2010年的房地产调控,我们收获了什么?写在房价暴涨前

楼主:kkndme 字数:271397字 评论数:64688条评论 帖子来源:天涯  访问原帖

2010年的房地产调控,让很多人看到了希望:让房价降得再猛烈些吧。还有人更是幸灾乐祸似的呼喊:让房地产赶紧崩盘吧。让没房子的好好看看有房子的笑话,是人生的一大快事。

但是我们是不是要仔细想想,为什么调控?调控期望得到什么样的效果?

1、是如千千万万想买房子的人期望的那样,让人人买的起房吗?

2、是如千千万万的流氓无产者期望的那样,让房地产崩盘,开发商上吊,dfzf不再靠卖地实现gdp吗?

2010年房价下跌已经变成了人民最急切的期望,已经高过了解决超贫困家庭的温饱问题,已经超过了子女教育,医疗和养老。并且为房地产必须下降提出了若干义正言辞理由,总结下来无外乎三条:

1、人人都有居住权。房子是用来住的,不是用来炒的。

2、房子太贵了,租售比严重不合理,空置率太高,人均收入太低,早晚要崩盘。

3、房价上涨造成物价上涨,人民生活变得困难。

kkndme2010-08-10 19:03:00 发布在 房产观澜
的确,当经济过热,房价过高,会对经济运行和社会安定带来较高的风险。这也是国家所担忧的。防范金融风险,一切维稳才是zy考虑的重中之中。

而民间所总结的三条,应该和调控的原因和目的基本不沾边。让我们一条一条的分析一下:


kkndme2010-08-10 19:04:16 发布在 房产观澜
1、人人都有居住权。房子是用来住的,不是用来炒的。

其实这是一个伪命题。房子包括房屋及房屋所属的土地两个部分。房屋本身只有居住价值;而土地所具备稀缺性,决定了土地的投资价值。房地产贵的不是房屋,而是房屋下面那块地皮。所以商品房具备了投资与自住双重属性。

任志强说的并没有错,居者有其屋并不等于人人享有商品房的产权。居住的房屋也不等于商品房。

kkndme2010-08-10 19:06:02 发布在 房产观澜
2、房子太贵了,租售比严重不合理,空置率太高,人均收入太低,早晚要崩盘。

这个问题比较大。房价是不是太贵了?有没有泡沫?

我们首先从国民的收入结构来分析

kkndme2010-08-10 19:08:31 发布在 房产观澜
一个遵从“丛林法则”的精英社会决定了国民收入的金字塔结构。

既然是金字塔,底端的中低收入者占据了金子塔的最大比例,但是大家要知道金字塔的顶端既使只有10%人口,那也将是一个1亿多的绝对庞大的数字,远远超过了绝大多数西方国家的人口总和。

而北上广深以及三十多个省会,这些个靠掠夺全国或者一省资源,以牺牲大多数人口的利益为代价发展壮大起来的超大型及大型城市,需要容纳全国1亿多的精英人群,是否能得出房地产严重泡沫,空置率过高的结论?

当低收入者们努力挥洒汗水期望着自己年薪能够超过5万,8万,10万。。。的时候,他们可能做梦也想不出精英阶层手中究竟拥有多少财富。

精英们会象流氓无产者们一厢情愿认为的那样:因为一个区区房产税而恐慌性抛弃手中的大量房产吗?

答案显然是否定的。

可以确认的是,房价不是由统计局的平均收入决定的。而是精英的平均收入决定的。

kkndme2010-08-10 19:14:37 发布在 房产观澜
买房问题很象是中国的上学问题,而且简直是异曲同工。

假设你家附近有个重点中学,教学质量很好,考大学几率很高,而其他的学校你觉得不理想,你肯定希望无论如何自家小孩也要上这个重点中学。

上重点中学凭什么?我们简单的剥离掉其他社会因素的影响,可以认为想上重点中学就要凭好成绩,小孩努力考到前多少名,就可以上重点中学。这与努力赚钱买房是一个道理,有钱的出高价就能买到好位置好环境的房子。

我们再加入社会因素的影响,比如某大人物看到这个中学很抢手,很可以赚一笔,于是就设计了加分项,谁给自己送的钱多,就给谁加分,于是小孩要上重点中学不但要考高分,还要送钱加分。

同理,当好位置的商品房成为稀缺资源,各类炒房客的出现是必然的。

kkndme2010-08-10 19:18:45 发布在 房产观澜
第二:租售比问题

这个问题不用过多解释,使租售比更合理的方法不是只有降低房价一种,还有一种更靠谱的:房租大幅度上涨。而且已经在行动中。房租长期保持低价就像1990年以前的和田玉长期保持低价一样不可能。

