我在昆明卖房子的那些事儿
@TY詹凯 2022-05-17 18:20:41
给大家推荐一个昆明的项目 春城名筑
位置：北京路与人名东路交叉口 交三桥地铁站旁，一环内市中心。
均价：1.8万
面积：27-95平米
装修：精装修带家具
产权：70年住宅
房子情况是这样的：以前这里是个酒店，98年前后建成的 叫做星宫酒店。21年的时候不知道用了什么办法商改住，反正拿到了预售许可证，名字叫做：春城名筑
房子的土地产权年......
-----------------------------
之前发过春城名筑这个项目年初点开始卖的，现在还有1/3的货包，因为就只有一栋房子，在真正的市中心地铁口。带着北京路小学学位， 再加上70年住宅产权，所以卖的很快。
感兴趣的朋友可以实地看看，房子投资得话确实不错的，开个酒店、民宿太方便了 。我自己也看得中的，只是这两年没怎么挣到钱，需要用钱的地方又太多了。
（这个项目给渠道的佣金是360块钱*面积，27平的买一套 佣金上税完不足8000，并不是我能赚多少佣金所以才卖，是因为项目确实不错，投资了肯定是赚的。）
给大家推荐一个昆明的项目 春城名筑
位置：北京路与人名东路交叉口 交三桥地铁站旁，一环内市中心。
均价：1.8万
面积：27-95平米
装修：精装修带家具
产权：70年住宅
房子情况是这样的：以前这里是个酒店，98年前后建成的 叫做星宫酒店。21年的时候不知道用了什么办法商改住，反正拿到了预售许可证，名字叫做：春城名筑
房子的土地产权年......
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之前发过春城名筑这个项目年初点开始卖的，现在还有1/3的货包，因为就只有一栋房子，在真正的市中心地铁口。带着北京路小学学位， 再加上70年住宅产权，所以卖的很快。
感兴趣的朋友可以实地看看，房子投资得话确实不错的，开个酒店、民宿太方便了 。我自己也看得中的，只是这两年没怎么挣到钱，需要用钱的地方又太多了。
（这个项目给渠道的佣金是360块钱*面积，27平的买一套 佣金上税完不足8000，并不是我能赚多少佣金所以才卖，是因为项目确实不错，投资了肯定是赚的。）
刚跟人私信讨论了一下关于销售的问题，这儿的能人前辈很多 我只能说说我自己的看法
一个销售是怎么练成的
1、心态极度好 这是前提 不然说再多都是无益的
2、学会开口讲话 说别人能听得进去的话
3、学会闭嘴
一个销售是怎么练成的
1、心态极度好 这是前提 不然说再多都是无益的
2、学会开口讲话 说别人能听得进去的话
3、学会闭嘴
如果有对二手感兴趣的可以看看这一套：丹彤大厦
房子情况是这样的：这栋房子属于云南残联建造的，主要运用于残联办公。外观是个写字楼的外观，但是产权是住宅产权 70年产权。
整栋楼因为地理位置优越：地铁口、商场背后，所以办公的人非常多。因为既是写字楼可以办公，离地铁、商场近，又因为是住宅产权，所以基本上是一房难求。
起初接触到这个房子是18年年初，我还在做店长那时候。一个北京客户来昆明旅游，路过门店 就进来聊了一下。客户说他们过来旅游，想投资一套，有没有合适的推荐。
我问了一下客户大概的需求，然后就跟客户聊了一下，客户就问我：有没有那种你自己都想要买的房子？
刚好前几天一个业主因为周转资金，挂了套房子，当时比市场价低了十多万，就给客户推荐了这一套，带去看了一下房子，回来约业主，当天就成交了。现在这个客户开了个瑜伽馆，需要周转资金，现在拿出来卖，感兴趣的可以看看。
位置：白云路与北京路交叉口 二环内 地铁口
装修：精装
面积：207平
产权：70年（住宅）
价格：190万
均价：9170/平
周边的住宅均价：同德广场2万 金尚俊园1.7万 金康园1.6万 北京路花苑1.8万 整个周边的项目 基本都在1.6-2万之间 去年年底的时候交易过一套同小区的房子 43平55万
业主因为长期在北京讲座，全国到处飞，所以房子交给我全权处理，可以一次性付款的话价格还能低一点。 有感兴趣的可以看看
房子情况是这样的：这栋房子属于云南残联建造的，主要运用于残联办公。外观是个写字楼的外观，但是产权是住宅产权 70年产权。
整栋楼因为地理位置优越：地铁口、商场背后，所以办公的人非常多。因为既是写字楼可以办公，离地铁、商场近，又因为是住宅产权，所以基本上是一房难求。
起初接触到这个房子是18年年初，我还在做店长那时候。一个北京客户来昆明旅游，路过门店 就进来聊了一下。客户说他们过来旅游，想投资一套，有没有合适的推荐。
我问了一下客户大概的需求，然后就跟客户聊了一下，客户就问我：有没有那种你自己都想要买的房子？
