原创 | 从成都申奥看房价的未来走势
“ 最近，关于房产税的消息又开始不胫而走，起因是因为深圳华润楼盘被爆抢。房价涨了30年了，看空的人一直被打脸，看多的人一直在赚钱。其实房产税是无法打击房价的，反倒是成都申办奥运会这种不起眼的消息倒是有可能打击房价。”
就是因为房产税无法打击房地产，反而可能会把房租推高，那为什么又必须要出台房产税？
01
—
房地产企业过得怎么样？
我们选一个有代表性的企业，HD。目前它的市值是2142亿。
先看资产：
现金是1400亿，这个相比于市值而言看起来很大，按比例来说比茅台都多。现金流是衡量一个企业经营状况的重要标准。
存货1.4万亿。存货可以简单的理解成没卖出去的房子。这个数字相当之大。是现金的10倍。
非流动资产3710亿就不详看了，这很多都是固定资产之类的。
我们接下来看看流动负债：
这张图有点吓人，红色方框里面有两项：短期借款3956亿和应缴税费1725，共计5681亿。这个钱是到期了就必须给的，一旦不给，后面想再借钱就不可能了。要交的税费或许有部分可能商量下。
绿色圆圈起来的可以看成是给供应商的货款，这个还能稍微拖一下，不过也拖不了很久，拖久了万一发生舆论事情不好。这个总计7597亿。
流动负债总计是1.47万亿
数字很重要，为什么要学好数学，真是非常有道理的。
我们大概总结一下：现金1400亿，1.4万亿房子没卖出去。一年内必须要还1.47万亿。
看着好像还有600亿赚的，但是房子多久卖出去不知道，可是这个1.47万亿绝大部分一年内要还。
假如说真的是全部打7折卖房，那最后就是1400+14000*0.7=1.12万亿。
1.47-1.12=0.35万亿，就算打7折，房子一年内全部收回了全款。还有3500亿的漏洞补不上。
注意，还没算上非流动负债。如果算上这一块，最后根本难以为继。
现在知道为什么网上那么多的水军了吧。
从企业的报表看万完，再从融资利率看一下，我们截图差不多时间段的企业看看资本市场看好哪一个：
图片来源：搜狐网
图片来源：中国证券报
两家企业，间隔3个月，利率相差90%。
资本看好谁一目了然。要知道买这种债的基本没有散户，全部是机构玩家。
这还是房地产企业中最大头的，后面的小企业更难融资，如果能被兼并重组是最好，不能的话最终估计就是破产倒闭。
在今年针对房地产企业的融资红线出来以后，各地都在加强控制。最担心的不是买房亏损的，而是买了期房房子烂尾的。因此，出现下下面的一些新闻：
10月6日
【银川调控再出新政：房企预售资金进监管账户 防楼盘烂尾】银川市住房和城乡建设局发布了《银川市新建商品房预售资金监管办法(试行)》，并将于今年12月1日起施行，有效期至2025年11月30日。房地产开发企业应当在项目销售区域内显著位置公示监管账户，在商品房买卖合同中注明监管账户等信息，协助购房人将房价款直接存入项目监管账户，不得直接收取任何性质的房价款。
12月1日
【严防楼盘烂尾 昆明对商品房预售资金实施分级监管】
类似的新闻都零星的在各地的报纸上出现。民众对此已经麻木了，甚至不太关心这种边边角角的小新闻，只会被华润爆炒的新闻吸引眼球。
但是各地都在为最坏时刻到来最好准备，当房地产海啸真的来临，烂尾楼是最容易引起事件的。只要把这些稳定住，整个市场就不用担心了。
02
—
各地ZF推高了房价？
很多大V说房地产是地方财政来源，其实并不准确，或者说是误导性的。这里要明白一个问题：是为了财政收入而推高房价还是房价高了被动的带来了财政收入的增长？
为了说明这个问题，我们从债务的角度来看，以下是财政部官网的图：
图片来源：财政部
图片上一般债券我统一划归就是地方缺钱发工资，专项债券是专事专办，比如修桥铺路之类的。各个市的规模相差很大，光比较债券金额大小意义其实不大，我们可以比较一下一般债券占整个发债规模的比例，联系一下房价就能看出来。