3、房价上涨造成物价上涨,人民生活变得困难。

这个问题其实也不用多解释,懂经济学的该明白自然会明白,不会轻易被忽悠,不懂的解释半天也不会明白。

简单的可以这样说,物价上涨是经济过热,钞票印多了的后果。而房地产因为稀缺性和易保存比较吸金,所以吸收了大量的钞票,以至于大家光看到了房地产的飞涨。

其实如果房地产交易量下降,不再具有吸金功能,那么农产品等生活必须品以及房屋租金等等就会大幅上涨。这是因为多出来的大量钞票总要有个流向,如果不被房地产吸收,就会被大蒜,绿豆,姜,及全部生活必须品的上涨来吸收

事实也证明确实如此。2010年房产调控后,物价上涨的势头非常迅猛。

kkndme2010-08-10 19:21:09 发布在 房产观澜
那麽是不是房地产就没有泡沫呢?

这个问题谁也不知道,因为到现在zf拿不出一份权威的数据来说明房地产到底有无泡沫。

但是房价高了就有风险,zf从感性上还是有清楚认识的。

注意,我们前面啰嗦了很多,现在才开始接近这次调控的真实意图。

防范金融风险?不错,你说的很对,但是没这么简单。

kkndme2010-08-10 19:22:25 发布在 房产观澜
作者:cdw1 回复日期:2010-08-11 14:48:56
商品房本来名字中就有商品二字不准投资岂不是笑话?真正不准投资的那叫公房,这才是保证老百姓有房住的关键,商品房诞生的时候就很明确是改善居民居住条件的,现在政府怪商品房价格过高造成老百姓没房住本来就是颠倒黑白,政府不造保障老百姓居住的公房,而让老百姓去购买改善居住条件的商品房来解决本该政府解决的居住问题,政府不作为才是造成老百姓出现居住问题的罪魁祸首。我不期望人人有房,我只希望每一个在城市里找到工作的人通过努力工作勤俭持家能在生活城市里有希望拥有一套安稳的房子来容身,不管这房子的性质是商品房、经适房、廉租房或者其他什么房子。
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你说的正是根源所在啊
zf的职责应该向无房者提供的保障房,建成经适房、两限房,被权贵占有牟利,
而非要把商品房赋予稳定社会的职能。
zf不是不知道问题的根源,而是不愿意放弃巨大的利益
kkndme2010-08-11 18:10:37 发布在 房产观澜

闲扯了一下统计数据
还是回到这次调控中来
房地产游戏的模式三个环节:dfzf卖地、银行贷款、开发商在二级市场销售
dfzf卖地之后,剩余的风险和收益都归银行和开发商
dfzf卖地的款则用于地方广场,地铁,公路之类的建设和权贵的挥霍。
dfzf只负责卖地,是无风险的买卖。当然还有人企图利用流氓无产者和无知群众的群情激奋来进一步收取房产税来提高dfzf收入。

税收从来都是向下游转嫁的,zf多收出来的钱一定是通过最下游的房租来体现。
当然,也有很多明白人士大声疾呼反对房产税。
自古而今,即使最辉煌的朝代,最被广大群众津津乐道的太平盛世,普通群众也仅仅只是解决了温饱而已,包括贞观、文景、康乾。
国家的富庶都是以老百姓勒紧裤腰带为代价的。
所以,zf是不会理会部分明白人反对房产税的呼声的。
真正对房产税的顾及来自于dfzf对土地出卖前途的担忧,真是鱼与熊掌不可兼得。
尽管流氓无产者和无知群众的呼声很高,然而房产税征收一旦实际操作起来,就会变的不得人心,征收难度非常之大,实际效果难以预知。也就是说zf没有底。而如果房产税征收效果不佳,dfzf卖地收入再受到巨大影响,那就真正是得不偿失了。
就会变成赔了夫人又折兵。
这样的买卖,zf是不会轻易做的
kkndme2010-08-11 18:53:58 发布在 房产观澜
房地产的现状是,商品房二级市场是由各种类型的开发商自由竞争的,一手房开发商之间的竞争,二手房投资客之间的的竞争。
房价为什麽在一个自由竞争的市场上能够持续上涨?因为稀缺性。不是房屋的稀缺性,而是房屋所必须占用的土地的稀缺性。
有些群情激奋的群众立刻以6500万套房子空置的事情提出质疑,还有ccav的报道,那是要多煽情又多煽情。
我们无需说6500万套的真实性(明白人都知道非常离谱)和空置我心的科学性。为什么不说,因为这种稀缺性跟空置率就完全没有关系。商品房的稀缺性是相对人民币而言的。人民币印多了,资金没地方去,商品房就涨价了。
kkndme2010-08-11 19:10:50 发布在 房产观澜
垄断的市场是没有风险的,土地是完全垄断的,所以dfzf完全没有风险。
而商品房是自由竞争的市场,是具备风险属性的,尽管由于大量印钞造成了商品房的飞涨,但随着房价的高涨,风险也在积聚。
dfzf土地垄断没有风险,完全可以置身事外。
可是银行呢?属于国家的银行。
银行正在承担自由竞争市场房价高涨积聚的风险。
这是zy不允许看到的,dfzf受益,而风险全部甩给zy。
既然垄断的市场是没有风险的,那还是让房屋和土地一起垄断好了。
kkndme2010-08-11 19:16:32 发布在 房产观澜
垄断还可以解决一个问题:社会稳定。
常被媒体和群情激奋群众所提及的一个重要问题就是:房价收入比。
大量印刷的人民促成了房价高企(因为商品房实在是具备了大资金需要的所有投资品属性),可是那些个巨额的资金普通老百姓并没有见到。
路人甲:我们一个月就挣2000多块钱,干一辈子买不起房啊。
路人乙:我一个月上万都买不起房。
媒体:一个家庭不吃不喝22年买一套房
大量的疯狂印刷的人民币在哪里呢?