刚好前几天一个业主因为周转资金，挂了套房子，当时比市场价低了十多万，就给客户推荐了这一套，带去看了一下房子，回来约业主，当天就成交了。现在这个客户开了个瑜伽馆，需要周转资金，现在拿出来卖，感兴趣的可以看看。
位置：白云路与北京路交叉口 二环内 地铁口
装修：精装
面积：207平
产权：70年（住宅）
价格：190万
均价：9170/平
周边的住宅均价：同德广场2万 金尚俊园1.7万 金康园1.6万 北京路花苑1.8万 整个周边的项目 基本都在1.6-2万之间 去年年底的时候交易过一套同小区的房子 43平55万
业主因为长期在北京讲座，全国到处飞，所以房子交给我全权处理，可以一次性付款的话价格还能低一点。 有感兴趣的可以看看
刚从项目回来 房子还可以 雍锦园
开发商：南昌建工
位置：穿金路与北辰大道交叉口往北200米（靠近北二环）
面积：99-138平
总高：20-24层
装修：精装
均价：16000
总户数：888套
物业：中海物业
交通：地铁五号线园博路站500米
开发商：南昌建工
位置：穿金路与北辰大道交叉口往北200米（靠近北二环）
面积：99-138平
总高：20-24层
装修：精装
均价：16000
总户数：888套
物业：中海物业
交通：地铁五号线园博路站500米
这两天基本每天都有朋友私信我问房产税的事情以及担心
本意我不想谈论关于这个的问题，国策政治不想过多深入去谈，但是发现问的朋友比较多，我就说说我自己的看房。
首先 我不是专家 我只是个中介，所以我只能用我自己个人角度去谈谈关于房产税相关的事情。
首先表达我的观点：并不担心房产税
除了住的房子以外 还有一小套投资的房子以及江苏的房子，那么无论是按面积收 还是按照套数收，还是按照价格收税，对于我而言都不担心。
如果收交易税：前期市场波动的时候 我不卖就好了。 什么时候到我预想的价格再出手， 把该上的税收部分加在房价中，表面看是我在上税，本质上还是买房的人在上税。
如果收时间税（类似于国外 每年都要交税的那种）：我就把租金提高，我相信所有的房东都会这么考量，我租出去的房子 我还要上房产税？那么就把租金提高 一个月多200 一年多2400，整个城市租金都上去了，不租也得租。本质上还是租客在上税 。
当真的有一天国家开始征收房产税，有可能会有的几个影响。
1、小城市 三四五十八线小城市，房价必然会受到震荡，房价会降低。要收房产税了，大家都不想投资买房子了，城市的房价也会降低，那么这时候会有很多人因为房价降低了就开始买房了么？不见得
如果我是在一个小城市的青年，房价降低 我就更不着急买房了，反正有房产税 房价又不会像以前那样涨了。我还着急什么买房 该吃吃 该喝喝 KTV唱起来 海底捞吃起来。反正不着急 慢慢来，如果类似我这样想法的人一普遍 城市购买力上不来，购房欲望不强烈 那么会导致：刚需买房的人不着急买了；投资的人看不到投资希望不投资了；房东看到没人买房 降价卖。进而无限循环 开发商不买地，政府卖不出去地，光靠收房产税能解决财政问题？
2、小城市不具备投资价值 那么有钱人去哪里投资？毕竟房产投资最简单了。本地小城市不具备投资价值了，那么这些钱就会往大城市跑，长三角城市群、长江下游城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、成渝城市区以及各个省会城市。这些地方有人口、有购买了，钱自然就会往这些地方流入，那么这些城市当地刚需买房的就更难了 水涨船高。
PS：还是应和了前面说的：房价长期看人口 短期看政策 有人 那就总有人买房的。
3、最后导致的结果就是：大城市房价越来越贵 一房难求；小城市的房子一排排、一栋栋的空着没人要。建了卖不出去的新房、搬走无人住的二手等等。有个朋友在卖泰国的房子 曼谷的好地段 十多二十万人名币一平米，有些偏远的地方四五千一平米还没人要。
PS：这样是不是就实现了人人有房？？每个人一出生就有房子 只是可能不在出生地 生在昆明 长在昆明 只是房子被分配在红河。。。。。。。
所以最起码我不担心房产税 真要是收税了
江苏的房子空着 也不卖，税收该上就上 最后全部加在房价里卖，卖不出去就先摆着。
昆明投资的小房子租出去，税收多少 平摊到每个月加在租金里。
本意我不想谈论关于这个的问题，国策政治不想过多深入去谈，但是发现问的朋友比较多，我就说说我自己的看房。
首先 我不是专家 我只是个中介，所以我只能用我自己个人角度去谈谈关于房产税相关的事情。
首先表达我的观点：并不担心房产税
除了住的房子以外 还有一小套投资的房子以及江苏的房子，那么无论是按面积收 还是按照套数收，还是按照价格收税，对于我而言都不担心。
如果收交易税：前期市场波动的时候 我不卖就好了。 什么时候到我预想的价格再出手， 把该上的税收部分加在房价中，表面看是我在上税，本质上还是买房的人在上税。
