年德州新增的就业岗位比美国其他州的总和还多，而且最有趣的一个现象就是好像迁往德州生活的美国人里从加州迁出来的比例最高。有兴趣的可以翻墙去youtube上看一起美国的节目，专门对比德州和加州的不同。我印象比较深的是说加州主张大政府，照顾穷人，因此州政府的财政负担很重，而德州则是强调小政府。此外，德州的公立大学没有加州有名，但是基础教育在美国遥遥领先，德州8分的学校放加州就是满分。包括加州的变性人平等，同性恋合法并且在小学就开始灌输这些知识，已经引起加州很多华人家长的极大担忧，而德州属于偏保守的基督教区域，基本没有这方面的担忧。这个话题展开讲会很多，网上也有很多内容，感兴趣的可以自己去搜。
就我自己的感觉，美国房产的硬件差别不大，决定房产价值的主要就是软件，即你的邻居和学校。邻居决定了整个社区的水平，水平越高，大家交的税越多，用于本区建设和教育的钱越多，同样上税越多，警察对本区的治安越重视，好的区域会吸引更多的优秀人才来定居，整个是一个良性循环的过程。打个比方，同样一套一模一样的房子，坐落在黑人区可能就值十万，坐落在好的社区就值三十万，差别不在房子里，而在房子周边。这一点在晚上更明显，在选房时，我和老婆专门开车在晚上去几个小区转转，好的社区不仅有路灯，而且每家门口都亮着灯，讲究的还在门口草地上装了灯带，一看就是有些生活情调讲究生活质量的家庭多，整个社区看着很亮堂。白天去转时人都很友好，看到了都会微笑或摆摆手打个招呼。而差一些的小区到晚上就有了区别，这个恐怕只有实地感受一下才能体会。
katy相对比较老，里面小区和小区差别很大，有40万环湖的房子，也有十几万的70年代的老房子，不同类型的房子可能就差一条马路，所以不能只看大区域，更要看小的社区。不同社区可能会差别很大。同一个小区都会差别不小，我们看了一个环湖的社区，里面安静位置的要30多万，而临近马路比较吵的就要便宜十几万。当然可能面积装修大小也有差别，因为只是随便转转，就只说自己的感受。
sugar land总体要比katy好一些，但是总体而言房子也有些年头了，多在2000年之前。学区不错，但大的区域感觉整体规划差一些，再有气候确实像广州，树一看就是南方那种参天大树，地面总觉得有点潮湿，草也是常年绿的。11月份太阳依旧晒人，车里要开2档的冷气，我觉得北方的朋友适应起来可能还是有困难，南方的朋友去了估计会很习惯。
整个达拉斯北部是个很新的区域，道路交通设施都很新，有点在国内很多的开发区的那种新的感觉，能看到很多建筑工地，要么在修路，要么在建楼，要么在建房子，整个区域规划的很有序，商业体，住宅区，绿化区，公园都很有规划，这一点在开车从休斯顿回来时对比感非常强烈。打个比方，休斯顿就感觉像国内城市的老城区，人多热闹，各种商业设施齐全，整个大区内房子都相对较老，同一地段不同的小区价格差别比较大。达拉斯就像是国内城市新开发的新区，规划很好，设施新发展快，整个大区新房多一些，商业体比较集中，不像老区那样比较分散，虽然方便是方便，但也比较乱。像达拉斯这样能看到很多建筑工地在动工的，至少在加州是很少见的景象。就我个人觉得，美国再怎么热闹也热闹不过中国，所以还是喜欢规划的比较好，整齐有序一些的地方。从买房的角度看，达拉斯只要定好大的区域，根据房子年龄，内部装修图片就能把握个大概，但是休斯顿一定要看小的社区情况，单单靠大的区域把控可能会容易有偏差。