kkndme2010-08-11 19:41:34 发布在 房产观澜
在精英手里。
我们在回顾一下开篇,我们奉行的是精英社会,丛林法则,金字塔式收入结构。
人民币再多,也不可能流到金字塔的底端。
dfzf垄断卖地也就让百姓们发发牢骚。
而炒房客,kfs赚的盆满钵满就让生活在中下层的老百姓眼红和不能容忍。
不患寡而患不均啊。
垄断,国家队的垄断,可以解决眼红问题,也就是社会稳定问题。
还有一个最重要的问题:银行和民营开发商之间,是官与民之间的问题。
而银行和国家队央企,是左兜和右兜的问题。

kkndme2010-08-11 19:44:32 发布在 房产观澜
俗话说,问渠哪得清如许,唯有源头活水来。
要垄断,必须抓住源头。
源头在哪里?
在一级市场,而不是二级市场。
房地产的垄断就是要国家队从一级市场做起,从一级市场开发着手完成对商品房开发的垄断。
一级市场,那是一个高高的门槛,民间资金,就让他该干嘛干嘛吧,房地产不是你玩的。
一级市场包括的内容是一般开发商无法参与的:
城市规划,城中村改造,旧房拆迁,城市综合体开发。
可以说从规划、改造拆迁、开发、到二级市场销售,一条龙服务。
一级市场开发的最大特点就是可以创造需求:你不是有房子吗?我拆掉你的房子,看你有没有刚需。
国家垄断控制风险的意义还在于:需求可以拆出来。
kkndme2010-08-11 20:00:16 发布在 房产观澜
以后的路,民营开发商的日子将变得越发艰难。
土地是dfzf的,商品房开发是央企和国企的。
处于金字塔下层的40%家庭,如果还没有一套自己的房子,那么买一套自己的房子就越发的变得不可能。
商品房将逐渐往金字塔的上层积聚。
处于金字塔下层40%的无房家庭将只能以租房来解决居住问题。
租金的快速上涨期即将到来,zf已经盯上了房租这块巨大的蛋糕。因为房租的收益比房产税更靠谱,更具有操作性。
公租房,呼之欲出
kkndme2010-08-11 21:55:45 发布在 房产观澜
中国自古以来都不是人人都能有属于自己的房子,大量的丫鬟、仆妇、管家、小厮寄养在权贵人家,身体都是不自由的,何谈拥有自己的房子。
自古以来,最多的就是失去土地的农民,住在地主家做长工,又何谈属于自己的房子。
只要是有贫富差距的社会,只要存在阶级,只要存在统治和被统治,这个社会就会不以人的意志为转移的出现大量的底层居民,没有这些底层居民。权贵就不能很好的生活。
为了权贵生活的更好,就要维持大量的底层群众。
权贵必须保证大量底层群众的基本生活,才能够让自己过得更舒服,仅此而已。这就是民生
kkndme2010-08-11 22:59:50 发布在 房产观澜
作者:sunxinmfc 回复日期:2010-08-11 23:16:17
作者:kkndme 回复日期:2010-08-11 22:59:50
中国自古以来都不是人人都能有属于自己的房子,大量的丫鬟、仆妇、管家、小厮寄养在权贵人家,身体都是不自由的,何谈拥有自己的房子。
自古以来,最多的就是失去土地的农民,住在地主家做长工,又何谈属于自己的房子。
只要是有贫富差距的社会,只要存在阶级,只要存在统治和被统治,这个社会就会不以人的意志为转移的出现大量的底层居民,没有这些底层居民。权贵就不能很好的生活。
为了权贵生活的更好,就要维持大量的底层群众。
权贵必须保证大量底层群众的基本生活,才能够让自己过得更舒服,仅此而已。这就是民生
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删掉了一大段,不得不说,你说的很对。
(呻吟一下)。君不见,天涯上多少盼着被美军解放的铁杆准汉奸,政府楼被炸七成网民不是替死者默哀,而是一片欢呼。为什么会有这样的民意,参考前苏联,ZF确实应三思