深圳的一般债务只占总体发债的5%，其实就是象征性的借点钱，免得看着和其他省市区不合群。大连的发债可真是经济不好，解决财政困难的钱占到总体债务的一半了。
从上面的图上可以看出来，越是不缺钱的地方，越是房价高。越是缺钱的房价越低。
想从土地上撸一把不假，但是说为了撸一把而推高房价，那这真是高估了各地zf的能力了。
图片来源：搜狐网
一边是流拍，一边是激烈竞拍。
流拍的城市财政紧张，激烈竞拍的城市财政宽裕。
这就解释了先前的问题：先有了地方财政宽裕这个鸡，才有了房价高涨这个蛋
所以房价跌不下去的本质还是一个原因：城市好。
城市差的地方，你想让房价涨都不容易。
前段时间有个人去鹤岗花3万买套房，结果不到半年就亏本甩卖。原因还不是鹤岗不如北上广？
03
—
申奥如何解决房价问题？
十年前，北京的雾霾非常严重，原因分析了很多，各种都有。让人感觉一时半会解决不了似的。但是2014年一次会议，就让北京出现了蓝天白云。
那这问题就来了：究竟是不知道原因，还是一下不好解决所以说找不到原因呢？
同样的问题也发生在房价上。要解决房价的问题，其实很容易。一个钢筋水泥的房子，有的地方卖3万，有的地方卖300万，差别的不是建筑材料，而是材料上附加的东西。
房子和户口后面附加的是教育，医疗和工作。如果把这三个去掉了，房价的问题能不解决吗？
我们以北京为例，北京这两年房价下跌究其缘由就是两点：
第一，把很多企业和大学搬迁走。连市ZF都可以搬迁，还有哪些机构不行？
第二，学区改革，要逐步把房子和教育松绑。
这两个措施实行以后房价已经下跌了15%。要不是托着，降的还会更多。
后面随着改革的步伐加快，还会有下跌空间。避免一次到位硬着陆。
北京的改革其实核心就是一条“区域均衡”。
当一个地方的房子要掏空6个钱包才能买的起，但是又住不下6个人的时候，那注定其他地方的房价没有支撑。
如果说2015年以前推动房价上涨的原因是创造财富，那之后房价的上涨就只是财富的转移。
公开资料显示：为了配合2008年的奥运会，国家往BJ投入了3100亿，实际上远远翻倍不止。当年BJ的GDP才10488亿。
如果成都举办奥运会，按现在的比值来说要投入最少2万亿。这对成渝地区的经济拉动作用巨大。
这种拉动不单是在基础投资上，还有大量的第三产业机会。还有人心。
图片来源：前瞻数据库
2008年的奥运会，并未给北京带去脉冲峰值的外国游客，大概只有5-10万人。但是整个奥运会期间，有750万人次观众，把重复观看的去掉，最起码200万以上的国内游客从全国各地去到BJ。缓解了南北差异。
如果成渝真能举办奥运会，在此期间的投入和影响力，会让这些年流向沿海的钱包又流回去。
其实这些问题已经在着手解决了，看看这些年的大型会议的举办地就知道：
2015年中东欧国家会议在苏州
2015年上合组织开会在郑州
2016年7月13日，第十一届中欧工商峰会在北京举行
2016 杭州G20
2017 金砖国家会议在厦门
2018 中印会谈在武汉
一线城市只有首都的一次，其他5次都在全国各地。
既然知道问题如何解决，并且已经在着手解决了，那为何还会纵容深圳房价的上涨呢？
房产税！
中国人讲究师出有名。未来的房地产市场就向漂亮国看齐，买卖价格合理，但是持有的成本高。
现在深圳的房价上涨，感觉有点像是给房产税的出台制造一个理由。如果等房价全部跌下去，再出台相关的法规可就有点难了。
趁着这个热乎劲，把房产税搞出来。后面下跌了还算是功劳一件。怎么把坏事变好事呢？这个就算一个。
2024年深中通道就修通了，深中通道的一边是深圳房价暴涨，一边是中山房价大跌。一桥通东西，大量还在深圳未搬走的剩余制造业最终的归宿估计就是中山江门了。
一半是海水，一半是火焰。
未来内地投资都会加大，高铁修通的前期，加速了内地资源往沿海转移。现在，高铁又会以同样的速度把沿海资源迁往内地。