2015年德州新增的就业岗位比美国其他州的总和还多，而且最有趣的一个现象就是好像迁往德州生活的美国人里从加州迁出来的比例最高。有兴趣的可以翻墙去youtube上看一起美国的节目，专门对比德州和加州的不同。我印象比较深的是说加州主张大政府，照顾穷人，因此州政府的财政负担很重，而德州则是强调小政府。此外，德州的公立大学没有加州有名，但是基础教育在美国遥遥领先，德州8分的学校放加州就是满分。包括加州的变性人平等，同性恋合法并且在小学就开始灌输这些知识，已经引起加州很多华人家长的极大担忧，而德州属于偏保守的基督教区域，基本没有这方面的担忧。这个话题展开讲会很多，网上也有很多内容，感兴趣的可以自己去搜。
就我自己的感觉，美国房产的硬件差别不大，决定房产价值的主要就是软件，即你的邻居和学校。邻居决定了整个社区的水平，水平越高，大家交的税越多，用于本区建设和教育的钱越多，同样上税越多，警察对本区的治安越重视，好的区域会吸引更多的优秀人才来定居，整个是一个良性循环的过程。打个比方，同样一套一模一样的房子，坐落在黑人区可能就值十万，坐落在好的社区就值三十万，差别不在房子里，而在房子周边。这一点在晚上更明显，在选房时，我和老婆专门开车在晚上去几个小区转转，好的社区不仅有路灯，而且每家门口都亮着灯，讲究的还在门口草地上装了灯带，一看就是有些生活情调讲究生活质量的家庭多，整个社区看着很亮堂。白天去转时人都很友好，看到了都会微笑或摆摆手打个招呼。而差一些的小区到晚上就有了区别，这个恐怕只有实地感受一下才能体会。
买房流程
买房的流程就比较简单了，基本按照经纪人的提示就好，自己要做的就是拍板买还是不买。如果提前功课做的足，看到合适的房子就别犹豫。目前达拉斯房子销售的非常快，好一点的一出来大概两三天就能成交。而且往往是几个买家互相加价竞争。这一点现金买家相对有一些优势，因为办贷款是需要时间的，如果办不下来卖家就空欢喜一场。我最后就是因为能在一周内付款才pk掉了一个出价比我高的贷款买家。基本上，休斯顿北部几个热门区域，买30万以下的就不要想着用贷款了，根本抢不到。外国人贷款只有华美和国泰做，手续时间都要麻烦的多。
美国看房都要通过经纪人提前预约，一天大概能看8套房子左右，看中心仪的房子就可以递offer了，价格就看具体情况了，如果上市有一段时间的房子，或者地段什么的差点，可以试试低于要价递，如果房子比较好，就要加价，加价的幅度取决于你自己多想要这套房子。对于卖家而言，如果房子比较抢手会收到比较多的offer，可能还会通过经纪人反馈看你愿不愿意再加，当然你也可以不加，最后卖家会在一两天内会决定接受哪个offer.一旦买家决定了，买家就没有机会再加价了，所以这是一个完全博弈的过程，一切和价格的东西都可以谈。通常加价有3000.5000.8000.10000几个档次，还是那句话，加不加，加多少取决于你自己，经纪人也会给你一个大概的判断。
一个买家可以投多个offer，理论上如果买家都同意，那买家可以选一个最喜欢的。但经纪人通常不鼓励你这么做，道理很简单，买家这样容易扰乱秩序，我猜有那么一两次以后，可能就会影响你自己和经纪人的信用，可能别人就不太认可你的offer了。所以经纪人都会让你拍个序，先投你最喜欢的。投offer的时候要有银行资金证明你有能力，否则不会有人认真对待你的offer。offer起草好以后，经纪人会发到你的邮箱，然后用手机打开就可以在屏幕上签字，非常的方便，也不用跑来跑去。如果你自信出的offer比较诱人，也可以向卖家提要求，比如要求在一天内回复你，总之这是一个完全博弈的过程，每套房子可能都不会一样。经纪人可以根据经验给你一个大概的判断和建议，但最终拿主意的只能是你自己。
offer一旦被接受，买家就需要交1%的定金和100块钱的反悔金，都是用支票交给title company。如果后面屋检发现大问题，买家还可以反悔，定金会退，但100块钱的反悔金不退。