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爱国是与中华的历史分不开的,自秦统一以来,中国由封建时代转变为帝国时代,只有在项羽焚烧咸阳后,对诸侯进行了一次分封,但时间非常短暂,刘邦重新统一了天下,帝国时代经历了漫长的汉、唐、宋、元、明、清。天下一统的爱国情结是根深蒂固的。
而在秦以前,与中世纪的欧洲是极为相似的,齐国人可以到秦国做宰相,赵国人可以到燕国做将军。中世纪法国的诺曼底公爵可以到英格兰继承王位,瑞典的贵族可以到基普做大公,封建时代的国家概念并不是明显。欧洲经历了漫长的封建时代,国家观念很淡薄,能够抛弃国家货币成立欧盟就是明证。这对于漫长帝国时代,天下一统的国家是很难想象的。
爱国只跟历史文化传统有关。
1978年越南入侵红色高棉,当时的红色高棉对内实行红色恐怖,以gongchanzhuyi的名义对全国700万人口进行奴役和屠杀,总共屠杀了100万人。当越南军入侵时,受到了广大柬埔寨群众的热烈欢迎,称越南军解放柬埔寨是解放人类的战争。
红色高棉失去了民心,必然败亡。
那时,为了支援红色高棉,中越战争打响。有我国的强力支持,红色高棉仍然走向败亡。
kkndme2010-08-12 08:42:54 发布在 房产观澜
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秀才造反,三年不成,自古已然。
但我们还没有谈到所谓“造反”的地步,只是说房价如你所述,暴涨,中国的中产和以上人士将进一步携款合法外流(在房价暴涨的09年,中国外流人口达到历史峰值)。这一部分人利益如何保证?您觉得zf不需要考虑对么?
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现在社会跟几百年前最大的不同是,世界是开放的,这得益于地理大发现和世界经济一体化,即使缅甸朝鲜这样封闭的国家也免不了受到来自世界范围的影响。大一统的集权社会融入了西方民主的思想,同时互联网的出现也让人们对过去的思维进行了再思考。
尽管底层百姓出国还是一个梦想,但对于精英人群,基本上是在世界范围自由流动的。
中国自古以来,商人都是没有地位的,商人的财产可以随时被官员没收,自古如此,至今如此,即使是今天也并没有出现私人财产神圣不可侵犯的宣言。即使出现了,也没有任何可以操作的可能。
明朝以后大量的商人移居海外成了华侨,现今的商人为了安全移居海外也不是什么新鲜事,不过是步明朝华侨的后尘罢了,zf会真的放在心上吗?朱元璋没有放在心上,朱棣没有放在心上,现在同样也不会放在心上。
真正可怕的是官员一方面谋取私利一方面把亲属和存款送到国外,这其实是一种国家背叛。在国内榨干老百姓的血汗,得到的金钱却在国外挥霍。什么叫卖国,不过如此。

kkndme2010-08-12 09:07:39 发布在 房产观澜
不过从政府要分租房市场的蛋糕而言,我有不同的看法

政府的公租房要想租出好价格,有两种方式

1)减少市场可出租房源(北京就这样干了,拆迁廉价城中村)
2)提高竞争房源的成本。(所以我认为推出房产税是大概率的事情,
因为政府的公租房是不需要交房产税的)

于是竞争房源的房租暴涨,政府的公租房也就可以羞羞答答的打个9则来
安抚一些底层了,反正所有的黑锅都有竞争房源的房东背了
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房产税的问题我觉得zf还是慎重的
1、如果采用不公平法则:
公务员,垄断企业,事业单位的福利房不上税,权贵与利益集团购买囤积的大量商品房不上税,只有普通百姓上税,会加剧社会矛盾,而房产税会大幅提升租金,在公租房没有大量建起来之前,对稳定不利,维稳才是第一要务。
2、如果实行公平法则
小产权房,福利房,权贵囤积房都要上税,执行难度太大,可操作性不强,阻力几乎难以逾越。
如果真的收房产税,采用不公平法则的可能性最大,普通的无房百姓生活将变得非常艰难。
kkndme2010-08-12 09:17:33 发布在 房产观澜