如果收时间税（类似于国外 每年都要交税的那种）：我就把租金提高，我相信所有的房东都会这么考量，我租出去的房子 我还要上房产税？那么就把租金提高 一个月多200 一年多2400，整个城市租金都上去了，不租也得租。本质上还是租客在上税 。
当真的有一天国家开始征收房产税，有可能会有的几个影响。
1、小城市 三四五十八线小城市，房价必然会受到震荡，房价会降低。要收房产税了，大家都不想投资买房子了，城市的房价也会降低，那么这时候会有很多人因为房价降低了就开始买房了么？不见得
如果我是在一个小城市的青年，房价降低 我就更不着急买房了，反正有房产税 房价又不会像以前那样涨了。我还着急什么买房 该吃吃 该喝喝 KTV唱起来 海底捞吃起来。反正不着急 慢慢来，如果类似我这样想法的人一普遍 城市购买力上不来，购房欲望不强烈 那么会导致：刚需买房的人不着急买了；投资的人看不到投资希望不投资了；房东看到没人买房 降价卖。进而无限循环 开发商不买地，政府卖不出去地，光靠收房产税能解决财政问题？
2、小城市不具备投资价值 那么有钱人去哪里投资？毕竟房产投资最简单了。本地小城市不具备投资价值了，那么这些钱就会往大城市跑，长三角城市群、长江下游城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、成渝城市区以及各个省会城市。这些地方有人口、有购买了，钱自然就会往这些地方流入，那么这些城市当地刚需买房的就更难了 水涨船高。
PS：还是应和了前面说的：房价长期看人口 短期看政策 有人 那就总有人买房的。
3、最后导致的结果就是：大城市房价越来越贵 一房难求；小城市的房子一排排、一栋栋的空着没人要。建了卖不出去的新房、搬走无人住的二手等等。有个朋友在卖泰国的房子 曼谷的好地段 十多二十万人名币一平米，有些偏远的地方四五千一平米还没人要。
PS：这样是不是就实现了人人有房？？每个人一出生就有房子 只是可能不在出生地 生在昆明 长在昆明 只是房子被分配在红河。。。。。。。
所以最起码我不担心房产税 真要是收税了
江苏的房子空着 也不卖，税收该上就上 最后全部加在房价里卖，卖不出去就先摆着。
昆明投资的小房子租出去，税收多少 平摊到每个月加在租金里。
做店长 做区经的前期，因为这个时期的小团队，很多时候都是靠情感管理：就是跟每个人处理好关系，让他们有归宿感、集体感。
小团队这样做没问题，但是后期就不行了，也是逐步摸索到后期才明白：只筛选 不教育； 只选择 不改变。
在管理小团队的过程中，比如这个人某项业务不会，那就一遍遍的教；某个业务员旷工去网吧打游戏，会苦口婆心的教育、讲道理；迟到的业务员也会耐心的问原因，一遍遍的教育教育再教育。但是直到团队做到后期才慢慢摸索出：去筛选你要的人，去选择你要的人，不要想着去改变任何人、改变任何想法。总有一天会发现：可能连自己身边最亲近的人都无法改变。去找对的人，人对了 什么都对了。
小团队这样做没问题，但是后期就不行了，也是逐步摸索到后期才明白：只筛选 不教育； 只选择 不改变。
在管理小团队的过程中，比如这个人某项业务不会，那就一遍遍的教；某个业务员旷工去网吧打游戏，会苦口婆心的教育、讲道理；迟到的业务员也会耐心的问原因，一遍遍的教育教育再教育。但是直到团队做到后期才慢慢摸索出：去筛选你要的人，去选择你要的人，不要想着去改变任何人、改变任何想法。总有一天会发现：可能连自己身边最亲近的人都无法改变。去找对的人，人对了 什么都对了。
比较在乎关注环境的推荐各位看一下融城·昆明湖
位置：昆澜街与盘江西路交叉口（北市区最北端）
开发商：云南城投
面积：124-218
价格：1.2万-1.6万
装修：毛坯
交房：现房（已交付）
学校：公立师大实验中小学12年
公园：瀑布公园（亚洲最大的人工瀑布）
项目在北市区最北端 生活基本还算方便 周边的配套基本完善 但肯定跟市中心不能比 项目最大的优势就是环境好 尤其是春秋冬天的时候 雾蒙蒙的 仙境一样
位置：昆澜街与盘江西路交叉口（北市区最北端）
开发商：云南城投
面积：124-218
价格：1.2万-1.6万
装修：毛坯
交房：现房（已交付）
学校：公立师大实验中小学12年
公园：瀑布公园（亚洲最大的人工瀑布）
项目在北市区最北端 生活基本还算方便 周边的配套基本完善 但肯定跟市中心不能比 项目最大的优势就是环境好 尤其是春秋冬天的时候 雾蒙蒙的 仙境一样
刚去了一趟项目 ，如果对独门独院的带温泉的小院子比较感兴趣的，可以看看：汉华·天马山
位置：京昆线三茨段（距离昆明主城区20公里）
面积：126-166平
价格：130万-200万
装修：毛坯
交付：2022.12.31
开发商：汉化集团