之后就是联系第三方的屋检公司进行屋检，检查的会非常详细，出一个30多页的报告，包括哪里应该多钉一根螺丝钉都有。基础检查费是375刀，地基检测和白蚁检测需要另外加钱，我都做了，一共是512刀。白蚁据说都推荐做，但基本没听说过有检测出来的，但是我觉得这个不怕一万就怕万一，一旦遇到对房子是一件很麻烦的事情。
接下来说说地基检测，这个是非常有必要做的。做的时候是在房子中心点放个仪器，然后分别测房子其他区域对中心点的高度差，如果在合理范围就没问题，如果超过一定范围就说明地基有问题。美国都是独立的house，地基是非常重要的，虽然有成熟的修复技术，但是地基有问题会大大影响房子的价值。买好房子后和当地一个华人聊天，她就曾遇到一个房子，各方面都很好，价格也便宜，后来就是找屋检查出来地基有问题，其实地基已经断裂了，房主应该清楚但是故意不说，所以价格才会比较便宜。她们要求反悔的时候房主什么都没说就同意了，估计自己心知肚明。所以屋检是保护自己利益的，是你自己聘的第三方公司实施，最后也是对你负责。
屋检过程中如果没有大的问题，那就说明房子还可以。但是多少都会发现一些小问题，比如哪少个钉子，哪个窗户少个密封条，哪少个灯泡之类的，如果不太严重可以不管。这个阶段可以有权要求卖家修复一些必要的设施，比如花园的喷水系统，车库门之类的。但是前提一定是屋检公司的报告提示了，否则是不能随便要求卖家换这换那的。这个过程也是可商量的，比如买家如果比较强势觉得房子不愁卖，会告诉你我不修，你自己看爱买不买，或者说再给你便宜一点。我遇到的还不错，都答应给修了。
修复完以后，就可以去银行开一张cash check把剩下的尾款给title company，然后就等closing，整个买房过程就结束了。美国没有房产证，title company会去county把这块地登记成你的，能在county的网站上查到你的信息就算成了。这期间title company会把地契的复印件发给你。总之就是没有像国内的房产证一类的东西，只要在政府那里登记成你的就是你的了。closing以后，就需要打电话把房子的水电气之类的扣款账户变更为你自己的，这时就要用到之前提到的debit card。
如果是自住，那么到这里就完成了，如果是出租，后面就是出租的流程。我目前也还在进行中，等完成后再继续介绍。
买房的流程就比较简单了，基本按照经纪人的提示就好，自己要做的就是拍板买还是不买。如果提前功课做的足，看到合适的房子就别犹豫。目前达拉斯房子销售的非常快，好一点的一出来大概两三天就能成交。而且往往是几个买家互相加价竞争。这一点现金买家相对有一些优势，因为办贷款是需要时间的，如果办不下来卖家就空欢喜一场。我最后就是因为能在一周内付款才pk掉了一个出价比我高的贷款买家。基本上，休斯顿北部几个热门区域，买30万以下的就不要想着用贷款了，根本抢不到。外国人贷款只有华美和国泰做，手续时间都要麻烦的多。
美国看房都要通过经纪人提前预约，一天大概能看8套房子左右，看中心仪的房子就可以递offer了，价格就看具体情况了，如果上市有一段时间的房子，或者地段什么的差点，可以试试低于要价递，如果房子比较好，就要加价，加价的幅度取决于你自己多想要这套房子。对于卖家而言，如果房子比较抢手会收到比较多的offer，可能还会通过经纪人反馈看你愿不愿意再加，当然你也可以不加，最后卖家会在一两天内会决定接受哪个offer.一旦买家决定了，买家就没有机会再加价了，所以这是一个完全博弈的过程，一切和价格的东西都可以谈。通常加价有3000.5000.8000.10000几个档次，还是那句话，加不加，加多少取决于你自己，经纪人也会给你一个大概的判断。