尘归尘，土归土。房价最终将会实现全国范围内的相对均衡，绝对均衡那是不可能的。
谁会接最后一棒呢？
就是因为房产税无法打击房地产，反而可能会把房租推高，那为什么又必须要出台房产税？
01
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房地产企业过得怎么样？
我们选一个有代表性的企业，HD。目前它的市值是2142亿。
先看资产：
现金是1400亿，这个相比于市值而言看起来很大，按比例来说比茅台都多。现金流是衡量一个企业经营状况的重要标准。
存货1.4万亿。存货可以简单的理解成没卖出去的房子。这个数字相当之大。是现金的10倍。
非流动资产3710亿就不详看了，这很多都是固定资产之类的。
我们接下来看看流动负债：
这张图有点吓人，红色方框里面有两项：短期借款3956亿和应缴税费1725，共计5681亿。这个钱是到期了就必须给的，一旦不给，后面想再借钱就不可能了。要交的税费或许有部分可能商量下。
绿色圆圈起来的可以看成是给供应商的货款，这个还能稍微拖一下，不过也拖不了很久，拖久了万一发生舆论事情不好。这个总计7597亿。
流动负债总计是1.47万亿
数字很重要，为什么要学好数学，真是非常有道理的。
我们大概总结一下：现金1400亿，1.4万亿房子没卖出去。一年内必须要还1.47万亿。
看着好像还有600亿赚的，但是房子多久卖出去不知道，可是这个1.47万亿绝大部分一年内要还。
假如说真的是全部打7折卖房，那最后就是1400+14000*0.7=1.12万亿。
1.47-1.12=0.35万亿，就算打7折，房子一年内全部收回了全款。还有3500亿的漏洞补不上。
注意，还没算上非流动负债。如果算上这一块，最后根本难以为继。
现在知道为什么网上那么多的水军了吧。
从企业的报表看万完，再从融资利率看一下，我们截图差不多时间段的企业看看资本市场看好哪一个：
图片来源：搜狐网
图片来源：中国证券报
两家企业，间隔3个月，利率相差90%。
资本看好谁一目了然。要知道买这种债的基本没有散户，全部是机构玩家。
这还是房地产企业中最大头的，后面的小企业更难融资，如果能被兼并重组是最好，不能的话最终估计就是破产倒闭。
在今年针对房地产企业的融资红线出来以后，各地都在加强控制。最担心的不是买房亏损的，而是买了期房房子烂尾的。因此，出现下下面的一些新闻：
10月6日
【银川调控再出新政：房企预售资金进监管账户 防楼盘烂尾】银川市住房和城乡建设局发布了《银川市新建商品房预售资金监管办法(试行)》，并将于今年12月1日起施行，有效期至2025年11月30日。房地产开发企业应当在项目销售区域内显著位置公示监管账户，在商品房买卖合同中注明监管账户等信息，协助购房人将房价款直接存入项目监管账户，不得直接收取任何性质的房价款。
12月1日
【严防楼盘烂尾 昆明对商品房预售资金实施分级监管】
类似的新闻都零星的在各地的报纸上出现。民众对此已经麻木了，甚至不太关心这种边边角角的小新闻，只会被华润爆炒的新闻吸引眼球。
但是各地都在为最坏时刻到来最好准备，当房地产海啸真的来临，烂尾楼是最容易引起事件的。只要把这些稳定住，整个市场就不用担心了。
02
—
各地ZF推高了房价？
很多大V说房地产是地方财政来源，其实并不准确，或者说是误导性的。这里要明白一个问题：是为了财政收入而推高房价还是房价高了被动的带来了财政收入的增长？
为了说明这个问题，我们从债务的角度来看，以下是财政部官网的图：
图片来源：财政部
图片上一般债券我统一划归就是地方缺钱发工资，专项债券是专事专办，比如修桥铺路之类的。各个市的规模相差很大，光比较债券金额大小意义其实不大，我们可以比较一下一般债券占整个发债规模的比例，联系一下房价就能看出来。
深圳的一般债务只占总体发债的5%，其实就是象征性的借点钱，免得看着和其他省市区不合群。大连的发债可真是经济不好，解决财政困难的钱占到总体债务的一半了。