物业费：4块
产权年限：70年
容积率：1.2
花园面积：35平-70平；露台面积：35-90平；总高3层 送一个70平酒窖。
环境非常好，绿化率70% 本身项目就建在深林中 。所有房子都温泉入户，项目内有马场、卡丁车场、有滑翔伞、热气球、蹦极等设施，偶尔度假还是很舒适的。
位置：京昆线三茨段（距离昆明主城区20公里）
面积：126-166平
价格：130万-200万
装修：毛坯
交付：2022.12.31
开发商：汉化集团
物业费：4块
产权年限：70年
容积率：1.2
花园面积：35平-70平；露台面积：35-90平；总高3层 送一个70平酒窖。
环境非常好，绿化率70% 本身项目就建在深林中 。所有房子都温泉入户，项目内有马场、卡丁车场、有滑翔伞、热气球、蹦极等设施，偶尔度假还是很舒适的。
6.1号的时候带看了一组客户，客户是一对中年夫妻，要求开车去家里去接。没问题 去家里接了， 又等到七点多他媳妇下班了过去看项目。
看完之后已经十点多了，想着也都没吃晚饭，就一起吃个饭，找了个酸菜鱼的菜馆。饭桌上客户旁征博引、洋洋洒洒、滔滔不绝，从政治、世界格局、疫情影响、俄乌战争、中美纷争等等各种，最后的论断就是房价要崩，现在的价格太贵了，无论如何不会现在买房的 。随后叫了个代价给客户送回家，然后再给我送回家。
昨天晚上看的那个项目做了个端午节活动，有几套低价房，比正常房价低了差不多300/平左右，其实跟平时没什么区别，多了一个优惠点，还得限制5天签约。然后下属就把特价活动信息发给客户了，也没有什么回复。
今天中午的时候 项目的置业顾问给业务员打电话说：这个客户又来了，在谈价格了，让其赶紧过去。到了项目的时候，客户已经签完合同了，随后就跟客户聊了一些天南地北 类似：端午节家人都回来过节了哈之类的 。 随后还是送客户回去，回去的路上 氛围就蜜汁尴尬，业务员和客户媳妇坐在后排，业务员跟客户说：本来还以为您们要过段时间才下手买呢。客户媳妇没说话 客户回过头说：能便宜点嘛，肯定还是买了，反正要买最后 。下车的时候送了一盒粽子给客户（本来是给员工的）
怎么说呢，有些无从开口的感觉 。平时在网上也好、现实中也好，很多人都是在谈论房价不行了、不能买房了之类。 但是如果真的手里有一笔钱，很多人的选择还是买套房。 突然想起一个词叫：政治正确 似乎鼓吹房市不行、不适宜买房就是政治正确。但是对于普通老百姓而言：手上有笔钱 还是希望能在生活的城市，或者大城市买套房。
具体的我也分析不出来，我只能说说我看见的现象是这样。有能力、见解的朋友可以分析分析这是种什么样的心理。
看完之后已经十点多了，想着也都没吃晚饭，就一起吃个饭，找了个酸菜鱼的菜馆。饭桌上客户旁征博引、洋洋洒洒、滔滔不绝，从政治、世界格局、疫情影响、俄乌战争、中美纷争等等各种，最后的论断就是房价要崩，现在的价格太贵了，无论如何不会现在买房的 。随后叫了个代价给客户送回家，然后再给我送回家。
昨天晚上看的那个项目做了个端午节活动，有几套低价房，比正常房价低了差不多300/平左右，其实跟平时没什么区别，多了一个优惠点，还得限制5天签约。然后下属就把特价活动信息发给客户了，也没有什么回复。
今天中午的时候 项目的置业顾问给业务员打电话说：这个客户又来了，在谈价格了，让其赶紧过去。到了项目的时候，客户已经签完合同了，随后就跟客户聊了一些天南地北 类似：端午节家人都回来过节了哈之类的 。 随后还是送客户回去，回去的路上 氛围就蜜汁尴尬，业务员和客户媳妇坐在后排，业务员跟客户说：本来还以为您们要过段时间才下手买呢。客户媳妇没说话 客户回过头说：能便宜点嘛，肯定还是买了，反正要买最后 。下车的时候送了一盒粽子给客户（本来是给员工的）
怎么说呢，有些无从开口的感觉 。平时在网上也好、现实中也好，很多人都是在谈论房价不行了、不能买房了之类。 但是如果真的手里有一笔钱，很多人的选择还是买套房。 突然想起一个词叫：政治正确 似乎鼓吹房市不行、不适宜买房就是政治正确。但是对于普通老百姓而言：手上有笔钱 还是希望能在生活的城市，或者大城市买套房。
具体的我也分析不出来，我只能说说我看见的现象是这样。有能力、见解的朋友可以分析分析这是种什么样的心理。
@TY詹凯 2022-06-05 16:08:03
6.1号的时候带看了一组客户，客户是一对中年夫妻，要求开车去家里去接。没问题 去家里接了， 又等到七点多他媳妇下班了过去看项目。
看完之后已经十点多了，想着也都没吃晚饭，就一起吃个饭，找了个酸菜鱼的菜馆。饭桌上客户旁征博引、洋洋洒洒、滔滔不绝，从政治、世界格局、疫情影响、俄乌战争、中美纷争等等各种，最后的论断就是房价要崩，现在的价格太贵了，无论如何不会现在买房的 。随后叫了个代价给客户送回家，......