一个买家可以投多个offer，理论上如果买家都同意，那买家可以选一个最喜欢的。但经纪人通常不鼓励你这么做，道理很简单，买家这样容易扰乱秩序，我猜有那么一两次以后，可能就会影响你自己和经纪人的信用，可能别人就不太认可你的offer了。所以经纪人都会让你拍个序，先投你最喜欢的。投offer的时候要有银行资金证明你有能力，否则不会有人认真对待你的offer。offer起草好以后，经纪人会发到你的邮箱，然后用手机打开就可以在屏幕上签字，非常的方便，也不用跑来跑去。如果你自信出的offer比较诱人，也可以向卖家提要求，比如要求在一天内回复你，总之这是一个完全博弈的过程，每套房子可能都不会一样。经纪人可以根据经验给你一个大概的判断和建议，但最终拿主意的只能是你自己。
offer一旦被接受，买家就需要交1%的定金和100块钱的反悔金，都是用支票交给title company。如果后面屋检发现大问题，买家还可以反悔，定金会退，但100块钱的反悔金不退。
之后就是联系第三方的屋检公司进行屋检，检查的会非常详细，出一个30多页的报告，包括哪里应该多钉一根螺丝钉都有。基础检查费是375刀，地基检测和白蚁检测需要另外加钱，我都做了，一共是512刀。白蚁据说都推荐做，但基本没听说过有检测出来的，但是我觉得这个不怕一万就怕万一，一旦遇到对房子是一件很麻烦的事情。
接下来说说地基检测，这个是非常有必要做的。做的时候是在房子中心点放个仪器，然后分别测房子其他区域对中心点的高度差，如果在合理范围就没问题，如果超过一定范围就说明地基有问题。美国都是独立的house，地基是非常重要的，虽然有成熟的修复技术，但是地基有问题会大大影响房子的价值。买好房子后和当地一个华人聊天，她就曾遇到一个房子，各方面都很好，价格也便宜，后来就是找屋检查出来地基有问题，其实地基已经断裂了，房主应该清楚但是故意不说，所以价格才会比较便宜。她们要求反悔的时候房主什么都没说就同意了，估计自己心知肚明。所以屋检是保护自己利益的，是你自己聘的第三方公司实施，最后也是对你负责。
屋检过程中如果没有大的问题，那就说明房子还可以。但是多少都会发现一些小问题，比如哪少个钉子，哪个窗户少个密封条，哪少个灯泡之类的，如果不太严重可以不管。这个阶段可以有权要求卖家修复一些必要的设施，比如花园的喷水系统，车库门之类的。但是前提一定是屋检公司的报告提示了，否则是不能随便要求卖家换这换那的。这个过程也是可商量的，比如买家如果比较强势觉得房子不愁卖，会告诉你我不修，你自己看爱买不买，或者说再给你便宜一点。我遇到的还不错，都答应给修了。
修复完以后，就可以去银行开一张cash check把剩下的尾款给title company，然后就等closing，整个买房过程就结束了。美国没有房产证，title company会去county把这块地登记成你的，能在county的网站上查到你的信息就算成了。这期间title company会把地契的复印件发给你。总之就是没有像国内的房产证一类的东西，只要在政府那里登记成你的就是你的了。closing以后，就需要打电话把房子的水电气之类的扣款账户变更为你自己的，这时就要用到之前提到的debit card。
如果是自住，那么到这里就完成了，如果是出租，后面就是出租的流程。我目前也还在进行中，等完成后再继续介绍。
撑着记忆还深刻，简单贴些图片记录一下整个流程。
到达是下午，直接在机场做免费巴士去租车公司提车，然后就是一人导航一人开车去网上提前订好的民宿。
到达是下午，直接在机场做免费巴士去租车公司提车，然后就是一人导航一人开车去网上提前订好的民宿。