从上面的图上可以看出来，越是不缺钱的地方，越是房价高。越是缺钱的房价越低。
想从土地上撸一把不假，但是说为了撸一把而推高房价，那这真是高估了各地zf的能力了。
图片来源：搜狐网
一边是流拍，一边是激烈竞拍。
流拍的城市财政紧张，激烈竞拍的城市财政宽裕。
这就解释了先前的问题：先有了地方财政宽裕这个鸡，才有了房价高涨这个蛋
所以房价跌不下去的本质还是一个原因：城市好。
城市差的地方，你想让房价涨都不容易。
前段时间有个人去鹤岗花3万买套房，结果不到半年就亏本甩卖。原因还不是鹤岗不如北上广？
03
—
申奥如何解决房价问题？
十年前，北京的雾霾非常严重，原因分析了很多，各种都有。让人感觉一时半会解决不了似的。但是2014年一次会议，就让北京出现了蓝天白云。
那这问题就来了：究竟是不知道原因，还是一下不好解决所以说找不到原因呢？
同样的问题也发生在房价上。要解决房价的问题，其实很容易。一个钢筋水泥的房子，有的地方卖3万，有的地方卖300万，差别的不是建筑材料，而是材料上附加的东西。
房子和户口后面附加的是教育，医疗和工作。如果把这三个去掉了，房价的问题能不解决吗？
我们以北京为例，北京这两年房价下跌究其缘由就是两点：
第一，把很多企业和大学搬迁走。连市ZF都可以搬迁，还有哪些机构不行？
第二，学区改革，要逐步把房子和教育松绑。
这两个措施实行以后房价已经下跌了15%。要不是托着，降的还会更多。
后面随着改革的步伐加快，还会有下跌空间。避免一次到位硬着陆。
北京的改革其实核心就是一条“区域均衡”。
当一个地方的房子要掏空6个钱包才能买的起，但是又住不下6个人的时候，那注定其他地方的房价没有支撑。
如果说2015年以前推动房价上涨的原因是创造财富，那之后房价的上涨就只是财富的转移。
公开资料显示：为了配合2008年的奥运会，国家往BJ投入了3100亿，实际上远远翻倍不止。当年BJ的GDP才10488亿。
如果成都举办奥运会，按现在的比值来说要投入最少2万亿。这对成渝地区的经济拉动作用巨大。
这种拉动不单是在基础投资上，还有大量的第三产业机会。还有人心。
图片来源：前瞻数据库
2008年的奥运会，并未给北京带去脉冲峰值的外国游客，大概只有5-10万人。但是整个奥运会期间，有750万人次观众，把重复观看的去掉，最起码200万以上的国内游客从全国各地去到BJ。缓解了南北差异。
如果成渝真能举办奥运会，在此期间的投入和影响力，会让这些年流向沿海的钱包又流回去。
其实这些问题已经在着手解决了，看看这些年的大型会议的举办地就知道：
2015年中东欧国家会议在苏州
2015年上合组织开会在郑州
2016年7月13日，第十一届中欧工商峰会在北京举行
2016 杭州G20
2017 金砖国家会议在厦门
2018 中印会谈在武汉
一线城市只有首都的一次，其他5次都在全国各地。
既然知道问题如何解决，并且已经在着手解决了，那为何还会纵容深圳房价的上涨呢？
房产税！
中国人讲究师出有名。未来的房地产市场就向漂亮国看齐，买卖价格合理，但是持有的成本高。
现在深圳的房价上涨，感觉有点像是给房产税的出台制造一个理由。如果等房价全部跌下去，再出台相关的法规可就有点难了。
趁着这个热乎劲，把房产税搞出来。后面下跌了还算是功劳一件。怎么把坏事变好事呢？这个就算一个。
2024年深中通道就修通了，深中通道的一边是深圳房价暴涨，一边是中山房价大跌。一桥通东西，大量还在深圳未搬走的剩余制造业最终的归宿估计就是中山江门了。
一半是海水，一半是火焰。
未来内地投资都会加大，高铁修通的前期，加速了内地资源往沿海转移。现在，高铁又会以同样的速度把沿海资源迁往内地。
尘归尘，土归土。房价最终将会实现全国范围内的相对均衡，绝对均衡那是不可能的。
谁会接最后一棒呢？