-----------------------------
类似的情况太正常了，前年年底的时候，恒大在昆明楼盘多，我们带客户去看恒大，只要当场没有成交的，恒大系的置业顾问就会告诉客户：让客户下载个恒大全民经纪人的APP ，然后教客户如何换个号码，如何报备，然后避开中介去成交。
其实最终价格是一样的，但是往往置业顾问第一次的时候，不会一次性给足优惠，然后再把剩余的优惠给到客户，客户都以为这样可以更便宜，纷纷选择了这个方法。因为这个事情闹出的纷争太多了 ，业务员与置业顾问争吵，甚至于打架拘留的，最后苦的都是一线工作人员。
随后当时我带着团队就明令禁止再带看恒大项目，虽然那时候恒大的房子确实好卖，同片区价格最低、精装修、大品牌等等，也损失了很多业绩。 然后不久就是恒大暴雷。
6.1号的时候带看了一组客户，客户是一对中年夫妻，要求开车去家里去接。没问题 去家里接了， 又等到七点多他媳妇下班了过去看项目。
看完之后已经十点多了，想着也都没吃晚饭，就一起吃个饭，找了个酸菜鱼的菜馆。饭桌上客户旁征博引、洋洋洒洒、滔滔不绝，从政治、世界格局、疫情影响、俄乌战争、中美纷争等等各种，最后的论断就是房价要崩，现在的价格太贵了，无论如何不会现在买房的 。随后叫了个代价给客户送回家，......
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类似的情况太正常了，前年年底的时候，恒大在昆明楼盘多，我们带客户去看恒大，只要当场没有成交的，恒大系的置业顾问就会告诉客户：让客户下载个恒大全民经纪人的APP ，然后教客户如何换个号码，如何报备，然后避开中介去成交。
其实最终价格是一样的，但是往往置业顾问第一次的时候，不会一次性给足优惠，然后再把剩余的优惠给到客户，客户都以为这样可以更便宜，纷纷选择了这个方法。因为这个事情闹出的纷争太多了 ，业务员与置业顾问争吵，甚至于打架拘留的，最后苦的都是一线工作人员。
随后当时我带着团队就明令禁止再带看恒大项目，虽然那时候恒大的房子确实好卖，同片区价格最低、精装修、大品牌等等，也损失了很多业绩。 然后不久就是恒大暴雷。
关于买房子到底是跟中介买便宜，还是直接去售楼部买更便宜的问题说一点。
先说结论：肯定是一样的价格。
跟中介买
如果中介告诉你：跟中介买更便宜，那么他/她 一定在骗你。
跟置业顾问买
如果置业顾问告诉你：直接去售楼部买更便宜，他/她一定在骗你 。
大宗商品买卖，尤其是房子 一开始最基础的信任非常重要，如果在骗你 那么就要小心了。（有些时候很奇怪：有些销售讲的话就是让人相信，即便磕磕巴巴业务不熟练。有些销售舌绽莲花、口若悬河，但就是让人觉得不相信。 ）
那么为什么买同样的东西，却分别有不同的人告诉你：跟一方买更便宜？无非利益罢了。 这里有几个利益关系人 ①中介 ②置业顾问 ③项目经理（是的 跟置业顾问不要混为一谈）
①先说中介
卖了一手房有佣金，自然也就有提成，不卖什么都没有，所以中介告诉客户 跟自己买更便宜。
那么跟中介买有没有什么好处？
1.前前后后服务，提供各种项目基础信息以做对比，避免了自己的奔波了解。
2.有些退房信息，比如有一套客户中意的房源，但是没有房源了。如果有退出的房源，可以第一时间给到及时的信息。
3.征信、流水有问题，可以提供一定的解决方案以及相关联系人。
4. 项目本身就有的一些优惠，比如说：赠送车位、房价优惠点等。但是名额有限，不是每个客户都有的，那么中介的领导一定会跟项目的高级领导处理好关系，包括但不限于吃饭、喝花酒、送礼等，所以能够申请到一些不是每个客户都能有的福利优惠。
跟中介买有没有什么坏处？
1.中介这个行业太鱼龙混杂了，什么人都有。为了业绩提成、无所不用其极、坑蒙拐骗， 只要搞成交了就行。
2.随意许诺 结果都兑现不了
3.很多销售 成交前客户是大爷，忙前忙后的服侍，有问必答，成交后秒变大爷，啥也不管，不闻不问，问多了还不耐烦。
4.骚扰电话 成交了还好，但是一旦长时间不成交，那么就会接到无穷无尽的骚扰电话， 不换号码不会罢休的，这个周期一般是半年以上。
②再说置业顾问
中介带访的客户，跟自然上访的客户，成交之后的提成是不一样的，起码差了一倍以上。 正常置业顾问的提点：一般在0.1%-0.5%，成交一套100万的房子，置业顾问的提成一般在1000-5000。所以部分置业顾问，会引导客户换号码、换人成交，这样子自己的提成就会更多 。所以置业顾问会告诉客户：直接去售楼部买更便宜。