the clony更里面的位置，环境已经不怎么好了，房子多是七八十年代的，但投资还不错，房子只要十几万，自住是绝对不行的。
从the clony往plano方向走，一路上两边都是公司和商业，但是规划的很好，有大量的绿地。大家看看，有没有点在国内很多城市的开发区的感觉？我觉得和苏州工业园有点像。
后来下午雨一直在下雨，看房时照的照片就不多了。
总体看房就只花了两天，然后就选了一套心仪的房子递offer了。到周一晚上，又通过经纪人和卖家讨价还价了一番，差不多就敲定了。
图片是周一下午看的房子的图片。
总体看房就只花了两天，然后就选了一套心仪的房子递offer了。到周一晚上，又通过经纪人和卖家讨价还价了一番，差不多就敲定了。
图片是周一下午看的房子的图片。
房子确定了，周二就去title company交定金，比约的时间早到了，正好停车场有家超市，就进去看了看，很喜欢店里蛋糕的造型。最后花5刀买了12个donut，预备给第二天去houston路上吃。
超市里面的美国大妈都很友好，两个购物车全满的看到我只有一件商品排在她们后面，直接把我让到第一个结账了。
超市里面的美国大妈都很友好，两个购物车全满的看到我只有一件商品排在她们后面，直接把我让到第一个结账了。
从richardson回frisco的路上，有大片的绿地，还能看到牛。真好是美国大选的日子，作为共和党的大本营，路口都是拉选票的牌子。
周二下午5点约了和屋检碰头，中午抽空去了allen的outlets，这个是女人疯狂男人头疼的项目，没啥可说的。图片是从outlets去买的房子的路上，大概十五分钟的车程。
屋检没有大的问题，现场说完后，告诉我们当晚会把正式报告发我邮箱。
然后和经纪人约了周三早上碰个面，再交流一下屋检报告，办妥后我就和老婆开车去休斯顿玩两天。
然后就是和房子合个影，最后又仔细在小区里转了转，很喜欢两个大公园，一个走路只要2分钟。又找到了小区的游泳池和喷泉。我和老婆都很兴奋，逛的挺晚，又分别去房子的小学，初中和高中看了看，都很近，小学300米，初中600米，高中1公里，学分9-9-9。
天色比较晚，手机照相就不行了，所以没啥照片。自己房子的照片也就不贴了。
然后和经纪人约了周三早上碰个面，再交流一下屋检报告，办妥后我就和老婆开车去休斯顿玩两天。
然后就是和房子合个影，最后又仔细在小区里转了转，很喜欢两个大公园，一个走路只要2分钟。又找到了小区的游泳池和喷泉。我和老婆都很兴奋，逛的挺晚，又分别去房子的小学，初中和高中看了看，都很近，小学300米，初中600米，高中1公里，学分9-9-9。
天色比较晚，手机照相就不行了，所以没啥照片。自己房子的照片也就不贴了。
周三早上收到了屋检报告，然后和经纪人约在289公路和121公路的路口碰头，那里是一个巨大的商业体，占地差不多比国内的万达广场都要大，当然也有王健林家的AMC影院。因为是谈事，所以就找了个做的地方简单说了说。加上时间比较早，还没到商场开门时间，所以没有逛了。
@闪烁的北极星 19楼 2016-11-14 21:49:00
楼主的信息太及时了，我们也在关注这里和休斯顿呢。
等更哦。
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好啊，有空互相交流。
楼主的信息太及时了，我们也在关注这里和休斯顿呢。
等更哦。
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好啊，有空互相交流。
房子的事差不多搞定了，接下来就是玩的时间。我们在达拉斯的北部，去休斯顿要路过达拉斯的市中心，正好去看看那条老街和肯尼迪遇刺的地方。大概30多公里，依旧开车前往。