那么跟置业顾问买房有没有好处？
1.价格基本都是真实的，毕竟背靠开发商 不能乱讲。
2.全程在售楼部沟通 有一定的保障性 不会被骗 。
跟置业顾问买有没有什么坏处？
1.态度乏善可陈，除非高端住宅、别墅项目，开发商对于素质要求较高，不然很多置业顾问并不会忙前忙后的态度多好，毕竟对于置业顾问而言，即便成交了提成也不多。还得签约、办贷款等，最多也就是公事公办，能成交就成交，不能成交就拉倒。
2.优惠点能少放就少放，这里不仅仅是优惠点少放提成更多。基本上每个项目都会对少放优惠点就能成交的置业顾问有奖金，毕竟是帮开发商多赚钱了，且奖金数额不会少，对于每次都是底价成交的甚至于还会有罚款。
③项目经理
营销费用是固定的，如果营销费用结的太多，那么到项目卖完结束的时候，分红就会过少甚至于没有。所以项目经理是既希望有中介带客户，又不希望结营销费。所以会撺掇置业顾问想办法把客户搞成自访客户。
所以跟中介买房会不会多花钱？不会
跟置业顾问买房会不会少花钱？不会
都一样 根据自己情况取舍就好了。但是有一点是如果一开始跟着中介看了某个项目，在那个中介服务、态度尚可的情况下， 那么还是建议跟中介买，毕竟中介找个客户确实不容易；如果一开始就是直接去售楼部看的，那么还是建议跟置业顾问买，毕竟置业顾问也不容易。买房本来是开开心心的事情 省的还闹矛盾。
先说结论：肯定是一样的价格。
跟中介买
如果中介告诉你：跟中介买更便宜，那么他/她 一定在骗你。
跟置业顾问买
如果置业顾问告诉你：直接去售楼部买更便宜，他/她一定在骗你 。
大宗商品买卖，尤其是房子 一开始最基础的信任非常重要，如果在骗你 那么就要小心了。（有些时候很奇怪：有些销售讲的话就是让人相信，即便磕磕巴巴业务不熟练。有些销售舌绽莲花、口若悬河，但就是让人觉得不相信。 ）
那么为什么买同样的东西，却分别有不同的人告诉你：跟一方买更便宜？无非利益罢了。 这里有几个利益关系人 ①中介 ②置业顾问 ③项目经理（是的 跟置业顾问不要混为一谈）
①先说中介
卖了一手房有佣金，自然也就有提成，不卖什么都没有，所以中介告诉客户 跟自己买更便宜。
那么跟中介买有没有什么好处？
1.前前后后服务，提供各种项目基础信息以做对比，避免了自己的奔波了解。
2.有些退房信息，比如有一套客户中意的房源，但是没有房源了。如果有退出的房源，可以第一时间给到及时的信息。
3.征信、流水有问题，可以提供一定的解决方案以及相关联系人。
4. 项目本身就有的一些优惠，比如说：赠送车位、房价优惠点等。但是名额有限，不是每个客户都有的，那么中介的领导一定会跟项目的高级领导处理好关系，包括但不限于吃饭、喝花酒、送礼等，所以能够申请到一些不是每个客户都能有的福利优惠。
跟中介买有没有什么坏处？
1.中介这个行业太鱼龙混杂了，什么人都有。为了业绩提成、无所不用其极、坑蒙拐骗， 只要搞成交了就行。
2.随意许诺 结果都兑现不了
3.很多销售 成交前客户是大爷，忙前忙后的服侍，有问必答，成交后秒变大爷，啥也不管，不闻不问，问多了还不耐烦。
4.骚扰电话 成交了还好，但是一旦长时间不成交，那么就会接到无穷无尽的骚扰电话， 不换号码不会罢休的，这个周期一般是半年以上。
②再说置业顾问
中介带访的客户，跟自然上访的客户，成交之后的提成是不一样的，起码差了一倍以上。 正常置业顾问的提点：一般在0.1%-0.5%，成交一套100万的房子，置业顾问的提成一般在1000-5000。所以部分置业顾问，会引导客户换号码、换人成交，这样子自己的提成就会更多 。所以置业顾问会告诉客户：直接去售楼部买更便宜。
那么跟置业顾问买房有没有好处？
1.价格基本都是真实的，毕竟背靠开发商 不能乱讲。
2.全程在售楼部沟通 有一定的保障性 不会被骗 。
跟置业顾问买有没有什么坏处？
1.态度乏善可陈，除非高端住宅、别墅项目，开发商对于素质要求较高，不然很多置业顾问并不会忙前忙后的态度多好，毕竟对于置业顾问而言，即便成交了提成也不多。还得签约、办贷款等，最多也就是公事公办，能成交就成交，不能成交就拉倒。
2.优惠点能少放就少放，这里不仅仅是优惠点少放提成更多。基本上每个项目都会对少放优惠点就能成交的置业顾问有奖金，毕竟是帮开发商多赚钱了，且奖金数额不会少，对于每次都是底价成交的甚至于还会有罚款。
③项目经理
营销费用是固定的，如果营销费用结的太多，那么到项目卖完结束的时候，分红就会过少甚至于没有。所以项目经理是既希望有中介带客户，又不希望结营销费。所以会撺掇置业顾问想办法把客户搞成自访客户。
所以跟中介买房会不会多花钱？不会
跟置业顾问买房会不会少花钱？不会
都一样 根据自己情况取舍就好了。但是有一点是如果一开始跟着中介看了某个项目，在那个中介服务、态度尚可的情况下， 那么还是建议跟中介买，毕竟中介找个客户确实不容易；如果一开始就是直接去售楼部看的，那么还是建议跟置业顾问买，毕竟置业顾问也不容易。买房本来是开开心心的事情 省的还闹矛盾。
关于中介坑蒙拐骗这一点，印象最深刻的一件事情。
19年年初的时候，当时有个下属业务员，这个业务员邻牙利齿，非常善于沟通，把客户忽悠的高高兴兴的，就差拜把子了。
后面带一组客户看了郊区的一个项目，客户看完之后非常满意，但是客户明确告知置业顾问、告知了这个业务员：自己有房贷没还完，二套房买得话现在首付不够， 而且自己有房贷逾期记录，按理来说这种情况：肯定是买不了了。
然后我这个业务员就开始了：拍着胸脯保证即便房贷没还完，也能帮他做成首套，百分百没问题，房贷逾期记录没问题，可以搞定 找人消除。胸脯拍的是砰砰响，客户也确实非常信任这个业务员，随后就是交钱成交了。置业顾问只管成交，毕竟有业绩压力，也不管那么多，既然客户要交钱，那就让客户交钱了。成交后业务员告诉我卖了一套房子， 我还问了一下客户有没有问题，告诉我保证没问题。
随后 随后肯定就是出问题了，征信确实有房贷逾期，办不了贷款，二套标准客户首付也差一点 钱不够，要求退款 但是开发商抵死了就是不退款，客户确实也喜欢这个房子 首付可以想办法借一点，但是贷款不批这个事情就没办法了。为了这个事情我起码跑了十几趟银行，各种找关系 总行、省分行、吃饭、送礼、按摩，能找的关系找了遍 期间花的钱甚至于比佣金都多。最后买了份保险 贷款办下来了，客户也顺利买了 至于这个业务员 罚款 降级 停岗 。
说到这里想起来一件跟这件事情相邻不远发生的事情，还是我自己的业务员 客户犹豫纠结优惠点，业务员告诉客户给客户返点（就是拿提成给客户返点）写了个保证书，客户还录了音。结果提成发下来了 业务员以自己要用钱为由，耍赖不给客户返点了，然后客户拿着证据要求我给钱，我肯定给不了啊。客户打电话给工商局投诉，工商的工作人员找我谈话处理，最后无奈 掏钱给客户买了台电视，事情也就算完结了。第二天业务员就跑了 不干了，一点办法都没有。只能三番五次给团队开会 培训 告诫不准乱承诺。
19年年初的时候，当时有个下属业务员，这个业务员邻牙利齿，非常善于沟通，把客户忽悠的高高兴兴的，就差拜把子了。
后面带一组客户看了郊区的一个项目，客户看完之后非常满意，但是客户明确告知置业顾问、告知了这个业务员：自己有房贷没还完，二套房买得话现在首付不够， 而且自己有房贷逾期记录，按理来说这种情况：肯定是买不了了。
然后我这个业务员就开始了：拍着胸脯保证即便房贷没还完，也能帮他做成首套，百分百没问题，房贷逾期记录没问题，可以搞定 找人消除。胸脯拍的是砰砰响，客户也确实非常信任这个业务员，随后就是交钱成交了。置业顾问只管成交，毕竟有业绩压力，也不管那么多，既然客户要交钱，那就让客户交钱了。成交后业务员告诉我卖了一套房子， 我还问了一下客户有没有问题，告诉我保证没问题。
随后 随后肯定就是出问题了，征信确实有房贷逾期，办不了贷款，二套标准客户首付也差一点 钱不够，要求退款 但是开发商抵死了就是不退款，客户确实也喜欢这个房子 首付可以想办法借一点，但是贷款不批这个事情就没办法了。为了这个事情我起码跑了十几趟银行，各种找关系 总行、省分行、吃饭、送礼、按摩，能找的关系找了遍 期间花的钱甚至于比佣金都多。最后买了份保险 贷款办下来了，客户也顺利买了 至于这个业务员 罚款 降级 停岗 。
说到这里想起来一件跟这件事情相邻不远发生的事情，还是我自己的业务员 客户犹豫纠结优惠点，业务员告诉客户给客户返点（就是拿提成给客户返点）写了个保证书，客户还录了音。结果提成发下来了 业务员以自己要用钱为由，耍赖不给客户返点了，然后客户拿着证据要求我给钱，我肯定给不了啊。客户打电话给工商局投诉，工商的工作人员找我谈话处理，最后无奈 掏钱给客户买了台电视，事情也就算完结了。第二天业务员就跑了 不干了，一点办法都没有。只能三番五次给团队开会 培训 告诫不准乱承诺。
发一个昨晚看的项目 有天有地有水有院子
鸿基云玺台
位置：经开区果林湖畔东侧
产品：合院 洋房 双拼
装修：毛坯
均价：9000-13000 （230万-600万）
面积：220-420平
产权：70年
交付：2023.3.30
交通：地铁9号线400米（2025年通车）
配套：云大医院 项目内有一个大型医院还没招商
绿化：1000亩的果林湖
小区就是洋房跟双拼，周边整体大环境不好，但是项目周边的小环境非常好，离湖非常近，散散步、钓鱼都很合适，到长水机场、高铁南站25分钟左右。
鸿基云玺台
位置：经开区果林湖畔东侧
产品：合院 洋房 双拼
装修：毛坯
均价：9000-13000 （230万-600万）
面积：220-420平
产权：70年
交付：2023.3.30
交通：地铁9号线400米（2025年通车）
配套：云大医院 项目内有一个大型医院还没招商
绿化：1000亩的果林湖
小区就是洋房跟双拼，周边整体大环境不好，但是项目周边的小环境非常好，离湖非常近，散散步、钓鱼都很合适，到长水机场、高铁南站25分钟左右。
不知道有没有喜欢大平层的朋友，18年左右一个认识好久的朋友买的房子，房东家是一家三口，做人力资源的。女儿结婚了 老公长期在地州做学校，家里基本只有她一个人住， 太大了 前段时间找我置换了套隔壁小区小面积的，当时买的时候也是找我买的，还找了风水先生各种看，有喜欢的朋友可以私聊。
房子情况是这样的：楼盘名称叫雍锦世家，18年交房，开发商精装3500/平，家里做了全屋智能家具、中央空调、空气内外循环等，买了之后因为是自己住，所以又做了下软装花了2500/平，累计房子装修就花了6000/平了。 房子是三面采光、两梯一户， 一层一户，电梯入户、采光很好。
位置：严家山路与金沣街交叉口（北市区）
装修：豪华装修
面积：220平
户型：4室3厅3卫4阳台
朝向：东西南（三面采光）
价格：406万
交通：地铁站1.6公里
学校：明通小学（昆明市前十小学）
配套：世博园2公里 昆明市第一人民医院3公里
房子情况是这样的：楼盘名称叫雍锦世家，18年交房，开发商精装3500/平，家里做了全屋智能家具、中央空调、空气内外循环等，买了之后因为是自己住，所以又做了下软装花了2500/平，累计房子装修就花了6000/平了。 房子是三面采光、两梯一户， 一层一户，电梯入户、采光很好。
位置：严家山路与金沣街交叉口（北市区）
装修：豪华装修
面积：220平
户型：4室3厅3卫4阳台
朝向：东西南（三面采光）
价格：406万
交通：地铁站1.6公里
学校：明通小学（昆明市前十小学）
配套：世博园2公里 昆明市第一人民医院3公里
今天跟一个好长时间没见的朋友见了个面 吃了个饭 聊了个天
聊天内容：现在过的好难啊 生活多困苦 不如意 资金多么紧张等等 都是这些内容
为什么好多人都觉得生活过的不如意？我不涉及疫情 经济 市场 环境等等话题 说说我的看法
这个世界上其实就三个人
第一个人在回忆过去 口头禅是：想当年 当年我纵横商场 情场潇洒 拿现今的不如意对照往昔 自然觉得现在过的不好
第二个人在畅想未来 口头禅是：万一 万一以后房子拆迁了 万一以后找到个有钱人 万一以后考上好大学 万一以后找到好工作 拿未来的美好 映照现今 自然也就觉得现在过的不好
第三个人在专注现在 口头禅是：这段时间忙 没时间 可能是把时间精力都拿到现在来用了 主要是没时间去忆往昔 念未来 主要是没空 忙啊 天天脚不沾地的 也就不会去想 现在到底过的好不好 是否如意了
聊天内容：现在过的好难啊 生活多困苦 不如意 资金多么紧张等等 都是这些内容
为什么好多人都觉得生活过的不如意？我不涉及疫情 经济 市场 环境等等话题 说说我的看法
这个世界上其实就三个人
第一个人在回忆过去 口头禅是：想当年 当年我纵横商场 情场潇洒 拿现今的不如意对照往昔 自然觉得现在过的不好
第二个人在畅想未来 口头禅是：万一 万一以后房子拆迁了 万一以后找到个有钱人 万一以后考上好大学 万一以后找到好工作 拿未来的美好 映照现今 自然也就觉得现在过的不好
第三个人在专注现在 口头禅是：这段时间忙 没时间 可能是把时间精力都拿到现在来用了 主要是没时间去忆往昔 念未来 主要是没空 忙啊 天天脚不沾地的 也就不会去想 现在到底过的好不好 是否如意了